지난해 금리인상 여파로 민간 주택공급 위축
신속한 인허가·PF보증 확대 등 주택사업 지원 계획 밝혀
3기신도시·신규택지서 12만호 공공주택 내놓을 것
정부가 단기적으로 위축된 민간 주택공급을 촉진, 보완하기 위한 대책을 내놨다. 골자는 택지거래 및 인허가 규제를 풀고 금융지원을 확대해 민영주택 사업장의 착공시기를 당기는 한편, 공공주택 물량을 기존 계획보다 대폭 확충하는 것이다.
이를 통해 정부는 내년까지 100만호 이상 공급될 수 있도록 주택시장 수급불균형에 적극 대응할 방침이다.
정부는 26일 오후 정부서울청사에서 ‘제6차 부동산 관계장관회의’를 열고 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표했다.
정부는 이번 발표 배경에 대해 “지난해 8월 270만호 공급계획 수립 등 그간 공급 규제 합리화를 추진한 결과 선호도 높은 도심 내 민간의 중장기 공급기반이 강화됐고 수도권 중심 신규택지 지정으로 공급여력도 확충됐다”면서 “다만 작년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 단기적으로 주택공급이 위축돼 안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 개선방안이 필요하다”고 설명했다.
지난해 하반기 기준금리 인상과 더불어 원자재 가격 급등 현상이 지속되면서 주택건설 사업성은 악화하고 있다. 특히 2021년 말 3~4% 수준이던 부동산 PF대출금리가 최근 들어 8~9%를 기록하는 등 주택사업자들의 자금조달 여건은 더욱 열악해지고 있는 상태다. 이에 따라 지난해 인허가를 마쳤음에도 공사를 연기한 착공 대기물량은 33만1000호에 달한다.
정부는 이처럼 사업여건 악화로 착공이 미뤄진 민간 주택사업을 활성화하기 위한 대책을 내놨다. 우선 공공택지 내 공동주택용지에 대한 전매제한이 한시적으로 완화된다. 앞으로 1년간 공동주택용지는 기존과 달리 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 거래할 수 있다. 공공택지를 공급받은 뒤 2년보다 빠른 기간에 인허가를 받은 민간 사업자에 대해서는 신규 공공택지 추첨물량 일정분이 우선 공급된다.
인허가 시에는 주택사업승인을 위해 교통영향평가와 경관심의 등에 대한 통합심의가 의무화된다. ‘지방자치단체 합동평가’ 지표에 주택사업 인허가 실적을 반영하는 방안도 추진된다. 교육부는 그간 주택사업자들에게 부담이 돼온 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고 학교용지 부담금 면제 대상을 현 임대주택에서 전용면적 60㎡ 이하 소형주택까지 확대한다.
자금조달 측면에선 공적 보증기관이 PF대출 보증규모를 확대하고 심사기준을 완화해 보증 대상 사업장을 확대한다. 우선 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사는 당초 계획보다 보증 규모를 5조원 확대해 각각 15조원, 10조원을 보증한다. 대출 보증한도 역시 전체 사업비의 50%에서 70%로 높인다. 대출 심사기준에선 현재 700위 내로 정해진 시공사 도급순위 기준을 폐지하고, 자기자본 선투입 요건도 시공순위 100위 내 업체에 한해 기존 10%에서 5%로 낮춘다.
부실우려 사업장은 대주단 협약을 통해 사업 재구조화를 진행하며 신규자금(PF정상화펀드) 규모를 당초 1조원에서 2조원으로 늘린다. HUG 중도금대출 보증 책임비율은 현행 90%에서 100%로 확대된다. 정부는 은행권이 중도금 대출심사 과정에서 초기분양률을 적용하는 관행이 합리화되도록 지속 점검한다. 연립·다세대·오피스텔 등 비()아파트 사업에 대해서도 건설자금이 1년간 한시적으로 지원된다.
이밖에 정부는 지난 8월 31일 개정된 ‘표준계약서’를 통해 증가한 공사비가 원활하게 반영될 수 있도록 하는 등 공사비 갈등을 예방할 방침이다. 특히 재건축, 재개발 등 정비사업에 대해선 공사비 산정 시점을 포함한 특화된 표준계약서를 마련하고, 분쟁 우려 시 조정전문가를 파견한다.
이번 대책에는 민간 주택물량 감소에 대비한 총 12만호 규모 공공주택 공급 확대 계획도 포함됐다. 정부는 3기신도시를 비롯한 수도권 신도시의 토지이용 효율성을 제고해 공공주택 물량을 3만호 이상 확충할 예정이다. 정부는 이 같은 공급 확대를 통해 조성원가가 낮아지면서 전용면적 85㎡ 기준 분양가를 2500만원 수준으로 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.
당초 6만5000호 규모로 계획됐던 신규 공공택지 물량은 8만5000호 수준으로 증가하며 해당 후보지 발표 시기 또한 내년 상반기에서 올해 11월로 조기화한다. 여기에 민간에 공급할 예정이던 5000호 규모 공공택지를 공공주택 부지로 전환한다.
정부는 “이번 방안을 통해 올해 목표 47만호 인허가 목표를 최대한 달성하고 내년까지 100만호 이상을 공급하는 한편 현 정부 목표(270만호+α)를 초과 달성할 수 있는 여력을 확충해나갈 계획”이라고 강조했다.
민보름 기자 brmin@hankyung.com