@@@@1300403 우여곡절 ‘과거’서울 광화문의 명물로 떠오른 서울파이낸스센터(SFC)는 무려 16년의 산고 끝에 비로소 자리를 잡은 ‘팔자 센’ 빌딩이다. ‘한국경제의 부침(浮沈)과 운명을 함께했다’라는 말을 들을 정도로 경기변동에 따라 우여곡절을 겪었다.SFC의 태동은 지난 84년으로 거슬러 올라간다. 현재의 자리에서 엠파이어호텔을 운영하던 유진관광의 사장 곽유지씨(재일동포)는 특급호텔로 재건축한다는 계획으로 도심재개발사업 시행 인가를 받았다.87년 싱가포르, 홍콩의 호텔체인 샹그리라와 합작 계약을 체결하고 사업부지를 2,600평으로 늘리는 등 사업은 착착 진행되는 듯했다.그러나 자금조달에 문제가 생기고 잦은 설계변경에 건축허가 관련 뇌물공여사건까지 터지면서 공사는 무기한 중단됐다. 93년 3월 롯데관광이 유진관광을 인수해 새 전기를 만들기 전까지 4년여 동안 ‘도심 속 흉물’로 버려져 있었다.김기병 롯데관광 회장은 이 빌딩을 인수한 후 업무시설로 설계를 변경하고 이름을 서울파이낸스센터라고 지었다. ‘서울의 월가’를 만들겠다는 야심을 이름 속에 녹인 것은 물론 최고급 설계와 자재로 건축에 심혈을 기울였다.하지만 또다시 시련이 닥쳤다. IMF 위기와 더불어 입주를 약속했던 동화은행이 퇴출되고, 더불어 유진관광도 부도를 맞았다. 공정이 90%에 달해 완공을 목전에 둔 상태였지만 조흥은행을 비롯한 채권단은 매각상대를 물색하기 시작했다. 2000년 4월, 결국 SFC는 4,550억원에 싱가포르 투자청으로 넘어갔다.이후 이 빌딩은 선진국형 자산관리(Asset Management) 개념을 도입, 빌딩이름에 걸맞은 파이낸스 중심지로 성공적인 부활을 일궈냈다.주인이 여러 번 바뀌었던 SFC에 비하면 강남 역삼동의 스타타워의 팔자는 비교적 ‘양반’이다. 지난 95년 현대산업개발이 사옥 용도로 짓기 시작해 지난해 7월31일 준공한 이 건물은 미국 투자회사 론스타어드바이저스가 지난해 6월 6,632억원에 사들이면서 ‘I타워’에서 ‘스타타워’로 이름이 바뀌었다.론스타는 이 건물을 사들이면서 ‘스타PMC’라는 자산관리회사를 설립, 현재 이 빌딩을 관리하고 있다.당초 현대산업개발의 계획은 지상 45층 가운데 30층 이상에 별 여섯 개의 등급을 지닌 ‘파크하얏트호텔’을 만드는 것이었다. 이후 론스타는 호텔계획을 폐기하고 빌딩 전체를 업무용으로 바꾸었다.이 건물은 이런 곡절 때문에 독특한 구조를 지니고 있다. 호텔 로비가 될 뻔했던 1층은 다른 빌딩에 비해 천장이 높고 지하 아케이드는 유달리 천장이 낮다. 모든 점포의 전면이 유리로 돼 있는 것도 같은 이유에서다.특히 이 건물 42층에 위치해 있던 수영장은 세간에 유명했다. ‘서울에서 가장 높은 수영장’, ‘서울 시내를 한눈에 내려다보며 수영할 수 있는 곳’ 등 갖가지 수식어를 달고 있었던 이곳은, 그러나 지난 5월 최종 철거됐다.스타PMC는 명소가 될 법한 수영장이 너무 아까워 여러 각도로 활용방안을 모색했지만 결국 수익성 문제로 철거를 결정했다. 수영장보다 임대용 오피스를 만드는 것이 수익성 측면에서 낫다는 판단에서다.결국 지난 6년 동안 스타타워는 국내 기업의 사옥에서 초특급 호텔로, 다시 ‘최상급 비즈니스 빌딩’으로 운명을 바꿔 온 셈이다.웅장한 위용, 최첨단 설비두 빌딩은 모두 ‘최첨단 인텔리전트 빌딩’으로 불린다. 