재개발·재건축 다물권자가 소유권 팔 때 조합원 입주권은 어떻게 될까[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

여러 명이 종전 자산의 소유권 소유하거나 한 세대에 속하면 단 한 명만 인정

[법으로 읽는 부동산]

재개발·재건축 사업은 해당 구역 내 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 돼 ‘조합원 분양’을 받아 그에 따른 경제적 이익을 얻는 것이 궁극적인 사업의 목적이라고 볼 수 있다.

‘조합원’은 조합의 구성원으로서 분양권(조합원 입주권)을 가지는데 도시정비법은 투기 세력의 유입을 방지하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다. 가장 대표적인 조항은 도시정비법 제39조 제1항이다. ‘조합원은 토지등소유자로 하되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다.

원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보되 여러 명이 종전 자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(1호), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), 조합 설립 인가 후 1명의 토지등소유자에게 종전 자산의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.

도시정비법 시행령에서는 사업 시행자는 정비구역의 토지등소유자에게 신주택을 분양하되 지상권자는 분양 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 즉 지상권자는 토지등소유자와 조합원에는 해당하나 분양권자에는 해당하지 않는 것이다.

도시정비법에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다. 이를 ‘1주택 공급 원칙’이라고도 한다.

이와 관련해 문제가 된 두 가지 사례를 소개한다. 한 사례는 같은 세대인 갑·을이 A토지·B토지를 각자 소유하고 있었는데 조합 설립 인가 이후 을이 자신이 소유한 B토지를 (같은 세대가 아닌) 제3자에게 매도한 경우에 갑과 제3자가 1명의 조합원이 되는지 아니면 제3자도 별도의 1명의 조합원이 되는지 여부다.

이에 대해 서울행정법원은 위 제3자의 단독 조합원 지위를 부정했지만 서울고등법원은 1인의 토지등소유자와 1세대의 토지등소유자의 개념을 명확히 구별해 사용하고 있는 바 법 제39조 제1항 제3호의‘1인의 토지등소유자’에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장해 해석하기는 무리가 있다고 봤다. 따라서 제3자에게 단독 조합원 지위를 인정했고 현재 대법원에 계류 중이다.

또 다른 사례로는 갑이 재개발 구역 내 A토지, B토지를 소유하고 있었는데 조합 설립 인가 이후 B토지는 을에게 매도한 경우 갑, 을을 합해 분양권이 1개인지 갑, 을이 각자 단독 분양권을 가지는 것인지 여부다. 대부분의 하급심과 정비업계는 갑과 을을 합해 1개의 분양권을 가진다고 봤다.

하지만 광주고등법원은 분양 대상자를 토지등소유자로 규정하고 있는 바 조합원의 수와 분양 대상자의 수가 반드시 일치하지 않는다는 이유로 각자 단독 분양권을 가져야 한다고 판시했고 대법원에서 심리 불속행 기각 판결로 확정돼 큰 파장을 일으킨 바 있다.

그런데 비슷한 시기에 부산고등법원은 기존 실무례와 동일하게 1개의 분양권을 가진다고 판시해 정비업계는 큰 혼란에 빠진 바 있었다.

대법원은 2월 23일 위 사례에 관해 명확한 방침을 내놓았다.

이른바 ‘부산 온천4구역 사건’에서 “도시정비법 제39조 및 제76조 제1항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양 대상 자격도 제한함으로써 투기 세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다. 따라서 재개발 사업 조합 설립 인가 후 1인의 토지등소유자에게 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양 대상자 지위를 가진다고 봐야 한다”고 판시해 갑과 을이 합해 1개의 분양권을 가진다고 봤다.

재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률 전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방·해결하는 것이 그 무엇보다 중요하다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사