금리 상승기에 빛나는 사모대출펀드…‘수익’, ‘지속 가능성’ 잡는다

내년에도 글로벌 경제성장률 전망 어두워…은행 통한 자금 조달 차질 우려

[컴퍼니]

2023년에도 글로벌 경제성장률 전망이 어둡다. 크리스탈리나 게오르기에바 국제통화기금(IMF) 총재는 내년 세계 경제성장률을 2% 밑으로 예상했다. 러시아·우크라이나 전쟁의 지속적인 영향과 강대국의 동시다발적 경기 둔화로 투자 심리가 위축되고 있다. 금리 인상으로 인한 자본 비용의 상승 폭과 속도도 가파를 것으로 예상된다.

특히 은행권을 통한 자금 조달이 어려워지면서 기존 차주들은 리파이낸싱에 대한 어려움을 겪을 가능성이 높다. 이에 따라 비은행권 대출 기관으로 향하는 딜 플로(거래 및 투자 제안)가 증가할 것으로 보인다. 이처럼 고금리 기조에 은행권 대출 심사 기준까지 강화되면 대체 자금 조달원에 대한 수요가 증가하게 된다.

이러한 상황에서 부동산 사모대출펀드(PDF)가 안정적인 수익 달성을 위한 투자처로 주목받고 있다. 사모대출펀드는 투자 자금을 모아 부동산 자산을 담보로 하는 대출에 투자해 수익을 내는 사모펀드를 뜻한다. 긴축 상황이 장기화될수록 은행을 대신한 자본 공급 역할을 할 수 있어 시장에서 사모대출펀드의 비율은 더욱 높아질 것으로 보인다.

슈로더 캐피탈은 어려운 거시 환경 속에서 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자처로 부동산 사모대출펀드를 추천한다. 슈로더 캐피탈은 영국에 본사를 둔 자산 운용사 슈로더의 사모자산 전문 브랜드로, 기존 약 200명에 달하는 유럽 부동산 투자 인력에 더해 업계 30년 이상 경력의 나탈리 하워드를 부동산대출 부문 대표로 영입하는 등 부동산 사모대출 부문에서 앞서 나가고 있다.

슈로더 캐피탈은 그중에서도 ‘선순위 담보부 대출채권’과 하이일드펀드의 전략 중 하나인 ‘메자닌 대출채권’을 투자 기회로 삼고 있다. 두 대출채권의 투자 섹터는 물류·오피스·산업단지·주거 등을 포함한 모든 부동산을 아우르며 유로 기준으로 각각 6~8%, 10~12%의 수익을 목표로 하고 있다.

각 상품의 특장점을 살펴보면 먼저 선순위 담보부 대출채권은 담보가 있어 리스크가 낮은 덕에 높은 원금 방어력을 기대할 수 있다. 현금 흐름이 좋은 자산을 통해 원금을 보호할 수 있다는 점에서 유망한 투자처로 꼽힌다. 특히 슈로더 캐피탈은 투자자 보호 장치(equity cushion)로 담보가치인정비율을 적용하고 초기에 보수적인 담보대출비율(LTV)을 세팅해 채무 불이행이 발생해도 회수율이 매우 높다. 또한 자산의 가치를 유지하는 데 도움이 될 수 있도록 대출 기간 동안 보수가 예정돼 있는 자산을 선호한다.

메자닌 대출채권의 수요도 지속 증가할 것으로 보인다. 최근의 고금리 환경은 이전과 비교해 같은 금리 수준을 확보하기 위해 상대적으로 적은 리스크를 부담해도 되는 렌더스 마켓(lender’s market)으로 투자자에게 유리한 투자 환경을 제공하고 있다.

또한 슈로더 캐피탈은 부동산 대출채권 투자 시 인플레이션에 대비한 변동금리 또는 고정금리 조건을 각 자산에 맞게 설계, 매력적인 수익률을 달성할 수 있다. 이 밖에 구체적인 투자 조건으로 에너지 효율 등급이나 에너지 인증과 같은 환경·사회·지배구조(ESG) 관련 공시 의무 강화도 요구할 수 있어 지속 가능 투자에도 영향력을 미칠 수 있다.

부동산 투자에서 지속 가능성을 고려해야 하는 이유는 탄소 배출량이 건축 환경과 맞닿아 있고 건축 자재와 에너지 비효율성에도 상관관계가 있기 때문이다.

슈로더 캐피탈은 지속 가능 투자의 중요성을 인지하는 임차인을 유치하고 이를 통한 에너지 절감으로 더 높은 사업 성과와 수익률을 추구한다. 이를 통해 장기적으로는 지역 사회와 환경 모두에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

슈로더 관계자는 “슈로더는 어려운 거시 환경에서도 안정적 수익을 달성할 수 있도록 투자자가 통제할 수 있는 리스크 범위 내에서 맞춤 솔루션을 제공하고 있다”며 “지속 가능 투자의 명가 슈로더와 슈로더 캐피탈의 사모자산 전문성이 더해진 차별화된 유럽 부동산 대출펀드 투자 기회를 적극 고려하길 바란다”고 말했다.

정채희 기자 poof34@hankyung.com