말 그대로 건물 내 설비가 자동제어되고 과학적 업무공간 설계와 사무자동화·정보통신 설비, 방범 및 쓰레기처리 설비 등이 최첨단화된 공간이다.규모만 따져도 두 빌딩은 국내 최대 규모 반열에 오른다. 대지면적 3,780평에 연면적 6만4,206평 규모인 스타타워는 단일 건물로는 국내 최대 면적을 자랑한다. 63빌딩보다 연면적이 1만여 평 더 넓다.주차장에는 총 1,330대를 주차할 수 있다. 이 역시 국내 최대 규모로 주차장에 세워둔 차를 한 줄로 세우면 길이가 6.4km나 된다. 높이는 206m에 달해 날씨가 맑은 날 건물 맨 꼭대기에 올라가면 인천 앞바다까지 볼 수 있다. 상주인구는 1만명, 지하 2층~지상 2층의 아케이드 유동인구까지 합치면 최대 5만명에 이를 정도다.또 하나의 자랑은 고객서비스팀. 24시간 핫라인을 열어두고 설비 고장이나 청결문제 등 각종 골치 아픈 문제를 한번에 해결하는 창구 역할을 한다. ‘비즈니스 빌딩’으로서 입주자들의 업무연속성을 끊지 않으려는 배려다.한편 대지 2,601평에 연면적 3만6,192평 규모인 SFC는 지하 8층, 지상 30층으로 지어졌다. 김기병 롯데관광 회장은 이 빌딩을 38층으로 지으려고 설계와 자재조달 계획까지 세웠지만 고도제한에 묶여 실현하지 못했다.SFC의 외형은 고층빌딩의 딱딱함보다 부드러운 이미지를 먼저 풍긴다. 베이지색 벽체와 진회색 유리의 조화가 뉴욕 도심의 도회적인 낭만마저 느끼게 한다는 평이다. 특히 군더더기 상업시설 없이 호텔식으로 인테리어된 1층 로비는 직선거리만 100m에 달해 ‘품격’을 뒷받침하고 있다.4층부터 29층까지 들어찬 업무시설에 근무하는 상주인구는 5,000여 명. 지하 1~3층에 들어선 서구식 아케이드의 상주인구와 이곳을 이용하는 유동인구까지 합치면 하루 1만명 이상이 이 빌딩을 드나드는 것으로 파악된다.주차장은 1,200대를 동시 주차할 수 있으며 데스크에 원격앰프를 설치, 주차호출시스템도 갖추고 있다. 7층에 위치한 500평의 컨벤션센터는 국제행사를 개최할 수 있는 설비와 규모로 현재 보강공사가 진행 중이다.@@@@3300501이 빌딩 중앙제어실 우복태 대리는 “강북의 어느 빌딩보다 우수한 설비를 갖추고 24시간 지원체제를 가동하고 있다”고 자랑하면서 “외국계 기업이 많은 만큼 본국과의 업무연계를 위해 한밤중에도 늘 깨어 있다”고 밝혔다.입주사 면면 ‘번쩍번쩍’두 빌딩의 관리를 책임지는 자산관리회사들은 ‘월드클래스 입주사’ 모시기에 전력을 다하고 있다. 공실률 낮추기에 급급한 다른 업무용 빌딩과 달리 돈이 있다고 무조건 입주를 허가하는 게 아니다.빌딩의 명성과 이미지에 맞는 입주사를 유치하기 위해 자산관리회사 간부가 직접 뛰거나 신청기업의 재무현황·실적을 심사할 만큼 ‘물 관리’에 신경 쓰고 있다.지난 2000년 8월부터 입주사를 받기 시작한 SFC는 광화문 일대 A급 업무용 빌딩보다 10~20% 높은 임대료를 책정했음에도 불구하고 1년 반 만에 90%의 입주율을 달성했다. 입주한 기업들은 ‘파이낸스센터’라는 이름에 걸맞게 금융·컨설팅업체가 60%를 차지하고 있고 정보통신·다국적기업 등의 순으로 구성돼 있다.임대료가 가장 비싼 최상층부인 26~29층에는 메릴린치와 매킨지컨설팅이 각각 두 개층씩 사용 중이다. 