수익형 호텔 투자, ‘낭패’ 면하는 방법은 [고형석의 법으로 읽는 부동산]

분양 계약 해제해도 중도금 채무 떠안을 수 있어…납부 방법 등 꼼꼼히 따져야

[법으로 읽는 부동산]

매달 혹은 매년 일정한 수익을 보장해 준다고 광고하는 부동산 상품 가운데 ‘수익형 호텔 분양’이라는 것이 있다. 시행사가 호텔 객실을 수분양자들에게 분양해 주고 분양한 객실로 영업을 한 뒤 발생하는 수익을 수분양자에게 배분해 주는 형태다. 수익형 호텔에 투자할 때는 공급계약서와 임대차계약서를 작성하게 된다.

공급계약서는 시행사와 수익형 호텔에 관한 분양 계약을 체결하는 내용이 위주인데 분양받을 객실의 면적과 분양 대금, 납부 방법 등이 포함된다. 그리고 임대차계약서에서는 수분양자가 임대인이 되고 공급 계약을 체결한 시행사가 임차인이 되는데, 이 시행사가 임차인이자 호텔의 운영을 맡는 것이 일반적이다.

결국 시행사가 호텔을 지어 분양하고 호텔을 운영해 주는 운영사의 지위까지 겸하면서 수분양자가 분양받은 객실을 위탁 운영해 주는 것이다.
시행사의 자금 여력 등도 면밀히 살펴야
이 같은 수익형 호텔은 제주와 부산 등 관광지에서 주로 많이 시행되고 있다. 아파트보다 분양가가 저렴하고 투자금 회수도 용이하다. 게다가 호텔이 성공적으로 운영된다면 약속한 수익률이 보장될 수도 있다는 장점이 있다.

하지만 수익형 호텔은 사업지나 객실 예약률에 대한 과대 광고들이 존재할 수 있고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 등의 변수가 발생하면 호텔 영업에 적자가 발생할 수도 있어 많은 주의를 요하는 투자 상품이다.

수익형 호텔은 공급 계약에 따라 수분양자가 중도금을 납부해야 한다. 이 중도금의 경우 시행사가 수분양자에게 대출을 알선해 준다.

대출 이자를 시행사에서 대신 납부해 준다고 하며 수분양자로 하여금 시행사가 소개하는 제2금융권 금융회사에서 중도금 대출을 받을 것을 권유한다.

이유는 이렇다. 수익형 호텔은 시행사나 시공사의 규모가 작은 곳이 많고 사업 초기까지 사업의 성공이 보장되지 않는다. 따라서 금리가 높은 제2 금융권에서 대출을 받는 일이 빈번하다. 그런데 이 중도금 대출에는 유의해야 할 점이 상당히 많다.

이 중도금 대출은 수분양자에게 분양 촉진을 위해 제공하는 것인데 중도금 대출 이자를 시행사가 대신 지급해 준다는 사정이라든가, 이자를 후불로 지급한다는 내용은 금융회사가 보장하는 내역이 아니다.

게다가 만일 시행사 측의 과대 광고로 인해 분양 계약과 관련한 분쟁이나 소송이 발생한다고 하더라도 금융회사는 수분양자에게 연체 이자를 부과하거나 채권 추심을 할 수 있다. 금융회사가 시행사나 시공사에서 중도금 대출에 대한 연대 보증을 받았다고 하더라도 이 중도금 대출의 최종 변제 책임은 수분양자에게 있다.

여기가 끝이 아니다. 수분양자는 분양 계약이나 공급 계약과 관련한 분쟁이 발생해 시행사에 분양 계약의 해지를 통보한다고 하더라고 이것만으로 수분양자가 금융회사에 대한 중도금 대출의 상환 의무가 면제되지 않는다. 중도금 대출은 금융회사의 가계 자금 대출 상품에 해당하는 것이고 어디까지나 해당 대출의 채무자는 수분양자이기 때문이다.

실제 과대 광고를 이유로 분양 계약을 해지했거나 시행사나 시공사의 귀책 사유로 사업 진행이 불가능하게 돼 공급 계약을 해제한 상황에서도 중도금 대출에 대한 문제를 해결하지 못해 불리한 상황에 처한 수분양자들도 있다.

그나마 시행사에 여력이 있어 계약을 해제하고 중도금 문제를 시행사가 변제해 준다거나 제삼자에게 수분양자의 권리 의무를 승계해 줄 수 있는 조건은 다행스럽다.

하지만 시행사가 더 이상 운영할 여력이 없거나 자금난으로 호텔 건설 공사를 중단한 상태라면 공급 계약을 해지한다고 하더라도 수분양자가 중도금 대출을 고스란히 떠안고 이를 변제할 수밖에 없다.

따라서 수익형 호텔에 투자할 때 건설이 예정되는 사업지의 조건이 어떤지 사전에 철저히 조사해야 하고 시행사의 자력이 충분한지에 대해서도 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다.

시행사가 제안하는 중도금 대출에 위험성이 존재하는지에 대해서도 반드시 확인해야 ‘낭패’를 면할 수 있다.

고형석 법무법인 센트로 변호사