조흥은행 연 6.45~6.95%로 가장 낮아 … 중도상환 수수료·설정비 등 따져봐야
주택담보대출은 신용대출처럼 거의 모든 금융기관이 취급하는 대표적인 대출상품이다. 때문에 상품마다 내용이 엇비슷하고 금리 또한 대동소이하다. ‘거기서 거기’인 듯한 상품들 중에서 어느 게 내 몸에 맞을까.최근 은행들은 대출금리 인하와 함께 한동안 중단했던 근저당 설정비 면제 서비스를 재개하고 고객몰이에 나섰다. 하나은행은 7월23일부터 아파트 담보로 3년 이상 2천만원 이상 대출을 받는 고객에게 근저당 설정비를 면제해 주고 있다. 서울 외환 조흥 한미은행도 2~3년 이상 2~3천만원 이상 대출 고객에게 설정비 면제 서비스를 실시 중이다. 설정비를 고객에게 부담시키고 있는 곳은 주택 신한 기업은행 정도다.최근의 주택담보대출 금리 경쟁은 몇 가지 특징이 있다. 기존의 프라임레이트 연동 금리 대신 CD유통수익률 연동 금리제를 채택, 연 6%대 수준으로 끌어 내렸다는 공통점이 있다. 또 대출취급 수수료나 중도상환 수수료를 없애고 타 금융기관의 대출 고객을 유인하기 위해 설정비 면제나 이에 상응하는 이자 면제 서비스 등을 펴고 있다.외환은행 금리 연 6.74%~7.24%이머니 조사에 따르면 조흥은행이 연 6.45~6.95%로 대출 금리가 가장 낮고 이어 외환은행(연 6.74~7.24%), 신한은행(연 6.88~7.44%) 등이 낮은 수준인 것으로 나타났다. 보험권에서는 동부화재가 연 7.5~8.0%, 삼성화재가 연 8.0~9.0%로 비교적 낮은 편이다. 그러나 각종 수수료 설정비 면제 혜택은 개인의 신용도나 담보물 상태에 따라 천차만별이다. 실제 적용 금리는 해당 금융기관에 직접 확인해야 한다는 얘기다.금리인하와 수수료 면제 혜택은 신규 고객은 물론 기존 대출 고객에게 ‘변심’의 기회를 제공한다. 이왕이면 적은 이자를 무는 상품으로 갈아타는 편이 낫다는 건 두말하면 잔소리.A은행에서 연 11.0% 금리로 3천만원의 아파트담보대출을 받고 있는 B씨의 경우를 살펴보자. B씨가 근저당 설정비 및 말소비용까지 면제해 주는 C은행의 연 6.95%짜리 아파트담보 대출로 갈아탄다면 이자를 얼마나 절약할 수 있을까. 기존 A은행에서 B씨는 연간 3백30만원을 이자로 물고 있었지만 C은행으로 옮기면 연간 이자가 2백8만원 정도로 줄어든다. 1년에 1백22만원의 이자를 줄일 수 있고 3년이면 무려 3백66만원의 비용을 아낄 수 있는 셈이다.하지만 대출상품을 갈아타려면 기존 상품의 가입조건을 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 다른 은행의 이자가 아무리 낮다 하더라도 대출상품을 바꾸기 위해 들어가는 비용이 이자 감소폭보다 많다면 하나마나기 때문이다.주택담보대출은 대부분 2년 이내에 상환할 경우 대출금액의 1∼1.5%를 중도상환수수료로 물리고 있다. 또 기존 은행이 설정한 근저당권을 말소하고 새로운 근저당을 설정해야 하기 때문에 대출금액의 0.8% ~ 1.2% 수준의 부대비용이 든다. 설정비 면제 서비스를 실시하는 은행이 대부분 2천만원 이상을 빌려야 설정비를 면제해 준다는 사실을 기억해야 한다.이밖에도 수입인지비 신용조사수수료 대출취급수수료 담보조사비 담보물 화재보험료 등의 부대비용이 들어간다. 