입지여건ㆍ편의시설 탁월...화곡동 대우ㆍ월곡동 두산은 대단지로 주목
내년도 서울지역에서 새로 공급되는 아파트는 총 4만가구에 이를 것으로 예상된다. 이 가운데 재개발·재건축을 통해 공급되는 일반분양 물량은 1만가구 정도다.재개발·재건축 아파트는 대개 입지여건이 좋고 대중 교통망이 확보돼 있어 투자 및 주거가치가 높다. 99년 분양시장을 돌아보아도 재개발·재건축 아파트의 청약경쟁률이 단연 높았고 분양권 시장에서도 월등한 프리미엄을 자랑한다.내년에 청약통장으로 내집마련에 나설 수요자라면 청약할 알짜배기 아파트를 미리 정해 두는 것이 바람직하다. 낙첨되더라도 다음에 청약할 단지를 미리 정해두면 즉흥적인 청약을 자제할 수 있다. 경쟁률이 높아도 유망 아파트에 집중 청약하는 것이 투자수익과 내집마련을 한꺼번에 거머쥐는 지름길인 셈이다.하지만 단점도 있다. 재개발·재건축조합원이 차지하고 남은 물량을 일반 수요자가 나눠 가져야 한다는 점, 경쟁률이 치열해 당첨 확률이 낮다는 점이다. 재개발·재건축 아파트들도 양극화가 심해지고 있어 「옥석」을 가려내는 안목도 길러야 한다.◆ 단지규모·교통조건 꼼꼼이 따져야내년에 분양될 재개발·재건축 아파트를 △단지규모 △교통조건 △주거편의시설 △자연환경 등 네가지 기준으로 평가해 보았다. 분양가 수준을 감안해야 하지만, 공급가격이 확정된 단지가 드물기 때문에 평가 기준에서 제외시켰다.평가 결과 가장 높은 점수를 받은 단지는 용산구 이촌동 LG, 양천구 신정동 현대아파트였다. 이들 아파트는 입지여건이 탁월하고 주변에 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 투자 및 주거가치가 높은 것으로 평가됐다.또 영등포구 영등포동 대우, 성북구 길음동 삼성, 서초구 서초동 삼성, 동작구 신대방동 롯데, 성북구 월곡동 두산아파트 등도 유망 단지로 분류됐다.용산구 이촌동 한강외인아파트를 재건축하는 LG아파트는 남쪽으로 한강이 펼쳐지는 황금입지를 자랑한다. 99년말로 외국인 세입자들의 계약이 모두 만료돼 내년 상반기 중 철거와 분양이 이뤄질 예정. 다른 재건축 아파트와 달리 조합원이 없어 전세대 일반 분양되는 「특별한」 단지이기도 하다. 54평에서 96평까지 대형으로만 지어지고 평당 분양가는 1천2백만~1천5백만원 선이다.이달초 분양된 인근 삼성아파트 50평형 분양권 시세가 평당 1천5백만원이라는 점을 감안하면 시세차익 가능성이 높게 점쳐진다. 현지 공인중개사들은 「당첨만 돼도 돈버는 아파트」로 평가하고 있다.양천구 신정동 현대아파트는 신세계아파트 재건축분이다. 5호선 오목교역에서 도보 5분거리에 있고 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 인근 목동신시가지 8단지 시세를 감안했을 때, 32평형을 평당 7백50만원선에 분양받으면 시세차익이 가능할 것으로 예상된다.목동 중심상업지구의 각종 편의시설과 공원을 이용할 수 있고 도심으로의 접근성도 좋아 높은 인기를 끌 것으로 보인다. 4월경 2백43세대를 일반 분양할 예정.단지 규모가 큰 곳은 장안동 현대, 화곡동 대우, 봉천동 벽산, 월곡동 두산아파트 등이다. 총 2천세대가 넘는 대단지로, 입주후 기반시설 확충이 예상되는 곳들이다. 현재는 입지여건이 뒤떨어지는 편이나, 입주를 전후해 주거환경이 크게 개선될 가능성이 높다.특히 봉천동, 월곡동 등지는 재개발사업이 붐을 이루고 있어 「미완의 인기 주거지」로 통한다. 화곡동 대우아파트는 녹지공간이 풍부하고 일반 분양 물량(1천3백79가구)이 가장 많은 단지다.◆ 고층 아파트 재건축에도 관심둘 만대중교통망이 잘 갖춰진 곳은 자양동 현대, 길음동 삼성, 신대방동 롯데, 상도동 쌍용, 당산동 동부아파트가 대표적이다. 모두 지하철에서 도보 5분 이내에 닿을 수 있고 도로여건도 좋은 편. 특히 길음동 삼성아파트는 4호선 길음역이 가깝고 내부순환도로 진입이 용이하다는 장점이 있다. 인근 종암동 2구역, 길음동 1구역 등과 함께 「삼성타운」으로 개발되고 있어 이에 따른 상승효과도 상당할 것으로 예상된다. 브랜드 파워와 더불어 「사이버아파트」라는 특징이 시세 형성에 플러스 요인으로 작용하고 있기 때문이다.여의도 등지에서 추진중인 고층 아파트 재건축 물량들도 내년에 일반 분양에 나설 가능성이 높다. 롯데건설이 시공사로 선정된 여의도 백조아파트, 미주아파트는 내년 하반기경 일반분양이 될 예정이다.현재 이주중인 서초구 잠원동 설악아파트도 롯데건설이 재건축을 맡았으며, 내년 상반기 일반분양분 81세대를 분양할 예정.이밖에 서초구 방배동, 강남구 도곡동 등지의 12층 안팎의 아파트들도 재건축조합 설립에 나서고 있어 분양이 임박한 것으로 보인다. 이들 아파트는 대부분 「노른자위 땅」에 위치한데다 용적률이 높아 초고층 아파트로 지어질 공산이 크다. 하지만 초고층화로 인한 교통난, 슬럼화 가능성도 배제할 수 없어 신중한 선택이 요구된다.