안전한 전세 계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는 가운데 임대차계약서에 유용한 ‘특약’ 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다.
‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’, ‘집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다’, ‘계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다’ 등의 문구가 대표적이다.
하지만 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약이 존재하는 것만으로도 안전한 전세 계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의할 필요가 있다.
예를 들어 ‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’는 특약을 넣었다고 가정해 보자. 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약 취소 사유에 대한 논란 발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다.
하지만 임대차 보증금 5억원인 임대차 계약에서 임대인의 국세 체납 액수가 불과 1000만원에 불과하다고 하더라도 계약의 취소 사유가 될지 여부가 이런 특약을 넣었음에도 불구하고 다시 논란이 될 여지가 있다. 분쟁 방지 차원에서는 해석의 여지가 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다.
또한 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금의 체납 여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면 그 이후 세금 체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약 취소는 가능할지 모르지만 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다.
거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환 능력이 없을 가능성이 높기 때문이다. 결국 ‘보증금 수수 이후 반환은 쉽게 보장될 수 없다’는 점에서 보면 특약을 믿고 쉽게 계약을 진행하고 보증금 지급하는 것은 절대 하지 말아야 한다.
계약을 체결하기 전에 임대인에게 ‘세금 완납 사실을 확인해 달라’고 당당히 요청할 수 있어야 하고 정확한 확인 이전에는 계약을 체결하는 것을 거절하거나 최소한의 계약금만 지급한 후 계약을 체결한 다음 국세징수법령에서 정한 세금의 체납 여부 열람권을 통해 적극적으로 확인하는 노력이 필요할 수 있다.
계약을 체결하는 것을 전제로 한 특약이 아니라 체결 여부를 고민할 수 있는 다른 확인 조치가 더 필요함에도 불구하고 특약을 믿고 쉽게 계약하게 되면 특약의 존재는 임차인에게 오히려 손해를 끼치게 되는 것이다.
더욱이 계약서상 특약 기재는 소위 ‘문방구 계약서’라고 칭하는 서식화된 계약서에 담기에 부적절한 개별 계약에서의 당사자 간 특별한 약속으로, 합의 내용을 보다 세밀하고 분명히 하는 것이 주요 목적이다.
따라서 안전한 전세 계약을 목적으로 보충된 위와 같은 기계적인 약정들은 거의 모든 임대차 계약에 보편적으로 기재될 수 있는 내용으로 본연의 특약이라고 하기도 어렵다.
다른 일반 계약 문구들처럼 그냥 서식화된 문구로 넣어도 될 것을 뭔가 특별한 것처럼 보이도록 특약으로 포장한 것에 불과할 수 있다.
안타까운 사실은 직업인인 공인중개사들은 이런 사실을 잘 알면서도 원만한(?) 계약을 체결하기 위해 이런 특약 기재를 이용하는 측면도 없지 않다고 본다. 임차인 스스로의 냉철한 주의가 절실한 이유다.