압류재산 증가로 공매 경쟁률 급락…상반기 내집마련 호기
경매와 공매를 이용하면 시가보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 것은 잘 알려진 사실이다. 반면 경매와 공매의 정확한 차이점을 꿰뚫고 있는 사람은 의외로 많지 않다. 일단 이 둘을 비교, 대조할 줄 알아야 10ㆍ29대책 이후 바뀐 부동산환경하에서도 투자에 십분 활용할 수 있을 것이다.경매와 공매는 주최기관부터 다르다. 경매는 법원을 통해 이뤄지는 반면, 공매는 자산관리공사(KAMCO)를 통해 실시된다. 경매는 채권자의 신청이 있을 경우 법원이 경매개시결정을 내려 채무자의 부동산을 일반인들 대상으로 파는 것을 의미한다. 반면 공매는 자산관리공사가 정부나 금융기관, 공기업이 보유하고 있는 부동산을 공개입찰을 통해 일반인에게 매각하는 것을 뜻한다.경매 낙찰가율 하락세, 실수요에 ‘호기’지난해 10ㆍ29 대책이 나오기 전에는 전국을 기준으로 아파트의 낙찰가율이 85%를 넘곤 했다. 지난해 7월 전국 기준 아파트 낙찰가율은 85.45%, 8월에는 82.71%, 9월 85.75%, 10월 86.01%였다. 그러나 10ㆍ29대책이 발표된 직후인 11월의 전국 기준 아파트 낙찰가율은 78.51%로 곤두박질쳤다. 지난해 12월에는 80.68%를 보였지만 올해 들어 다시 하락, 1월에는 77.15%, 2월 78.90%, 3월 79.42%를 나타내며 80% 이하에서 낙찰가율이 형성되고 있는 상황이다.낙찰가율은 경매에 나온 물건의 감정가격 대비 낙찰된 가격의 비율을 의미한다. 예를 들어 낙찰가율이 100%라면 감정기관을 통해 법원이 제시한 감정가격과 경매에서 낙찰된 가격이 같다는 얘기다. 즉 가장 높은 가격을 부른 사람에게 물건을 매각하는 경매의 속성상, 낙찰가율이 높을수록 그 물건을 얻기 위한 경쟁이 치열했다는 얘기다.경매정보 제공업체인 디지털태인의 이영진 기획부장은 “낙찰가율이 하락한다는 것은 그만큼 시세에 비해 저렴한 가격에 낙찰받을 수가 있다는 뜻이므로 오히려 지금이 경매를 통해 부동산을 구입하고자 하는 투자자 및 실수요자에게는 호기가 될 수 있다”고 말했다.이부장은 바뀐 부동산 환경 속에서 3가지 경매 투자전략을 제시했다. 첫 번째는 ‘철저한 자금계획’이다. 10ㆍ29대책의 하나가 바로 투기지역 내 아파트를 담보로 하는 신규대출을 받을 경우, 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정한다는 것이었다. 그동안 경매물건의 낙찰자는 제1금융권이나 제2금융권의 경락잔금대출을 이용해 비교적 자유롭게 경매물건을 취득할 수 있었다. 그러나 담보인정비율이 40%로 축소되면 경락잔금대출을 통해 내 집을 마련하려는 서민형 실수요자에게는 목돈마련 부담이 커지게 되는 셈이다. 10ㆍ29 대책 이전처럼 자금계획 없이 무턱대고 입찰에 응했다가 대출잔금 부족으로 잔금을 못내 최저경매가의 10%인 보증금을 포기해야 할 수도 있다.두 번째 전략은 ‘정부 정책을 눈여겨보라’는 것이다. 정부는 그간 각종 부동산 안정 대책을 발표하면서 신도시 건설과 뉴타운 개발, 행정수도 이전, 택지개발 등 굵직한 개발계획들을 내놓았다. 개발계획에 포함되는 지역 일대를 토지거래허가구역으로 묶고 있지만 경매에서 유념해야 할 것 중 하나가 바로 토지거래허가구역에 관한 한 경매시장은 ‘안전지대’라는 점이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제121조 제2항에 의해 토지거래허가구역 내라 하더라도 경매로 부동산을 취득하는 경우에는 별도의 허가절차가 필요 없기 때문이다. 여윳돈이 있는 투자자라면 토지거래허가구역 내의 토지나 노후된 단독주택을 노려볼 만하다. 세 번째 전략은 ‘내 집 마련을 위해서는 다세대 및 연립주택을 노려도 괜찮다’는 것. 지난해 12월까지 경매시장에 가장 빈번하게 나왔던 물건은 다세대 및 연립주택으로 서울의 경우 전체 경매물건수의 34.6%, 인천을 포함한 경기지역의 경우 44.6%에 달할 정도로 매물이 많다. 