특히 26~27층을 사용하는 매킨지컨설팅은 막대한 비용을 들여 층과 층 사이를 텄다.당분간 이 빌딩을 떠날 생각이 없음을 드러낸 셈이다. 1개층의 면적이 950평에 달하는 만큼 이들 업체가 지불하는 임대료는 보증금 18억원에 월세만 1억8,800만원에 달한다.딜로이트컨설팅, 스탠더드체터드은행, 워버그핀커스, 스테이트스트리트은행, 슈로더, 마스터카드, 토론토도미니언은행, 바클리은행&증권 등 세계적인 파이낸스 관련 업체들도 SFC를 구성하는 중요한 입주사들이다.이 밖에 미국 맥주회사 밀러와 담배회사 필립모리스, 월드컵 주관방송사 HBS, 싱가포르대사관, SK텔레콤, 새롬기술 등이 입주해 있으며 월드컵조직위원회와 FIFA사무국은 올 연말까지 계약이 돼 있다.SFC 관리를 맡고 있는 이관희 KAA 팀장은 “빌딩 내외부는 물론 그 속을 채우는 입주사의 수준도 최고를 지향, 자산가치를 극대화하고 있다”고 말했다.스타타워는 현재 전체 오피스 공간의 40% 정도가 채워져 있는 상태다. 입주가 끝난 회사는 어바이어나 NHN처럼 국내외 유명 IT업체들이 많다. 다국적기업도 여럿이다.스타타워 역시 SFC와 마찬가지로 아무 기업에나 입주자격을 주지 않는다. 스타PMC는 재무상태가 우수한 회사가 입주하는 것이 우선이라고 말한다. 하지만 그게 다는 아니다.론스타가 인수한 지 9개월이나 지났지만 입주율이 40%에 머물고 있다는 것이 이를 증명한다.일례로 국내외 다단계회사들이 건물의 명성을 이용하고자 입주하려는 시도가 많았다. 임대를 담당하는 박창섭 팀장은 “상담을 위해 직접 방문하고 보니 다단계회사인 경우가 종종 있었다”며 “다단계 회사를 비롯해 신청하고도 입주하지 못한 회사만 10군데 정도 된다”고 말했다.입주사 유치가 다소 더디더라도 최고의 비즈니스 빌딩을 만들기 위해 철저한 필터링를 거치겠다는 것이 스타PMC의 생각이다.아케이드는 ‘보보스의 천국’빌딩 내부 생활편의시설인 아케이드는 직장인들을 위한 고급 휴식처로 꾸며져 새로운 명물로 떠올랐다. SFC 지하 아케이드의 경우 SFC를 ‘뜨게’ 만든 일등공신이라는 평가도 받고 있다.두 빌딩의 아케이드는 빌딩 입주사의 편의를 돕는 것은 물론 호텔을 대신하는 비즈니스 공간으로 활용할 수 있도록 만든 것이 특징이다. 가벼운 스낵·음료부터 최고급 레스토랑까지 다양하게 구성, 접근성도 높였다.부동산컨설팅업체 BHP코리아가 지난 99년 말부터 1년여 동안 국내외의 자문을 받아 개발한 지하 1~3층의 ‘SFC 몰(Mall)’은 지난해 11월 개장한 후 반년 만에 도심 속 새 명물로 자리를 잡았다.총 37개 점포가 들어선 이곳은 ‘강북의 중후함과 강남의 세련미’를 갖췄다는 평을 들으며 ‘서울 속 뉴욕’, ‘강북의 청담동’ 등의 별칭을 얻었다.내부 인테리어는 ‘파벽돌’이라는 오래된 느낌의 벽돌과 나무, 부분 조명을 사용해 동양과 서양의 이미지를 절묘하게 혼합했다. 기존 아케이드에서 볼 수 없었던 넓은 복도와 중앙부 나선형 계단이 여유로운 분위기를 자아내 상업시설이라는 느낌을 최소화한 것도 특징이다.SK글로벌과 워커힐호텔이 합작해 만든 외식업체 베넥스인터내셔널이 싱카이(중식), 이키이키(일식), 메짜루나(이탈리아식), 벅멀리건스(아이리시 펍), 뭄바(오리엔탈 바) 등 다섯 개 사업장을 운영하고 있으며, 고급 한정식 레스토랑 용수산과 인도요리점 강가, 아시안 퓨전 미세스 마이, 커피전문점 커피빈 등도 최근 인기가 급상승하고 있는 곳이다.