최근 경제적 자유라는 단어를 재테크 도서나 온라인에서 자주 접하게 됐다. 이와 함께 꼬마 빌딩에 대한 인기도 높아졌는데 꼬마 빌딩은 부동산 용어는 아니다. 5층 내외 소규모로 매매가액 50억원 수준의 상업용·업무용 부동산을 통용하는 단어다. 최근에는 자산 가치 상승으로 100억원까지도 꼬마 빌딩의 범주에 포함하기도 한다.
경제적 자유를 달성하는 방법으로 매달 꼬박꼬박 월세가 나오는 든든한 건물을 소유한 건물주가 되고 싶은 사람이 많다. 필자도 그런 사람 중에 한 명이다. 그런데 업무를 하다 보면 막상 꼬마 빌딩을 상속이나 증여로 취득하는 이들이 고민하는 것을 본다. 바로 세금 때문이다.
상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(‘평가 기준일’이라고 한다) 현재의 시가에 의하도록 하고 있다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격과 공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
아파트나 오피스텔 등은 같은 위치·면적·위치·용도 등이 유사한 다른 부동산이 많아 상대적으로 시가, 즉 매매가액의 포착이 용이하다. 다만 유사매매사례가액이 포착되는 경우라도 감정 평가를 통해 상속·증여 대상 재산가액을 낮추거나 높일 수 있다면 감정 평가를 활용하는 것이 절세에 도움 된다는 것은 지난 주 칼럼에서 구체적으로 살펴봤다.
반면 꼬마 빌딩 같은 비주거용 부동산은 거래 자체가 빈번하지 않아 시가를 확인하기가 어렵다. 설령 주변에 매매 사례가 존재한다고 하더라도 토지의 위치, 도로 조건, 형상, 면적 등이 개별 부동산마다 상이하고 건물의 주구조나 사용 승인일, 대수선이나 리모델링 여부, 내부 이용 상황 등이 천차만별이라 상속·증여세 산정의 기준이 되는 시가로서 적용하기 어려운 점도 있다.
이처럼 꼬마 빌딩은 시가를 산정하기 어려운 문제로 보충적인 평가 방법으로서 토지의 경우 공시 지가, 건물의 경우 기준 시가로 재산의 가액을 산정해 세금을 내는 관행이 있었다. 결론적으로 매매 가격이나 감정 평가액을 기준으로 신고하는 아파트나 오피스텔에 비해 자산 규모가 큰 꼬마 빌딩의 세금 부담이 낮아지는 현상, 과세 불평등 내지 편법 증여가 문제시됐다.
이에 따라 2019년 2월 12일 상속세 및 증여세법 시행령을 개정해 증여세를 신고한 뒤 6개월 이내, 상속세를 신고한 뒤 9개월 이내 감정 평가가 이뤄지면 그 감정 평가액이 시가가 돼 기존에 신고한 증여세나 상속세를 경정(수정)할 수 있는 법적 근거가 마련됐다. 납세자가 신고한 공시 가격과 과세권자가 산정한 감정 평가 금액의 차이만큼 추가 과세할 수 있게 된 것이다.
2023년 국세청 감정 평가 사업을 위해 편성된 예산(감정평가수수료)이 약 45억원인데, 이는 50억원 내외의 꼬마 빌딩에 대한 평가 수수료가 약 900만원(각 450만 원씩 2개 업체)인 것을 생각해볼 때 단순하게 약 500건의 감정 평가를 시행할 수 있는 예산이다. 유사매매사례가액 등의 확인이 어렵다고 공시 가격으로 신고하는 경우 과세 관청에서 직권으로 진행하는 감정 평가에 의해 상속·증여세를 추징할 가능성이 높아진 것이다.
다만 최근 서울행정법원에서 과세 관청이 상속·증여세 과세를 위해 자체적으로 의뢰해 나온 감정가액은 시가로 인정하기 어렵다고 판결한 바 있다. 과세 관청은 객관적 기준에 의해 감정 평가를 하고 있다는 이유로 판결에 불복해 항소할 것을 결정했다. 납세자들로서는 항소심의 판단을 유의 깊게 지켜볼 필요가 있다.
공시 가격과 시가의 차이가 큰 꼬마 빌딩이나 나대지 등을 상속 또는 증여하는 경우라면 납세자가 주도적으로 감정 평가를 시행해 법의 테두리 내에서, 재량의 범위 안에서 납세자의 개별 상황에 맞는 최대 절세 방안을 모색하는 것이 현명하다.