취득·등록세 1백% 감면 … 기존 아파트 10년 이상 보유하면 양도세 감면
지난해 11월부터 임대주택 사업자 등록 기준이 5가구 이상에서 2가구 이상으로 완화됐다. 2가구 이상의 주택을 임대용으로 매입하면 각종 세제혜택과 매매차익을 기대할 만한 임대사업자가 될 수 있는 것이다.특히 전용면적 18평 이하인 신축 아파트를 매입하면 세금 혜택이 크다. 또 기존 주택이라 하더라도 5년 임대 후 팔 때 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.(아래 표 참조)◆ 어떻게 시작하나개인이 매매에 의해 주택 소유권을 취득한 후 임대하는 것을 ‘매입임대사업’이라고 한다. 직접 임대용 주택을 짓는 경우엔 ‘건설임대사업’이라고 부른다. 일반 투자자는 거의 매입임대사업자에 속하는 셈이다.임대사업자의 자격 제한은 없다. 국내 거주자 또는 해외 거주자로서 대한민국 국민이면 누구나 가능하다. 주택 규모나 형태에도 제한이 없다. 다만 ‘임대사업의 꽃’인 세금 혜택을 받기 위해서는 전용면적 18평 이하인 공동주택을 매입하는 것이 유리하다. 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 공동주택에 해당된다.임대사업을 하기 앞서 사업자 스스로 목적을 명확히 할 필요가 있다. 임대수익을 겨냥하는지, 향후 양도차익을 바라보는지 선택해야 한다. 두 마리 토끼를 모두 잡으면 좋겠지만 상대적으로 실현 가능성이 적어진다. 목적을 어디에 두느냐에 따라 매입할 주택의 위치, 평형, 투자금액이 달라진다.2가구 이상의 주택 매매 계약을 체결한 후에는 사업자 등록을 해야 한다. 잔금을 치르기 전(명의이전 전)에 매매계약서와 주민등록 등·초본을 구비, 주소지 시·군·구청 주택과에 등록하면 된다. 별도로 관할 세무서에도 사업자 등록을 해야 한다.세입자가 정해지면 계약기간, 보증금 등 임대조건을 입주예정일 10일전까지 관할 시·군·구청에 신고해야 한다. 또한 세무서에도 임대신고를 해야 세금 혜택을 받을 수 있다.◆ 세금은 얼마나 내나세금을 ‘확실히’ 감면받기 위해서는 신축 주택을 매입해야 한다. 전용면적 18평 이하의 신규 분양 아파트나 분양권, 미분양 아파트를 최초로 매입하면 취득세, 등록세가 1백% 감면된다. 전용면적 19~25.7평은 25%를 감면 받는다.예를 들어, 20평짜리 미분양 아파트 2채를 2억원에 사서 임대사업을 한다고 치자. 취득시점에는 취득세, 등록세 등 총 1천1백20만원(총 세율 5.6%)을 절약할 수 있다. 5년 동안 임대한 후 각각 3천만원이 오른 2억6천만원에 판다면 양도세 6백만원(차익 6천만원×세율 20%×감면비율 50%)을 내지 않아도 된다. 단 양도소득세 감면액의 20%인 1백20만원은 농어촌특별세로 납부해야 한다.기존 아파트를 매입하는 경우엔 취득세, 등록세를 모두 내야 한다. 하지만 5년 후 팔 때는 5채 이상에 대해서 양도세를 50% 감면받을 수 있으며 10년 이상 보유했을 때는 1백% 감면받는다.주택을 보유하고 있을 때 내는 재산세, 종합토지세는 각각 50%씩 감면받을 수 있다. 한편 임대방식이 전세가 아닌 월세인 경우에는 임대소득세를 납부해야 한다.◆ 어떤 아파트를 고를까주택임대사업은 중장기적인 사업이므로 대상지 선정이 무엇보다 중요하다. 기본적으로 △임대수요가 많은 지역 △접근이 용이한 교통요충지 △아파트는 1천세대 이상 대단지를 물색하는 것이 여러모로 유리하다.투자 목적이 임대수익을 겨냥한 것이라면 매매가에 비해 전세가 비율이 높은 전용면적 18평 이하 아파트가 적합하다. 서울 노원구 상계동·중계동, 도봉구 창동, 동작구 사당동 등과 신도시의 소형 아파트가 여기에 해당된다. 특히 전세가 비율이 70% 이상인 아파트는 초기 투자자금이 적게 든다는 장점이 있다.또 전세 보증금의 일부를 월세로 돌리면 월 1.5~2%로 계산, 고정적인 현금 수익을 올릴 수 있다. 예를 들어, 전세 5천만원짜리 아파트라면 보증금 3천만원에 월 40만원(2% 기준)을 받을 수 있다. 최근 들어 월세를 선호하는 젊은층이 늘고 있어 사업 환경이 밝은 편이다.5년간 임대한 후 양도차익을 겨냥한다면 새 아파트를 물색하는 것이 유리하다. 일반적으로 아파트는 입주한 후 5년 안팎까지 꾸준히 가격이 상승하는 편이기 때문이다. 초기 투자자금이 중고 아파트보다 많이 들어가더라도 양도 차익을 겨냥한다면 새 아파트가 낫다는 것이다.하나회계사무소 정영학 회계사는 “여러 조건을 종합해 보면 주택 매매가가 연 2.6%이상 상승할 경우에는 임대사업을 하는 것이 금융기관에 예금하는 것 보다 수익률이 높게 나타난다”고 밝혔다.