반면 스타타워의 아케이드는 7월 초 그랜드 오픈을 앞두고 있다. 지하 1, 2층과 지상 1, 2층, 그리고 30층이 아케이드가 들어설 자리다. 아케이드 입주와 관련해 이 빌딩은 또 한번 화제를 낳았다. 아케이드 입점 희망자들에게 사업계획서를 받았던 것. 국내에선 좀처럼 찾아보기 힘든 사례였다.거절당한 이들이 많은 건 당연지사였다. 특히 지하 1층 그랜드볼룸 자리에 나이트클럽을 운영해보겠다는 제안이 많아 임대담당자들이 골머리를 앓았다. 건물의 이미지를 훼손하지 않도록 VIP만 출입하는 멤버스 클럽으로 꾸미겠다는 등 갖가지 제안이 아직도 쏟아지고 있지만 비즈니스 빌딩 컨셉에서 벗어나는 업종은 끝까지 거절할 방침이다.이 자리는 웨딩업체들도 눈독을 들이고 있다. 한 웨딩업체는 구두계약을 마친 상태에서 미국 론스타 본사 회장의 반대에 부딪혀 입주가 취소됐다. 결국 이곳은 헬스클럽 용도로 최종 결정됐다.아케이드가 오픈하게 되면 지상 1층의 재즈바와 2층의 커피숍이 강남의 새로운 명소가 될 것으로 보인다. 최근 문을 연 오픈카페 형식의 커피숍 ‘커피반’(coffee barn)은 원래 호텔의 이탈리아 레스토랑 자리로 계획된 곳이었지만 커피숍 겸 갤러리로 용도가 바뀌었다. 지난 5월31일부터 유리공예가 박성원씨의 작품이 개관기념으로 전시되고 있다.@@@@2458363INTERVIEW / 이호규 KAA 사장“SFC는 따스함이 살아있는 파이낸스 중심지”@@@@1120155“금융관련 업무를 해결하려면 반드시 SFC에 들러야 한다.”서울파이낸스센터(SFC)의 자산관리를 도맡고 있는 KAA(Korea Asset Advisors)의 이호규 사장(40)은 16년에 걸친 SFC의 불운을 끝내고 새출발과 성공을 일궈낸 장본인이다.부동산컨설팅업체 BHP코리아의 사장을 겸하고 있는 그는 싱가포르 투자청의 SFC 매입을 중개했고, 이후 빌딩의 회생전략을 진두지휘했다. 그가 자산관리를 맡은 지 2년 남짓 만에 SFC는 ‘애물단지’에서 세계적인 금융.컨설팅사들이 대거 입주한 ‘파이낸스 중심지’로 다시 태어났다.“소유주가 원하는 방향으로 자산을 관리하면서 궁극적으로 자산가치를 최대한 높이는 게 임무입니다. 단기간에 서울의 대표빌딩으로 자리잡아 소유주인 싱가포르 투자청도 무척 만족하고 있어요.”싱가포르 투자청이 원하는 SFC의 모습은 건물이름에 충실한 파이낸스 중심지이자 서비스와 품격이 살아 있는 공간. 호텔식으로 꾸며진 1층 로비를 보면 그 의도를 짐작할 수 있다.“1층 로비는 무한한 상업적 가치를 창출할 수 있는 공간임에도 빌딩 전체 이미지를 중시, 군더더기 시설을 없앴습니다. 테넌트(부동산 사용자)의 특성에 맞는 맞춤서비스를 제공한다는 기본방향에 충실했기 때문입니다.”이사장은 특히 명물로 떠오른 지하 아케이드에 대한 애착이 크다. 또 ‘인간적인 따스함이 느껴지는 빌딩’을 만들고 싶어 한다. 지난 4월 추수감사절 때는 로비에서 입주자들에게 사과를 나눠주었고 얼마 전엔 현관 앞에서 간이 콘서트도 열었다. 냉혹한 비즈니스가 전개되는 공간이지만 이 역시도 ‘사람 사는 곳’이라는 게 이사장의 생각이다.INTERVIEW / 제임스 콜호프 스타PMC 사장“스타타워는 아시아의 대표 비즈니스 빌딩”@@@@3120143“비즈니스 환경은 빠르게 변합니다. 