지자체 ‘개발 박차’… 해제 발표 후 2~3배 오른 곳 많아 투자성은 떨어져
경기도 남양주시 봉두마을 주민 유동용씨(70)는 요즘 어느 때보다 꼼꼼하게 신문을 읽는다. 그린벨트 해제 절차가 어디까지 진행됐는지 궁금해서다. 유씨는 “여기에서 산 지 30년이 넘었다”면서 “동네가 그린벨트로 묶인 동안 마치 감옥에 갇힌 기분이었다”고 말했다.건설교통부가 지난 1월 발표한 ‘수도권 광역도시계획안’에 의하면 남양주시 그린벨트 면적 중 369만평이 해제될 예정이다. 해제 대상 면적은 우선해제 집단취락지구 122만평과 조정가능지역 213만평, 그리고 지역현안사업지 34만평 등이다.이는 남양주시 전체 그린벨트 7,316만평 중 5%에 불과하지만 면적으로만 보면 고양시(385만평), 시흥시(373만평)에 이어 세 번째로 넓다.남양주시의 행보도 발빠르다. 그동안 시 면적의 52.2%가 그린벨트로 묶였던 까닭에 지역발전이 늦어진 한을 이번 기회를 통해 풀겠다는 각오다.이를 위해 지난해 11월 그린벨트 해제지역 개발을 전담할 태스크포스팀도 만들었다. 우진헌 태스크포스팀 팀장은 “그린벨트 해제가 자칫 난개발로 이어져서는 안된다는 생각에 팀을 구성했다”며 “그린벨트에서 풀리는 지역끼리 네트워크로 연결해 균형있는 지역개발을 도모할 계획”이라고 말했다.95개 지역 내년 6월 해제 예상우선해제되는 집단취락지구는 가구밀도가 ha당 10가구 이상, 가구수는 20호 이상인 95개 지역으로 수치로만 보면 전국에서 가장 많다. 남양주시 서쪽 곳곳에 흩어져 있는 이들 지역에는 지난 1월 말 현재 5,142가구가 살고 있으며 가장 규모가 큰 곳은 601가구가 살고 있는 별내면 화접지구다.조정가능지역과도 일부 중복된 별내면 화접지구는 서울 태릉과 차로 10분 거리일 정도로 가까워 남양주시는 전원주거형 도시로 꾸민다는 큰 그림을 그리고 있다.남양주시는 해당 지역에 대한 구역조사를 오는 6월까지 끝낼 방침이다. 이후 주민 의견을 묻는 설명회를 통해 해제 대상 취락지구를 확정할 예정이다. 해제대상 취락지구 선정 당시에는 올해안에 확정이 끝날 것으로 보는 견해가 많았으나 실제 해제는 예상보다 늦은 내년 6월쯤 가능하리라는 전망이다.그린벨트에서 해제되는 집단취락지구는 용적률 200% 이하에 4층 이하 건물을 지을 수 있는 1종 일반주거지역으로 지정된다.건교부의 ‘수도권 광역도시계획안’에 따라 조정가능지역으로 분류된 지역은 별내면 화접·덕송리 일대 154만평과 지금동 부근 59만평이다. 남양주시는 이 지역의 효과적인 개발을 위해 지난 3월 한국토지공사와 손을 잡았다.이는 그동안 단위 사업별로 사업시행에 참여해 왔던 한국토지공사를 지역개발 계획 단계부터 참여시키겠다는 뜻이다.한국토지공사는 우선 남양주시와 조정가능지역 개발에 대한 계획을 세웠다. 이 계획에 따르면 서울과 인접한 별내면은 전원주거형 도시로 꾸밀 예정이다. 그리고 남양주시 제2청사가 있는 지금동은 시의 중심도시로 육성해 나갈 방침이다.남양주시 관계자는 “지금동 부근의 도로를 서로 연결하고 제2청사를 확대해 본청으로 삼는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.일정을 보면 일단 내년 6월까지 도시기본계획 및 재정비계획을 수립한 후 이르면 2005년 초부터 본격적인 개발에 착수한다는 계획이다.주민들도 그린벨트 해제에 대해 환영하는 분위기다. 우선해제 대상지역인 별내면 미아리의 한 주민은 “이제 맘대로 건물을 지을 수 있게 됐다”며 “땅값이 많이 올라도 팔 생각은 없다”고 밝혔다.