성동구 일대 조합원 지분 추가상승 가능성 커...금호 11구역 . 옥수12구역 '알짜'
청약통장 1순위자가 166만명을 넘어섰다. 금융결제원에 따르면 6월 말 현재 청약통장 가입자는 459만3,373명으로 이 가운데 36% 이상이 1순위자로 집계됐다. 한 해 33만 가구가 새롭게 공급된다고 쳐도 현재의 1순위자가 새 아파트를 분양받으려면 5년 이상 걸린다는 이야기다. 게다가 1순위자의 86.2%가 수도권에 몰려 있어 “아파트 당첨은 별따기”라는 말이 절로 나올 정도다.이에 따라 서울 동시분양 경쟁률은 날이 갈수록 높아져 가고 있다. 올 상반기 서울 동시분양의 1순위 청약 경쟁률은 평균 58.5대 1로 지난해 14.4대 1보다 4배 이상 높아졌다. 최근엔 만 20세 이상 젊은층의 청약통장 가입이 크게 늘어나고 있어 당첨확률은 계속 떨어질 전망이다.상황이 이쯤 되자 공식적인 청약경쟁을 피하면서 합법적으로 좋은 아파트를 분양받는 ‘묘수’에 관심이 쏠리고 있다. 대표적인 방법은 재개발·재건축 지분을 매입, 새로 지어질 아파트의 입주권리를 획득하는 것. 그러나 재건축 아파트의 경우 지난해 하반기부터 가격이 급등한데다 용적률 제한으로 수익성이 당초 기대만 못해지면서 일반투자자의 관심권에서 멀어진 상태다.다만 재개발 지분은 재건축 지분에 비해 가격 상승폭이 낮고 초기부담금 또한 적은 편이어서 여전히 매력적인 투자대상으로 남아 있다. 특히 한강을 남쪽으로 바라보는 강북지역 한강변 재개발 사업지는 ‘황금알’을 캘 수 있는 곳으로 평가받고 있다. 또한 하반기부터 시행 예정인 분양권 전매 제한과 조합주택 규제에서도 자유롭다.희소성 부각, 연초보다 20% 상승강북지역 재개발 사업지 중에서도 노른자위로 꼽히는 곳은 성동구 일대. 서울 강남·강북으로의 접근성이 탁월하고 한강 조망권도 최상급에 속하기 때문이다.그러나 금호동 대우, 삼성아파트와 옥수동 삼성아파트 등 이미 입주한 단지가 상당수여서 남아 있는 사업지가 손에 꼽을 정도다. 당연히 희소성이 부각돼 가격이 오르고 물량은 모자라는 현상이 나타나고 있다.REI부동산컨설팅 정용진 실장은 “강남권 재건축 시장에서 강북 재개발 시장으로 수요가 옮겨가는 느낌”이라고 전하고 “7월 이후 투자문의가 부쩍 늘었다”고 밝혔다.현재 성동구에서 주목할 만한 재개발 구역은 금호11구역과 옥수12구역.금호11구역은 지난해 1월 구역지정을 받은 후 사업이 빠르게 진행되고 있다. 8월 중순 사업승인을 받을 것으로 예상되며 내년 봄에 일반분양이 예정돼 있다. 24,33,44평형 888가구 규모로 재개발될 계획이다.대표적인 한강 조망 아파트로 떠오른 금호동 대우아파트 바로 옆에 위치한 이곳은 성동구에서도 한강 조망 여건이 가장 좋은 단지로 꼽힌다. 33평형에 입주할 수 있는 지분이 1억7,000만원 선에 거래되고 있으며 초기부담금은 1억5,000만~1억8,000만원 선이다. 연초에 비해 20% 가량 가격이 올랐지만 인근 대우아파트 34평형이 최고 4억원 선인 점을 감안하면 향후 한강 프리미엄이 상당할 것으로 예상된다.옥수12구역 장기 투자에 ‘적합’옥수12구역도 탁월한 한강 조망권을 자랑한다. 삼성물산이 시공사로 선정됐으며 1,578가구 대단지로 지어진다. 조합원들 예상대로라면 내년 중 구역지정을 받아 2004년께 분양 및 착공에 들어갈 예정이다. 입주까지의 기간이 적어도 4년 이상 소요돼 장기적인 안목을 갖고 투자하는 게 바람직하다.35평형 입주 지분이 1억2,500만~1억7,000만원 선이어서 연초에 비해 20~30% 가량 올랐으며 초기부담금은 9,000만~1억2,000만원 선으로 금호11구역에 비해 낮은 상태다.이 밖에 용산구 한남동 한남1구역과 보광동도 한강조망권 재개발 사업지로 지명도가 높다. 한남1구역은 남산을 배경으로 한강이 펼쳐지는 배산임수형 입지. 삼성물산이 시공사로 선정됐으며 총 1,476가구 규모로 지어질 예정이다. 내년 중 구역지정이 되면2007~2008년께 입주가 이뤄질 것으로 보인다.한편 조합원 지분을 매입할 때는 사업단계와 추진속도, 감정평가액, 조합원수, 추가부담금, 이주비 등 재개발 사업 요소 하나하나를 면밀히 살펴야 한다는 지적이다. 가장 중요한 것은 사업추진속도. 재개발 기분계획 수립부터 분양에 들어가기까지 5~6년이 족히 걸리므로 장기간 돈이 묶일 위험이 없는지 주의해야 한다.추가부담금이 얼마나 되는지도 꼭 살펴야 한다. 추가부담금은 개발사업이 완료되고 조합이 청산될 때 확정된다. 당초 조합과 건설사가 제시한 액수보다 크게 늘어 투자수익이 낮아지는 경우가 종종 발생하기도 한다.