스타타워의 강점은 바로 이런 변화에 잘 적응할 수 있는 유연성을 갖고 있다는 점입니다.”제임스 콜호프 스타PMC 사장(51)은 ‘유연성’이라는 말을 여러 차례 반복했다. 그는 서울의 시장환경이 세 가지 축을 중심으로 빠르게 변하고 있다고 덧붙였다. △한국의 전통적 오너십이 변하고 있고 △국제투자자들이 몰려들고 있으며 △리츠(Reits)시장이 커지고 있다는 것이다.따라서 요즘 투자자들은 고정적인 부동산이 아닌 유연한 ‘비즈니스’에 투자하기를 좋아한다는 분석을 내놓았다. 즉 빌딩도 소유하는 것이 아닌 투자하는 것이라는 생각이 자리잡아가고 있고 이를 반영한 것이 스타PMC와 같은 자산관리회사요, 스타타워가 이런 유연성을 반영하고 있다는 이야기다.“입주사 선택 기준도 마찬가지입니다. 빠른 속도로 성장해 가고 있는 회사가 그들에게 적합한 환경을 찾는다면 우리 빌딩이 꼭 맞는 짝이 될 겁니다.”그가 말하는 스타PMC와 스타타워의 임무는 성공적 비즈니스의 보조자 역할이다. 입주자와 건물관리자가 평등한 대화를 나누고 그에 따라 서로의 만족도를 높여 결국 자산가치를 극대화한다는 것이다.콜호프 사장은 “입주자들이 매일 만나는 사람은 보안용역업체 직원이나 청소업체 직원들”이라는 점을 늘 강조한다. 따라서 이들에 대한 교육을 최우선 목표 중 하나로 꼽고 있다.“스타타워가 완전히 모습을 갖추기 위해선 이들 용역업체 직원교육이 우선이라고 생각해요. 그게 바로 단기목표입니다. 입주자와 방문자가 매일 만나는 이들의 얼굴이 바로 우리 빌딩의 얼굴이니까요.”자산관리회사의 빌딩관리를 일반 사람들에게 이해시키는 것 역시 그의 포부 중 하나다. 그는 스타타워를 통해 많은 사람들이 자산관리회사라는 새로운 비즈니스를 확실히 이해해주기를 바라고 있다.SFC 입주사메릴린치싱가포르 대사관매킨지 컨설팅밀러필립모리스EDS Korea바클리 은행 & 증권스탠다드 체터드 은행Seoul Executive Centre워버그 핀커스삼성증권 프라이빗 뱅킹 센터딜로이트 컨설팅스테이트 스트리트 은행SK텔레콤Industrial Technology Service Television슈로더AccesKFASBHP코리아KAA마스터 카드경기도청 서울사무소HBS토론토-도미니언 은행IMM & Company코러스 인베스트먼트서울 Fn-Tech 파트너스교보 생명대림 Partners프리즘 IDC새롬 기술월드컵 조직 위원회FIFA 사무국교보생명 세종지점주택은행조흥은행식당가 / 피트니스 클럽갤러리 코리아스타타워입주사삼성증권 Honors Club삼성 골든 게이트제주국제자유도시개발센터General UniwireING 생명보험스타 PMC조흥은행 프라이빗 뱅킹 지점대영벤처캐피털론스타 어드바이저스 코리아허드슨 어드바이저스 코리아Network AssociatesJES CorporationNippon IntekBiz Bang Capital Korea퀸스랜드 오피스콘페리 인터내셔널유니버설 픽쳐스 코리아HR 파트너스슐럼버제 세마C2C 케이블 코리아Good Morning Salt교보생명미시건벤처캐피털다임러 크라이슬러메르세데스 벤츠판타그램어바이어삼정 KPMG서정법무법인NHN금융결제원프론티어 솔루션LG Our Home메트라이프 생명보험한국통신메디소프트주택은행주) 2002년 6월 5일 현재