금융기관마다 수수료 수준이 비슷하지만 대출취급수수료는 0~3% 정도로 차이가 나므로 꼭 확인해야 한다.2년내 상환하려면 변동금리 유리요즘 은행들이 내놓는 주택담보 대출상품은 CD유통수익률에 근거한 변동금리 상품들이 대부분이다. 이 때문에 연 6%대 대출상품 설계가 가능한 것. 하지만 확정금리 상품이 사라진 것은 아니다. 은행마다 연 8.5~9% 수준의 확정금리형 주택담보 대출상품을 취급하고 있다. 그렇다면 변동금리와 고정금리 중 어느 것이 유리할까.정답은 없다. 향후 대출금리가 어떻게 바뀌는가에 따라 이득을 볼 수도 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 특히 대출은 속성상 최소 2~3년의 장기거래를 기본으로 하고 있어 장기간의 대출금리 변동을 사전에 예측하기 어렵다. 일단 받은 대출을 금리변동에 맞춰 다른 대출로 바꾸려면 근저당권 설정비 등 각종 부대비용이 발생돼 이 또한 쉽지 않다. 결국 고객 개인의 상황에 따라 선택하는 수밖에 없다.금융전문가들은 대출금을 2년 이내에 상환할 계획이라면 변동금리 대출을 선택하라고 권한다. 가장 큰 이유는 아파트담보 대출시장을 둘러싼 금융기관간 경쟁이 치열해 당분간 금리인상이 없을 것으로 보기 때문. 대출금리가 상승한다고 해도 2년 이내 상환할 계획이라면 위험부담이 크지 않다는 것이다.반면 대출금을 5년 이상 이용할 계획이라면 확정금리 대출이 유리하다. 금리가 지속적으로 인하될 경우엔 혜택을 받을 수 없지만 반대로 금리가 상승할 경우 급격한 가계지출 증가를 막을 수 있기 때문이다. IMF 위기때의 급격한 금리 상승을 경험한 사람들은 안정된 가계지출 관리를 위해 확정금리를 선택하는 경우가 많다.또 향후 금리가 인하될 경우에도 중도상환수수료 부과 기간인 2~3년이 지난 때여서 언제라도 타 금융기관 대출로 갈아 탈 수 있다는 이점이 있다.전문가 조언직장인, 원금균등 분할상환이 적당대출금 상환방법은 크게 만기일시상환 분할상환으로 구분된다. 소비자는 자신의 자금 능력에 맞는 방식을 선택할 수 있다. 만기일시상환은 통상 3년 이내의 단기대출에 적용되는 방식으로 매월 이자만 납입하고 만기시 대출금을 상환하면 된다. 그렇다고 만기까지 기다려 대출금을 상환해야만 하는 것이 아니고 일부라도 상환능력이 생기면 수시로 대출금 상환이 가능하다.다만 중도상환수수료 조건이 붙은 대출상품에는 해당기간 내에 상환하는 금액에 대해 일정액의 수수료가 부과된다. 만기가 되더라도 거래기간 동안 이자납입이나 신용상태 등에 문제가 없다면 대출기간 연장도 가능하다.분할상환은 주로 장기대출에 적용되는 방식이다. 매년 또는 매월 단위로 대출금의 일부를 지속적으로 상환하는 방법. 매월 이자만 납입하고 연단위로 대출금의 일부를 상환하는 원금균등 분할상환 방식과 매월 이자와 원금의 일부를 지속적으로 납입하는 원리금 균등 분할상환 방식이 있다. 직장인으로 매월 일정수입 외에 보너스 등 연단위의 목돈이 생기는 경우에는 원금균등 분할상환이 적당하다. 자영업자나 연봉 계약자 등 매월 일정수입만 있는 경우에는 원리금균등 분할상환이 유리하다.이성렬·뱅크풀 대표이사(www.how2loan.com)