평형작아도 개발 가능성 커... 투자하려면 특별세일 아파트주목
미분양주택매입에 앞서 제일 먼저 할 일은 시장흐름을 파악하는 것이다. 건설교통부가 집계한 자료에 의하면 미분양주택수는 지난해 12월이후 6개월째 감소세를 보이고 있다. 얼핏보면 미분양 시장이 활기를 찾는 모습이다. 그러나 실상은 그렇지가 않다. 서울과 경기도 등 수도권지역에서는 미분양주택수가 오히려 6월들어 증가세로 반전되기도 했다.그 원인은 두가지 측면에서 파악된다. 첫번째는 99년 상반기 들어 신규분양물량이 급격히 늘어났기 때문이다. 하지만 이보다 더 주요한 원인은 알짜 미분양아파트가 상당부분 소진된데 기인한다. 이른바 「IMF형 미분양아파트」가 주인을 찾아간 것이다. 이런 알짜 미분양아파트의 소진과 상반기 신규분양물량의 증가로 수도권 주택시장은 다시 미분양악몽에 시달리고 있는 상황이다. 하반기 서울·수도권의 분양예정인 아파트는 약 10만여 가구. 이런 점에 비춰볼 때 올 서울·수도권의 미분양물량 증가세는 계속될 것으로 보인다.◆ 시장 흐름따라 매입 포인트 달라야이런 시장흐름에 따라 미분양주택의 매입포인트 역시 달라져야 한다. 덧붙여 향후 주택시장의 변화도 감안한 투자전략이 필요하다.투자전략으로는 우선 「실거주 목적」과 「재테크 목적」을 분명히 할 필요가 있다. 실거주 목적의 경우 아파트값 상승시기라는 점을 감안해 서울 강남권, 용인 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 반대로 투자목적이라면 임대주택사업을 염두에 둔 매입전략이 필요하다. 즉 임대수요가 풍부한 단지, 입주시까지 금융·기회비용을 줄일 수 있는 단지 등이 매입 1순위로 꼽힌다.실거주 목적의 경우 서울 강남구, 서대문구, 성동구 등의 미분양아파트를 먼저 꼽을 수 있다. △강남구 청담동 삼환아파트 △서대문구 남가좌동 삼성아파트와 냉천동 동부아파트 △성동구 금오동 벽산아파트 등이다. 미분양평형이 중소형이라는게 단점이지만, 지역적 특성과 개발가능성 등을 고려할 때 그나마 나은 단지에 속한다.투자목적이라면 주택공사가 9월말까지 특별세일하는 미분양아파트를 주목할 만하다. 5가구 이상을 매입하면 대금납부조건이 크게 완화된다. 계약금을 10%만 내고, 중도금은 잔금을 낼 때 한꺼번에 내면 된다. 입주가 6개월 이내면 이런 조건 외에 아파트 가격의 40% 안에서 2년간 무이자 할부도 해준다.주공 특별세일 아파트 중에서는 남양주 청학지구, 의정부 민락·신곡지구 등이 눈에 두드러진 곳들이다. 수원 천천·권선·정자지구 등도 특별세일대상에 포함됐으나, 세일 며칠만에 전 물량이 소진되기도 했다.주공아파트외에 민간건설업체의 미분양아파트 가운데 계약금비율이 10% 미만이고, 중도금을 잔금 때 일괄 납부하는 단지를 골라야 한다. 그만큼 금융·기회비용을 덜 수 있고, 전세보증금으로 중도금과 잔금의 일부를 충당할 수 있는 등 임대사업에 좋은 조건을 갖춘 단지들이다. (02)2267-6025