계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]
입력 2021-11-16 06:00:08
수정 2021-11-16 06:00:08
정부, 민간 보증 기관 통해 고가 전세 규제…월세·반전세 물량만 늘리는 ‘악수’
[아기곰의 부동산 산책]전세 자금 대출에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. SGI서울보증은 내년부터 고가 전세에 대한 전세 자금 보증을 제한하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전세 자금 대출은 독특한 성격을 가진 대출 상품이다. 동서고금을 통틀어 돈을 빌려주는 사람이나 기관이 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 큰 관심사다. 이에 따라 대출 받으려면 이에 상응하는 담보물을 제공해야 한다.
민간 보증 기관 통해 전세 자금 대출 규제
주택 담보 대출이나 예금 담보 대출 등은 돈을 빌리는 대상이 본인 소유의 주택이나 예금을 담보로 하는 대표적인 대출 상품이다. 반면 전세 자금 대출은 어떠한 담보물도 제공하지 않아도 가능해 돈을 빌려주는 금융 기관으로선 대출을 쉽게 내주기 어렵다.
이 문제를 해결하기 위해 SGI서울보증과 같은 기관에서 돈을 빌리는 개인을 대신해 보증해 주는 것이다. 개인에게 대출금을 회수하지 못하더라도 보증 기관에서 자금 회수가 가능해 금융권에 리스크가 없다.
하지만 전세 자금 대출은 결코 전세난의 근본적인 해결책이 될 수 없다. 개인에게는 전셋값 상승으로 고통 받는 실수요자를 돕는 좋은 수단이지만 시장의 시각으로 볼 때는 전셋값을 올리는 주범이기 때문이다.
단, 주택 시장에 자금이 들어오는 것을 막으려고 전세 자금을 빌려주지 않으면 당장 발등에 불똥이 떨어진 세입자는 금융 기관과 정부를 비난할 수밖에 없다.
이러한 이유로 유권자의 눈치를 봐야 하는 정부는 전세자금 대출을 막기 어렵다. 그런데 현 정부는 좋은 의미로는 ‘묘수’, 나쁜 의미로는 ‘꼼수’를 찾았다. 정부가 직접 대출 규제를 하지는 않았지만 민간 보증 기관을 통해 전세 자금 대출을 막는 방법을 찾은 것이다. 즉, 비난의 화살을 정부가 아닌 민간 보증 기관으로 돌린다.
고가 전세 규제로는 시세 안정 불가능
고가 전세 대출 규제 정책이 과연 시장에 통할 수 있을까. 서울 강남구에서 전셋값이 가장 비싼 강남구 대치동을 예로 들어보자. KB국민은행에 따르면 올해 11월초 기준 대치동의 전셋값 평균은 14억5523만원이다. 전셋값 상승률 추이를 감안하면 내년에는 15억원이 넘을 것으로 확실시된다.
민간 보증 기관이 대출을 제한하려는 고가 전세 기준이 아직 명확하게 정해지지 않았지만 9억~15억원에서 정해질 공산이 크다. 가장 약한 기준인 15억원 이상으로 대출 규제가 적용된다고 해도 대치동 아파트의 절반 이상이 전세 자금 대출을 받을 수 없다는 뜻이다.
범위를 강남구 전체로 넓혀 보자. 대출 제한 기준이 12억원 이상으로 정해진다면 강남구 아파트의 절반 이상이 전세 자금 대출을 받을 수 없다.
고가 전세에 대한 대출 제한이 과연 전셋값 하향 안정에 도움이 될까. 가능성은 매우 낮아 보인다. 먼저 수요자 관점에서 생각해 보자. 15억원에 전세를 사는 사람이 서민일까. 이들이 집을 살 돈이 없어 강남구 대치동에서 전세를 살까. 그럴 가능성은 매우 낮다.
물론 전세금의 대부분을 전세 자금으로 대출 받아 사는 사람도 있을 수 있지만 이들 역시 이자에 대한 큰 부담이 대부분 없다. 15억원에 달하는 거금을 전세로 깔고 앉아 있는 사람은 다른 지역에 집이 있는 경우가 많고 심지어 집주인보다 자산이 많을 수도 있다.
본인 집이 아닌 대치동 15억원 전세에 사는 것일까. 본인의 집이 있는 지역보다 학군이나 직주근접 등 거주 여건이 우수해서다. 예를 들어 지방에서 사업을 하거나 병원을 운영하는 사람 중 본인은 지방에 거주하면서 다른 가족은 학업을 마칠 때까지 대치동에서 전세로 사는 경우가 많다.
이들이 전세금이 오르거나 전세 자금 대출이 막히더라도 자녀의 학업이 끝나지 않은 상태에서는 지방으로 돌아가지 않는다. 돌아갈 생각이 있다면 대치동에 전세를 얻을 생각 자체를 하지 않았을 것이다. 대치동은 자금이 부족해, 매매보다 전세가 저렴해 선택하는 주거지가 아니기 때문이다.
대치동에 전세로 살고 있는 이들이 대출이 어렵다면 어떤 선택을 할까. 본인의 보유 자금을 보증금으로 하고 나머지는 월세로 하는 소위 ‘반전세’를 택하거나 지방에 소유한 부동산이나 주식을 처분해 자금을 마련할 것이다. 요약하자면 전세 수요가 줄고 월세 수요가 늘고 있는 셈이다.
특히 내년 7월 이후에는 지난해 계약 갱신 청구권을 이미 쓴 매물이 쏟아지면서 전세 시세가 큰 폭으로 오를 것으로 예상된다. 하지만 전세 자금 대출이 막히면 기존 전세금은 월세 보증금이 되고 전세 상승분이 월세로 전환되는 반전세가 일반적 계약 형태로 정착될 공산이 크다.
집주인인 임대인으로선 ‘전세의 월세화’가 나쁜 것만은 아니다. 종부세 등 보유세가 점차 강화되는 추세 속에서 장부상 자산은 많아도 현금 흐름이 좋지 않은 고령층 자산가들은 전세 상승분이 월세로 바뀌면 보유세를 충당할 수 있다.
정부에도 전세의 월세화는 나쁜 그림이 아니다. 임대료로 계산되는 전세금보다 월세가 임대소득세 과세에 유리해서다. 즉, 또 다른 세수가 확보되는 셈이다. 또 임대 시장에서 전세가 줄어들면 전세를 끼고 주택을 사려는 갭 투자자에게 불리한 상황이 전개돼 전세의 월세화를 마다할 이유가 없다.
위와 같은 이유로 처음에는 고가 전세를 사는 몇몇 사람에게만 해당된다는 명분으로 시작하는 고가 전세 자금 대출 제한이 미래에는 한도가 점차 낮아지면서 적용 대상이 확대될 것으로 관측된다.
전세의 월세화 시대가 점점 더 빨라지는 것이다. 이 시대를 맞이해 웃는 이는 추가 세수를 확보한 정부가 될 것이고 피해는 전세금 대출 이자보다 높은 수준의 월세를 내야 하는 세입자가 될 것이다. 세입자가 안정적으로 살 수 있는 주거 환경이 없어지는 셈이다.
아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자