그러나 지가 상승으로 혜택을 입을 주민은 그다지 많지 않을 전망이다. 30년 이상 미아리에서 살아왔다는 다른 주민은 “큰 땅은 대부분 외지인이 소유해 원주민이 보유한 토지는 많지 않다”고 귀띔했다.조정가능지역 2005년부터 본격 개발남양주시 인근 부동산 업계에 따르면 땅값은 지난 1월 건설교통부의 ‘수도권 광역도시계획안’ 발표를 전후해 평균 20~30% 정도 올랐다. 이미 그린벨트 해제가 예견돼 지난해부터 많이 올랐다.발표 후 4개월이 지난 지금 매매는 뜸하다. 현지 중개업소에는 부동산을 매수하겠다는 문의전화가 간간이 있지만 팔겠다고 나서는 사람은 드물다.우선해제 집단취락지구 중 하나인 양정동 봉두마을에서 부동산 중개업소를 운영하고 있는 박수덕 양지부동산 사장은 “도로사정에 따라 다르지만 전답은 평당 30만~60만원, 대지는 평당 100만원 안팎”이라며 “반년 사이에 많이 올랐지만 가격이 더 상승하리라는 기대 때문에 매물을 내놓은 사람이 없다”고 말했다.다른 곳도 사정은 마찬가지다. 서울에서 가까운 조정가능지역인 별내면 덕송리 일대도 전답은 35만~70만원, 대지는 100만~200만원 선에 가격이 형성되고 있다. 그러나 이곳도 매매가 뜸하기는 다른 곳과 별반 다를 바 없다.조정가능지역은 공공개발을 위해 공시지가로 수용되는 곳이 많기 때문이다. 박상석 랜드부동산 사장은 “조정가능지역의 현안 중 하나는 토지 수용”이라며 “수용 후 어떤 형태의 보상이 이루어질지, 어디가 수용될지 아직 알 수 없기 때문에 매매가 뜸하다”고 설명했다.한편 남양주시 가운동, 도농동 일원의 가운지구는 건교부가 수도권 동부지역의 주택가격 및 전셋값 안정을 위해 국민임대주택 건설을 계획하는 곳이다. 규모는 16만8,000평이며 4,900여 가구가 입주하게 된다.가운지구 땅값도 많이 올랐다. 이형근 부동산포인트 사장은 “길가에 붙은 대지의 경우 평당 500만원을 웃돌 정도로 많이 올랐다”며 “길에서 멀리 떨어진 1층짜리 농가는 최근 지난해보다 30만원 정도 오른 평당 150만원에 매매됐다”고 설명했다.구리시와 인접한 데다 지금동 등 개발이 예정된 지역의 근처라는 점 때문에 땅값이 많이 오른 것으로 분석된다.하지만 가운지구도 매매가 뜸하기는 다른 곳과 다를 바 없다. 입주할 목적이 아니라 투자 목적으로 가운지구를 바라보기에는 다소 부담스럽다는 지적도 있다. 도농동의 한 부동산중개업소 사장은 “지난해보다 평균 2배 이상 가격이 올랐고 3배가량 오른 곳도 있다”며 “지금 가운지구에 투자하기에는 너무 늦었다”고 귀띔했다.금곡동 : 무대1, 어룡골별내면: 넉바위, 미아리, 중말, 태봉, 덕능, 거묵골, 마당바위, 응달말, 주을래, 평양굴, 화접지구, 논골진건읍 : 고재, 뱀골, 웃말, 응골, 역전, 웃송능, 적성골, 곰실, 달음부락, 마른개울, 비석거리, 새말, 지둔지, 별말, 아랫독정, 먹골, 문화촌, 밤나무골진전읍 : 법골, 본진관, 사능본동양정동 : 임송, 전도치, 와촌, 동촌, 역촌1, 역촌2, 평구, 돌로께, 마산1, 석포, 왕자궁, 88주택, 변곁애, 봉두마을, 안골, 안말, 양정부락, 진안부락, 마산2와부읍 : 이태골, 거먹골, 문용, 어릉골, 응달말, 글개울, 삼화1, 삼화3, 안말, 웃말, 이곡, 잔고개, 건너말, 대동, 양지마을, 구석마을, 앞술막, 조개울지금동 : 가재, 조운, 내미음, 석실, 외미음, 지사, 주막, 금교조안면 : 마재, 상봉, 역전, 하봉1, 하봉2, 구봉, 두촌1, 두촌2, 광명, 동간, 외촌, 조동, 조안초교, 마진, 중리