최근 자영사업이나 노후대책의 일환으로 다가구 주택을 지어 임대소득수입이나 임차보증금을 받는 사람이 늘고 있다. 이러한 추세는젊은 세대를 중심으로 부동산에 대한 개념이 변화하고 있기 때문이다. 주거지에 대해 소유 보다는 이용의 대상으로 인식하는 사람이증가하고 있다는 증거다. 정부도 이러한 사회적 인식의 변화에 맞추어 주택임대사업제도의 육성 및 세제지원을 계획하거나 이미 시행하고 있다. 그러나 이러한 소규모의 주택임대사업이 아직까지는제도에 대한 지원 미흡 등으로 초기단계를 벗어나지 못하고 있는듯하나 앞으로는 선진국의 예가 보여주듯 더욱 확산될 전망이다.여기서는 부동산 임대소득자의 금융부문 재산운용과 관련해 임대소득과 금융소득의 이중과세 문제와 이에 대비한 금융상품의 투자전략에 대해 살펴본다.◆ 임대소득과 금융소득의 이중과세부동산 임대계약은 월세와 함께 보증금을 받는 경우가 많은데 보증금에 대해서는 정기예금이율로 계산한 금액을 부동산 임대소득으로간주하여 종합과세 대상소득으로 합산하고 있다. 또한 이 보증금은은행에 예치하여 이자를 받는 경우에는 이자소득세가 원천징수됨으로써 결과적으로 이중과세의 불합리한 문제가 발생하고 있는 실정이다. 따라서 이러한 문제점은 현행세법의 이중과세 방지조항과 금융자산의 효율적 운용방법을 통해서 해결하도록 해야 한다.소득세법에서는 임대보증금에 의해 발생한 금융소득은 부동산 임대소득 계산시 임대수입금액(임대료+간주임대료)에서 차감하도록 규정하고 있다. 다만 임대보증금에 대한 이중과세를 피하기 위해서는임대소득과 관련한 증빙과 장부를 갖추어 신고하여야만 금융소득세를 공제받을 수 있다. 그러나 추계에 의해 소득금액을 계산하는 경우에는 당해이자수입금액을 공제할 수 없다. 따라서 월임대료 없이임대보증금만 있는 경우에는 부동산 임대소득에 대한 세금을 전혀물지않게 된다. 일반적으로 개인의 경우에는 장부를 갖추어 신고납부하지 않으므로 대부분 추계에 의해 부동산 임대소득에 대한 소득세를 납부하며, 임대보증금에 대한 수입이자의 공제가 불가능하다.따라서 이러한 경우에는 세무상 임대보증금을 받는 방법보다는 매월 임대료를 받아서 비과세 혹은 세금우대로 적금형태의 목돈을 마련한 후 금융상품에 투자하는 것이 다소 유리하다.◆ 절세형 금융상품 투자금융소득은 부부합산하여 4천만원을 초과한 경우에는 부동산 임대소득 등 다른 소득금액(사업소득, 근로소득 등)과 합산하여 종합소득세 신고납부를 하여야만 한다. 예를 들어, 연간 금융소득이 5천만원이고 부동산 임대소득이 3천만원인 경우에는 4천만원(기준금액)을 초과하는 금융소득 1천만원과 부동산 임대소득 3천만원을 합친 소득금액(4천만원)에 대해 종합소득세율을 적용하여 계산한 세액을 신고납부하여야 한다. 따라서 임대보증투자에 의해 발생한 금융소득이 종합과세 대상이 되는 것을 피하기 위해서는 분리과세상품에 투자하는 것이 유리하다. 특히 금융소득이 4천만원을 초과하고, 종합과세 대상이 되는 금융소득이 8천만원마저 초과하는 사람은 종합과세 대상이 되는 금융소득의 일부 또는 전부가 소득세법상최고세율인 44%(주민세 포함)가 적용되므로 33%(주민세 포함)로 분리과세되는 절세형 상품에 투자할 필요가 있다. 분리과세가 가능한상품으로는 5년이상 장기채권, 5년만기 장기저축, 5년이상 장기채권에 투자하는 특정금전신탁, 분리과세형 공사채투자신탁 등이 있다.이와 함께 종합과세 적용 이자소득의 금융상품에 투자하는 임대보증금은 사업자일 경우 가능하면 일정기간마다 이자를 지급받는 금융상품에 투자하는 것이 유리하다. 이자를 지급받을 때의 원천징수영수증이 당해연도 임대보증금에 대한 수입이자의 공제시 증빙으로서의 역할을 하게 되기 때문이다. 일정기간마다 이자를 지급하는상품으로는 신탁만기(만기: 1년6개월 이상)이나 채권(이표채) 등이있다. 신탁상품은 대부분의 은행이 1년에 두번 이상 이익을 계산하고 이익계산 후 원본에 가산할 때 원천징수를 하고 있다. 특히, 신탁상품의 경우에는 필요한 때 즉시 해지 또는 대출이 가능한 장점이 있으며, 가입기간이 1년6개월 이상으로 일반적인 임대차계약이2년이란 점을 감안할 때 가장 적합하다고 할 수 있다.