민자역사는 사업주관사가 개발방향을 잡아 개점에 이르기까지 전 과정을 총괄하는 경우가 대부분이다. 또 ‘앵커 테넌트’(핵심 임차인)를 비롯해 대부분의 테넌트가 법인 형태로 민자역사 주관사와 계약을 맺곤 한다. ‘법인 대 법인’의 관계에서 임차 및 분양 계약이 이뤄지는 것이다.때문에 일반 소액투자자가 민자역사에 투자할 기회는 많지 않은 게 사실이다. 간혹 푸드코트, 근린생활시설 등을 공급하면서 투자자를 모집하기도 하지만 이는 분양 형태가 아닌 지분참여 방식인 경우가 많고 대부분 비공개로 진행된다.또 사업주관사가 직접 점포를 공급하지 않고 협력사 등을 통해 진행하기도 해 잡음이 일기도 한다. 최근 완공된 A백화점 푸드코트의 경우 2평짜리 점포에 3~5명의 투자자를 모집해 지분을 둘러싸고 문제가 생기기도 했다.결국 일반투자자가 민자역사에 투자하려면 공개분양 방식을 채택한 곳에 관심을 두는 게 낫다. 점포 소유 구조가 깨끗하고 매매거래에 문제가 없는 곳이 안전하기 때문이다.현재 개발이 진행 중인 민자역사 가운데 점포를 공개분양한 곳은 용산 민자역사가 유일하다.사업주관사인 현대역사는 지난 2001년 3월 ‘아이(I) 사이버시티’ 1차분을 분양했고 이어 9월에 2차분 공급을 끝냈다. 아이사이버시티는 용산역사에 함께 지어지는 첨단 전자전문점으로 2004년 9월 할인점, 푸드코트 등과 함께 오픈될 예정이다.공급방식은 12~19년 임대방식. 14.27평(계약면적)이 1계좌로, 층별 임대보증금은 1차분이 7,060만~8,350만원 선이다. 2차분은 이보다 2,000만~3,000만원이 더 높은 8,990만~1억1,390만원 선이다. 용산역사 인근 영진부동산 관계자는 “3층과 8층의 시세가 가장 높고 분양가가 상대적으로 낮았던 1차분의 프리미엄이 더 높다”고 전했다. 현재 프리미엄 수준은 2,000만~3,000만원 선.지난해 5월에 분양했던 식음료 및 리테일 부문과 11월에 분양하는 패션아울렛은 중도금 2회 납부 후 거래가 가능해 아직 매기가 형성돼 있지 않다.김현빈 현대역사 상무는 “전자전문점의 경우 기존 용산전자상가 상인을 중심으로 공급, 사업을 직접 할 실수요자가 대부분”이라고 밝히고 “체계적인 운영ㆍ관리로 상권이 활성화될 것으로 확신해 투자가치는 충분할 것”이라고 말했다.