주거지역·유동인구 따라 업종선택... 권리금·보증금문제'확인 또 확인'
창업용으로 상가투자를 하는 기법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 직접 상가를 매입해서 개설하는 매수형과 단지 임차보증금을 지불하고 빌려서 개설하는 임차형이다. 통상 초보창업자들의 경우 임차해 창업을 해본 후 직접 매수해 점포를 창업하는 경우를 바람직한 형태로 보고 있다. 그러나 장기적으로 시세차익을 위해 투자하는 경우를 제외하고는 임차형이든 매수형이든 공통적으로 입지와 상권분석을 통해 적정한 업종선택을 할 수 있어야 하며 계약체결에 있어서 안전성을 확보해야 한다. 특히 분양을 받거나 조합상가 형태로 조합원이 되어서 상가를 구입하는 형태가 아닌 일반매매 또는 임대차 관계로 하는 경우에는 소위 장사가 잘 되게 만들었다는 일종의 영업권인 「권리금」을 주고 인수하게 되는데 이를 잘 따져봐야 한다.● 상권·입지분석창업용이라는 점에서 매수형이든 임차형이든 직접 영업효과를 보아야 하므로 정확한 상권의 규모와 성격을 따져야 하고 입지에 맞는 업종을 결정해야 한다. 상가는 주택과 달리 일단 시설비와 인테리어비 등이 업종에 따라 천차만별이기 때문에 신중에 신중을 기해야 한다.상권은 크게 △근린형 △지구형 △지역형 등 3가지 종류로 나누어 볼 수 있다. 이를 염두에 두고 투자대상 상가의 해당입지가 어떤 상권에 속해 있는가를 먼저 판단해야 한다.근린형 상권은 1차 중핵권만 존재하고 도로변으로 1층 위주의 주택지와 상가가 혼재해 형성되며 동별 상권이 여기에 해당된다. 유동인구의 90%이상이 도보에 의해 접근하는 주택지내 혹은 재래시장 중심상권으로 친근한 인간중심의 분위기를 연출해야 한다. 재래시장, 아케이드, 중형슈퍼, 일용품 등의 업종이 필수적이며 생필품 중심의 저가형 단품위주로 구색을 갖추는 게 중요하다.지구형상권은 몇개 이상의 근린형 상권이 모여 형성되는 상권으로 1차중핵권과 부핵권으로 구성되고 몇개의 동을 포괄한다. 유동인구의 60%가 도보로 이동하며 40%는 교통수단을 활용해 접근하는 상권으로 지하철이나 교차로 등 통행로가 분산되는 지점을 끼고 이뤄진다. 개방적 분위기로 가족중심업종, 주차장서비스, 복합상가, 음식체인점, 지구형 쇼핑센터 등 수평·수직적으로 선택이 가능한 업종이 분포하며 중저가 중심의 구색을 갖추는 게 유리하다.지역형 상권은 지구형 상권이 몇개 이상 모여서 형성되며 1차 중핵권과 부핵권, 주변권 등으로 구성되고 몇개의 구를 포괄하는 경우가 많다. 예상고객들은 70% 이상이 대중교통수단 또는 자가교통수단으로 이동하며 30%이내가 도보로 접근하는 고객층을 이룬다. 중심상업 지역에 해당되는 지역인만큼 교통분산점과 인구집적시설 등이 자리잡고 유행과 개성이 존중되는 분위기로 백화점, 전문점, 대형쇼핑센터, 오락·식당가 등 중고가업태가 다양하고 복합적으로 들어서 고도의 수평·수직적 편성을 이룬다.● 권리금 분석매수형이든 임차형이든 간에 권리금을 요구하는 경우가 많다. 특히 일반 점포형 상가나 전문상가를 중개업소를 통해 사거나 임차할 때 그렇다. 단지내 상가나 분양중인 전문상가 등을 구입하면 권리금 요구를 피할 수 있으나 권리금이 없다고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 나름대로 권리금을 받을만큼 장사가 잘 되기 때문에 권리금이 붙었다면 권리금을 주고 장사에서 이익을 충분히 보면 되므로 권리금이 있는 것이 더 좋을 수도 있다.그러나 권리금을 주더라도 반드시 권리금을 지급하는데 따른 내역서를 받고 인수해야 한다. 또 점포를 내놓은 이유가 무엇인지도 따져야 하고 주변업소들을 방문해 영업현황과 평판을 조사해야 한다.권리금의 내역을 확인할 때에는 최초시설의 비용과 품질 및 하자책임 등 시설내역, 매출액과 영업이익현황, 고객수와 고객리스트 등 영업내역을 반드시 체크해야 한다.● 보증금 안전장치임차형으로 하는 경우에는 반드시 임차보증금에 대해 안전장치를 만들어 둬야 한다. 만약 전세권 등기를 하지 않게 되면 임차채권이 되어 매우 불안정한 상태로 놓여 때에 따라서는 떼이는 수도 있기 때문이다.가장 안전한 방법은 보증금을 조금 높게 주더라도 다른 근저당이 설정되지 않은 상태에서 전세권등기를 해놓는 방법이다. 만일 나중에 보증금을 주지않는다든가 상가가 경매·공매로 처분되는 경우에도 우선 변제권을 보장받아야 하기 때문이다. 전세권설정 등기시에는 임대인과 합의가 돼야하고 이를 토대로 전세권설정 계약서를 만들고, 부동산등기부등본, 등기권리증, 등록세 교육세 납부영수증 등을 임대인과 함께 등기소에 가서 신청하면 된다. 만약 전세권 등기를 하지 않았다가 불상사를 당하게 되면 장사를 하면서 수시로 등기부등본을 떼어 다른 등기가 되어 있는지 등을 확인해 가며 압류조처를 취하는 수밖에 방법이 없다.(02)695-9083