재개발시장이 숨가쁘게 변화하고 있다.이달말로 예정된 서울지역 주택재개발조례개정안의 시의회통과가사실상 어려워질 것으로 보이고 규제내용도 완화될 것으로 예상되기 때문이다.지난 7월 서울시가 마련한 주택재개발조례개정안（표 참조）이 발표되면서 재개발시장은 급속히 얼어붙었다. 분양조합원 자격을 대폭 강화한 이번 개정안은 재개발을 추진하는 조합측에 한마디로 「재개발혁명」과도 같은 조치였다. 특히 이번 개정안의 최대 관심은 구역내 아파트를 배정받을 수 있는 조합원 자격보다도 개정안이적용될 지역. 아무리 개정안이 강화돼 시의회를 통과，시행되더라도 적용대상에서 벗어나면 사업추진에 아무런 영향을 받지 않기 때문이다.개정안은 재개발구역내 45㎡（13.61평）미만의 나대지를 가진 조합원은 아파트를 분양받을 수 없게 되고 90㎡（27.2평）미만의 나대지나 무허가건물을 소유한 조합원은 무주택자라야 아파트를 배정받을 수 있도록 분양조합원 자격을 대폭 강화해놓고 있다.이와함께 서울시는 개정안이 시의회를 통과하는 시점인 이달말까지사업시행인가를 받지 못한 지역은 새 조례를 적용받을 것으로 주장하고 있다. 이에따라 아무리 서둘러도 새 조례안의 적용을 피할 수없는 사업추진이 초기단계인 구역들은 개정안 발표직후 구역내 지분거래가 중단돼 지분가격이 하락하고조합원의 항의등으로 재개발시장이 일대 혼란을 맞았다.◆ 조합인가 지역 중심으로 오름세그러나 개정안의 이달말 시의회 통과가 사실상 어려울 것으로 보이는데다 조합설립인가만 끝내면 새 조례의 적용을 받지않아도 된다는 해석과 함께 개정안 적용대상기준이 완화될 것이라는 전망이 나오면서 재개발시장이 살아나고 있다.초기단계의 재개발조합에 있어 가장 민감한 사항인 개정안 적용기준은 아직 조례안이 시의회통과를 남겨놓고 있다. 이번 개정안을검토하기 위해 구성된 서울시의회 소위원회도 이점을 감안, 서울시에 접수된 민원사항을 하나하나 검토하는등 사실상 이달말로 예정된 시의회상정도 불투명한 상태다.이에 따라 사업계획결정고시를 받아 사업시행인가를 준비하고 있는초기단계지역은 개정조례안이 시의회를 통과하기전에 조합설립인가를 마치려고 서두르고 있다. 지난 3개월동안 강북구 수유2, 관악구봉천 7-2, 중구 충정로 1-3, 마포구 염리1구역 등 7개 구역이 조합설립인가를 마쳤으며 동대문구 답십리 11구역 등 10개 구역에서 조합설립인가를 준비중이다. 지난 7월 조례개정안 발표이후 이들 구역의 거래가 중단되고 시세가 하락하는등 재개발시장에 한파가 불어닥치면서 사업추진이 거의 중단되다시피한 것과는 대조적인 움직임이다. 이는 조례개정안이 시행되더라도 적용을 피할 수 있는 안전판으로 인허가 기간이 상대적으로 짧은 조합설립인가를 서두르고있는 것이다.재개발사업의 절차상 조합설립인가는 사업시행인가를 받고 난뒤에신청하는게 일반적이다. 그러나 사업시행인가를 준비하다 갑자기조합설립인가를 서두르는 「변칙적인」 방법을 쓰는 것은 개정안적용대상지역에서 벗어나기 위한 고육지책이다. 이달 서울시의회에서 최종적인 조례개정안이 확정돼야 알 수 있지만 조례개정안 발표당시 서울시는 새로운 조례가 적용되는 지역을 개정안이 시의회를통과하는 시점에서 사업시행인가를 받지 못한 지역이 될 것이라고밝혔다. 이에 따라 사업이 초기단계를 벗어나지 못한 지역의 조합은 사업시행인가를 신청한 이후에도 3개월 이상이 걸리는 사업시행인가 대신 상대적으로 빨리받을 수 있는 조합설립인가를 서두르게된 것이다.지난 9월 초 조합설립인가를 마친 강북구의 한 재개발구역 김모이사는 『재개발구역에서 사업이 지연되는 가장 큰 원인은 민원이었다. 이를 잘아는 행정관청이나 시공사측에서도 이번 조례개정안으로 빚어질 민원과 조합원간 마찰을 막기 위해 조합설립인가를 암묵적으로 권장할 정도』라고 실토했다.최근 조합설립인가를 마친 지역이나 준비중인 구역을 중심으로 지분거래가 활발해지면서 시세가 오름세를 보이는 것도 이러한 흐름을 반영한 것이다.지난 3개월동안에 조합설립인가를 받은 구역 가운데 역세권에 위치한 지역의 지분시세는 평당 50만원~1백만원정도 상승했다.지난달 초 조합설립인가를 받은 성북구 월곡4구역의 경우 인근에사업시행인가를 마치고 이주비를 지급하고 있는 상월곡동 재개발구역의 시세와 맞먹는 수준이다. 30평대의 지분이 평당 4백50만원 안팎수준이며 15평대가 5백만원~6백만원, 6평대가 7백만원~8백만원선으로 올랐다. 지하철 6호선 대흥역세권 재개발구역인 마포구염리1구역도 지난 14일 조합설립인가를 마친뒤 수요자가 늘고 있어시세가 꿈틀거리고 있다. 20평대이하의 지분은 찾아볼 수 없다.특히 개정안을 적용받을 경우 무용지물인 나대지도 이지역의 경우１평규모만 가져도 25평형아파트를 배정받을 수 있어 1천5백만원을넘어서고 있다. 길음3구역도 주민의 동의율을 높이기 위해 사업시행인가 이후에 지급되는 이주비（최대 무이자 8천5백만원）를 지급해주고 있다.이들 지역은 적어도 조례개정안이 시행되더라도 구법의 적용을 받아 나대지나 무허가 건물등 재개발구역내 투자가치가 상대적으로높아졌기 때문이다. 조례개정안이 대부분 원안대로 시행될 경우 앞으로 재개발구역내 투자는 사실상 불가능해지게돼 이들 지역이 마지막 남은 재개발투자지역으로 각광받고 있는 것이다.이러한 투자회복심리는 사업시행인가를 마치고 조례개정안과 무관한 지역 가운데 투자매력이 있는 지역으로 옮겨지고 있다. 성동구행당 1-1, 1-2구역, 동대문구 전농4, 답십리7구역, 성북구 상월곡구역 등이 대표적인 지역이다.성동구 행당구역의 경우 40평정도 사유지가 최근 두달사이에 평당1백만원정도 오른 5백만원~5백50만원선을 호가하고 있다. 또 감정평가액（조합원이 소유한 땅에 대한 재산평가액）이 공개된 성동구, 중구지역에서는 최대평형인 43평형 아파트를 배정받을 수 있는지분（건물과 땅포함）이 감정평가액에 프리미엄이 최고 8천만원정도 붙어 거래되고 있다.또 상월곡구역의 경우 소규모 나대지 소유자나 국공유지를 소유한조합원에 대한 이주비지급조건이 유리해 소액투자자들의 문의가 이어지고 있다. 국공유지 소유자도 담보제공이나 연대보증인을 세우지 않고도 이주비를 지급받을 수 있고 나대지 3평이하를 가진 조합원에게도 무이자로 2천3백만원을 지급하고 있다.