아파트 상가 이용자들에 대한 아파트 주차장 이용 제한, 적법할까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

차단기 내 아파트 주차장은 입주민들 만의 일부 공용 부분…법적으로 주차 제한 가능해

[법으로 읽는 부동산]

어느 정도 규모가 있는 아파트에는 상가동이 따로 있는 곳이 많다. 상가 구분 소유자나 임차인, 다수의 상가 이용객 등을 고려하면 상당한 넓이의 주차 공간이 필요하지만 현실적으로는 주차 공간이 부족해 상가의 점유나 이용을 위해 아파트 주차장을 이용하려는 수요가 많다. 반면 아파트 입주자들은 주거 환경의 침해 등을 내세워 상가와 아파트 단지에 차단기를 설치해 아파트 주차장 이용을 금지하는 것으로 맞서는 경우가 많다.

이런 갈등은 상가 구분 소유자들이 소송을 통해 아파트 주차장도 공용 부분으로서 자신들이 지분 비율에 따라 그 전체를 사용할 수 있다면서 아파트입주자대표회의를 상대로 소유권의 기한 방해 배제 청구권을 근거로 차단기 철거를 구하거나 또는 주차권 확인을 구하는 형태로 이뤄져 왔다.

이에 대해 대법원은 처음에 “아파트 주차장도 상가 구분 소유자들의 대지 사용권(지분권)이 인정되는 공용 부분이므로 상가 구분 소유자들이 자유롭게 사용할 수 있다”고 했다. 다만 이후에도 상가 관련자들과 입주자 간 갈등이 지속되자 이른바 ‘수인한도론’을 제시하며 제반 사정을 종합적으로 고려해 상가 관련자들의 아파트 주차장 출입 제한의 적법성을 판단해야 한다는 쪽으로 선회했다.

즉 대법원은 “아파트 단지를 관리하는 단체가 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자들의 대지 사용권을 방해하는 침해 행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가 건물과 그 부속 주차장의 위치 및 이용 관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가 건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가 건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작해 사회 통념에 따라 판단해야 한다”고 밝혔다.

해당 사안에서는 “아파트 입주자대표회의가 아파트 단지 출입구에 차단기를 설치해 외부 차량의 출입을 통제하는 행위가 제반 사정상 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자들의 수인 한도를 넘어 대지 사용권을 침해했다고 볼 수 없다”고 판시했다.

그런데 최근 아파트 입주자대표회의가 지하 주차장 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치해 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하면서 상가에 입점한 상인이나 고객 등의 자동차 출입을 제한하자 상가 구분 소유자 등이 아파트 입주자대표회의를 상대로 지하 주차장 이용 방해 행위 금지 등을 구한 사안에서 대법원은 아래와 같이 판시함으로써 향후 유사 분쟁에 통일적으로 적용될 만한 이정표를 제시했다.

대법원은 “집합건물 중 여러 개의 전유 부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분 소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분과 규약이나 공정증서로 공용 부분으로 정한 건물 부분 등은 공용 부분이다. 집합건물의 공용 부분은 원칙적으로 구분 소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분 소유자에게만 공용에 제공되는 일부 공용 부분은 그들 구분 소유자의 공유에 속한다”라고 했다.

위 대법원 판결은 일부 구분 소유자에게만 공용에 제공되는 일부 공용 부분은 그들 구분 소유자의 공유에 속한다는 집합건물법상 규정을 근거로, 차단기 등을 통해 아파트와 상가가 구조적으로 분리돼 있는 경우 아파트 주차장은 아파트 구분 소유자만의 일부 공용 부분이므로 상가 관련자들에 대한 이용 제한은 적법하다는 점을 명확히 했다는 점에서 향후 유사 분쟁을 방지하고 분쟁 시 해결 방향을 제시하는 데 큰 의미가 있다.

조주영 법무법인 신의 변호사