부동산 특징·변수 종합해 개발 방안 찾아야 … 기존 건물은 리노베이션이 바람직
가치가 땅에 떨어진 부동산을 어떻게 처리할 것인가. 낡은 단독주택이나 상가, 창고, 삐죽하게 생긴 작은 땅 등 별 매력이 없는 부동산을 생기있게 살려내는 방법은 없을까. 해답은 정확한 컨설팅이다.‘애물단지 낡은 집이 하나 있다. 지은 지 20년이 훨씬 넘어 안이나 밖이나 꾀죄죄하기 이를 데 없다. 몇년 전 팔려고 내놓았지만 보러 오는 이조차 뜸했다. 전세를 놓았더니 집 상태는 그나마 더 엉망이 돼 버렸다. 헐어서 다시 짓자니 비용이 턱없이 모자라고, 그냥 놔 두자니 한숨만 나오고…’.가치가 땅에 떨어진 부동산을 어떻게 처리할 것인가. 낡은 단독주택이나 상가, 비어 있는 창고, 삐죽하게 생긴 작은 땅 등 별 매력이 없는 부동산을 생기있게 살려내는 방법은 없을까.해답은 정확한 컨설팅이다. 개별 부동산의 특징과 각종 변수를 종합해 가장 적절한 개발 대안을 도출하는 것. 이 과정을 통해 리노베이션을 할 것인지, 재건축을 할 것인지 결정하고 구체적인 활용 계획도 세운다.기존의 건물을 활용할 경우엔 거의 리노베이션을 통해 문제가 해결된다. 재건축보다 절반 이상 적게 드는 비용으로 무한대의 가치 상승을 기대할 수 있다.자투리땅이 있다면 가장 효율적인 개발 방안을 이끌어내야 한다. 어떤 건물을 어떻게 지어 얼마만큼의 수익을 낼 것인지 미리 따져보는 건 기본이다. 이 과정을 거치면 실패 확률은 현저히 낮아진다.◆ 낡은 집을 ‘새집’으로서울 마포구 서교동 홍익대학교 부근엔 오래된 단독주택이 수두룩하다. 김동일씨(프리즈마디자인 이사)의 집은 그 중에서도 가장 낡아 ‘귀신이 나올 것 같은’ 상태였다. 살던 아파트가 재건축되면서 옮길 집을 구하던 김씨는 몇년 전 서교동의 이 집을 땅값만 주고 매입했다. 미리 전문업체의 컨설팅을 받은 그는 ‘헌집을 싸게 사서 멋지게 고쳐야겠다’는 계획을 갖고 있었다.대지 23평, 건평 18평짜리 단층 집엔 방 2개, 주방, 거실이 오밀조밀 붙어 있었다. 우선 현관 왼쪽에 있던 방을 터 화장실로 만들고 거실 면적도 넓혔다. 나머지 방은 부부의 침실로 두고 주방은 아들 방으로 바꿨다. 거실 한켠엔 일자형 부엌을 만들었다. 겨울이면 바람이 술술 새던 벽은 단열재로 막고 창문은 이중유리로 교체했다. 비가 새던 옥상과 지하는 방수공사로 마무리했다.이 집의 하이라이트는 2인용 리프트. 이전에는 옥상에 있는 작은 텃밭에 가려면 사다리를 이용해야 했다. 계단을 만들 생각도 했지만 좁은 공간이라 마땅치 않았다. 그래서 선택한 것이 옥상까지 운행하는 리프트다.낡을대로 낡았던 집을 현대적인 집으로 바꾼 김씨는 공사비로 총 2천70만원을 썼다. 평당 1백15만원 꼴로 들인 셈. 이 집을 헐고 다시 지었다면 평당 2백50만원 정도는 감안해야 한다. 집을 매입한 비용까지 합치면 총 투자비용은 9천만원에 불과하다. ‘동네에서 가장 멋진 집’치고는 상상밖으로 낮은 금액이다. 이 집의 가치가 개조 전과 천지차이인 것은 말할 것도 없다.◆ 작은 창고가 세련된 옷가게로지하철 3호선 동대입구역 인근에는 작지만 세련된 멋을 풍기는 옷가게가 하나 있다. 백색 인테리어가 눈길을 끄는 이곳은 ‘카르티아 뉴욕’이라는 상호의 여성의류점. 옷가게가 되기 전에 이곳은 잡동사니를 쌓아두던 창고였다.