신축한 지 2~3년밖에 안되는 새 건물도 수두룩하고 평균 낙찰가율도 서울 80% 내외, 수도권 70% 내외로 낙찰받기가 용이하다. 특히 적은 평수를 늘려 가는 경우에는 고급빌라나 빌라트에 눈을 돌려도 괜찮다.공매 경쟁률 하락세, 권리분석 필수공매시장 역시 지난해 10ㆍ29대책 이후 확연히 다른 판도를 보이고 있다.10ㆍ29대책이 나오기 전인 지난해 10월까지만 해도 괜찮은 공매물건의 경우 평균 8대1 이상의 경쟁률을 보였다. 그러나 10ㆍ29대책이 나온 직후인 지난해 11월부터는 가파른 하락세를 보였다. 지난해 11월에는 1.56대1의 경쟁률을, 12월에는 이보다 더 떨어진 1.52대1의 경쟁률을 보였다.낙찰가율도 10ㆍ29대책 직후 현저한 변화를 보였다. 10ㆍ29대책이 아파트 위주의 방안이었던 만큼 아파트 낙찰가율(전국 기준)은 급하락했다. 10ㆍ29대책이 나오기 전인 지난해 9월에는 94%를 보이던 아파트 낙찰가율이 10월에는 78%를 보였다. 지난해 11월에는 81%, 12월 82%를 나타냈으며 올 들어 다시 하락세를 나타냈다.강수현 자산관리공사 조세정리2부 부장은 “실수요자라면 올 상반기가 공매를 통해 내 집을 마련할 수 있는 호기”라며 “경기침체로 공매시장에 유입되는 압류재산 물건은 증가하는 반면, 부동산 시장 약세로 단기차익을 노린 투자자들이 시장을 뜨면서 공매 경쟁률도 눈에 띄게 낮아지고 있기 때문”이라고 말했다.자산관리공사 관계자들은 “공매에 입찰할 때는 임대차관계 등 철저한 권리분석이 필수라는 점을 잊지 말라”고 입을 모아 당부했다. 압류재산의 경우 권리분석 없이 뛰어들어 낙찰받은 물건이 명도 단계에서 소송으로 가게 되면 추가 비용이 더 들어 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 공매로 부동산을 구입하기 전에 부동산 등기부등본을 반드시 열람해야 한다. 자산관리공사에서는 입찰참여자가 희망하면, 공매물건의 권리관계 분석을 해주고 있다. 자산관리공사 본사에서 10여명의 전문가들이 무료로 상담을 해준다.돋보기 경매·공매 온라인 현황10월부터 공매 온라인만 입찰현재 공매는 오프라인과 온라인 모두에서 열리고 있다. 오프라인 공매는 매주 수요일과 목요일 오전 11시부터 서울시 강남구 역삼동에 소재한 자산관리공사 본관 3층 공매장에서 공매가 열린다. 온라인 공매는 지난해 1월부터 운영돼 왔다. 자산관리공사의 공매 인터넷 사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 이뤄진다. 자산관리공사는 입찰공고를 지정된 신문에 하는 동시에 온비드를 통해서 하고 있다. 또한 입찰참여자들은 온비드를 통해 인터넷으로 입찰가격을 제시할 수도 있다. 지난해 상반기에는 온비드를 통해 입찰하는 사람의 비율이 평균 16%에 불과했지만 지난 2월에는 46%까지 증가했다. 지난 1월 말 온비드가 확보한 개인 및 법인회원 또한 5만1,000여명에 이르렀다.자산관리공사는 오는 10월부터는 아예 현장공매를 없애고 온라인으로만 공매를 할 예정이다.공매시장과는 달리 경매시장은 빠른 시일 내에 온라인 입찰이 도입되기는 어려울 듯하다. 일단 물량의 규모 자체가 다르다. 공매시장에 지난 3월15일부터 26일까지 11일간 나온 물량은 3,725건이었다. 반면 경매시장에 매월 나오는 물량은 전국 3만5,000여건에 이른다. 금액으로 환산하면 약 8.000억원에 이르는 거대 시장이다. 낙찰률도 평균 30%로 매월 9,000여건이 낙찰돼 일반인의 손으로 들어간다.단일화되지 않은 경매장소라는 여건도 경매의 온라인을 어렵게 만드는 요인이다. 경매는 각 지방법원에서 한 달에 1번씩 열린다. 매월 최대 전국의 지방법원의 수만큼 경매가 열린다고 보면 된다. 서울만 해도 서초동 본원과 동, 서, 남, 북에 위치한 4개의 지방법원 등 5개의 법원에서 각각 매달 1번씩 경매가 열리고 있다.