주변 상권이 좋은 편인데다 대로변에 위치한 이 창고는 전면적인 개조로 전혀 새로운 용도로 활용되고 있다. 공사는 좁고 낮은 천장, 어둡고 칙칙한 분위기를 개선하는 것부터 시작됐다. 천장을 높이는 대신 바닥을 1m가량 파내고 외관은 흰색 모르타르로 마무리했다. 바닥은 도기타일로 청소하기 쉽게 만들고 연결 계단이 있던 곳은 수납공간으로 개조했다.15일 동안의 리노베이션 끝에 6.5평의 창고는 고급 의상실 분위기로 탈바꿈했다. 소요된 비용은 총 1천5백만원. 아무렇게나 버려져 있던 공간이 1천5백만원으로 날개를 단 것이다.주변의 대학생, 광고·디자인회사 여직원들이 이 가게를 자주 찾는다. 월 평균 매출은 5백만원 선. 적은 투자 비용으로 상상밖의 가치 상승을 이끌어 낸 사례다.◆ 단점투성이 땅도 개발하기 나름지하철 3호선 매봉역 인근에 82평의 나대지를 소유하고 있는 K씨. 자신의 땅이 건축물을 4층까지만 지을 수 있는 제4종 미관지구인데다 유동인구의 동선이 연결되지 않는 사각지대의 성격을 지녔다는 사실에 고민이 컸다.‘어떤 건물을 지어야 할까’. 고심 끝에 K씨는 수목건축에 개발 컨설팅을 의뢰했다. 결론은 주택과 상가가 어우러진 복합건물이 적당하다는 것. 1층엔 주차장과 34평의 점포가, 2층에는 42평의 점포가 들어선다. 3~4층은 모두 5세대의 원룸·투룸 주택을 만들어 임대사업을 한다는게 요지다.건축공사에 들어갈 예상 비용은 총 3억4천만원. 반면 주변 임대시세를 기준으로 산정한 예상 수익은 총 6억9천만원으로 투자비의 2배다. 교통환경, 주거환경 모두 나무랄 데 없는 곳이므로 세입자 확보는 무난하다는 분석도 나왔다.수목건축의 신창범 실장은 “모양이 일정치 않아 건물 짓기가 애매하거나 각종 규제에 걸려 있는 단점투성이 땅들도 가장 적절한 개발 모델을 갖고 있기 마련”이라며 “치밀한 컨설팅을 통해 가장 효과적인 개발 방안을 수립하면 수익과 가치상승 모두 거머쥘 수 있다”고 말했다.★ 리노베이션 체크포인트자재 구입 직접하면 비용 절감리노베이션은 전문업체에 맡기지 않고 직접 할 수도 있다. 자신의 안목과 취향에 맞게 설계하고 자재 구입, 공사 감독을 직접 하면 비용 절감의 효과가 있다.하지만 리노베이션의 목적은 ‘인테리어’보다 ‘수명 연장’에 있음을 기억해야 한다. 모습만 바꾸는 것이 아니라 근본적으로 건물의 수명을 연장할 수 있도록 손을 봐야 한다. 속과 겉을 새롭게 하는 것이 제대로 된 리노베이션인 셈이다. 이런 면에선 직접 하기보다 전문업체에 맡기는 편이 유리하다. 맡기기 전 유념해야 할 체크 포인트를 알아보자.(1)설계는 전문 설계사무소에 맡겨라 = 시공사에 맡겨 비용을 줄일 수도 있지만 날림공사가 되는 경우가 다반사다.(2)예산을 정확히 뽑아라 = 설계, 시공 등에 앞서 정확한 예산을 제시해야 한다. ‘일단 설계도를 보고 이야기하자’는 태도는 도움이 되지 않는다.(3)공사 중 변경 주문은 피하라 = 주문할 것이 있다면 공사 전 설계 단계에서 해결해야 한다. 공사 중간에 변경을 요구하면 설계 자체의 균형이 흔들린다.(4)향후 관리 부담을 생각하라 = 싸고 보기 좋은 자재라고 무작정 택하면 안된다. 사후 관리하기가 쉬운지, 쉽게 변형되는 것은 아닌지 꼼꼼히 따져봐야 한다.도움말 : 수목건축(02-578-3777)