재개발·재건축사업에 관심이 있는 사람들끼리 어떤 사업장에 대해 얘기를 할 때 절대로 빠지지 않는 주제가 있다. 바로 그 사업장의 비례율이 몇 퍼센트(%)인가라는 것이다.
재개발·재건축사업장에서는 해당 사업의 성공 여부를 가늠해 종전자산가액에 일명 프리미엄 또는 일명 ‘마피’라고 하는 마이너스 프리미엄이 적용된 매물이 나오는데 이런 프리미엄 계산할 때도 비례율을 고려하는 관행이 있다.
비례율이 몇 퍼센트라는 것이 과연 어떤 의미이길래 예비 투자자들이 빼놓지 않고 논의하는 것일까.
비례율은 재개발·재건축사업을 통해 발생하는 이윤과 종전자산, 즉 헌 집들의 가치에 대한 비율을 말한다. 따라서 비례율을 산정하기 위해서는 사업의 이윤과 개발 전 부동산의 가치를 각각 계산해 비교해야 한다.
비례율 산정의 구성인자는 세 가지 항목으로 구분하면 된다. 먼저 특정 사업장의 이윤은 총수입에서 총비용을 차감해 산정한다. 첫째, 총수입 부분은 재개발·재건축사업장을 통해 발생하는 수입을 말한다. 맨땅에 새로 지어낸 신축아파트와 상가를 팔아(분양) 벌어들인 수입이 될 것이다. 이를 종후자산가격이라고 한다.
둘째, 총비용은 건축비·금융비·보상비·각종 용역비 등의 사업비를 말한다.
셋째, 개발 전 부동산인 이른바 헌 집의 가치를 종전자산가격이라고 한다. 이렇게 세 가지 구성항목을 비교해 산정하는 비례율을 공식으로는 ‘비례율=(종후자산가격–총사업비용)/종전자산가격’으로 표현할 수 있다.
재개발·재건축조합은 비례율을 산정하기 위해 감정평가사에게 종후자산평가와 종전자산평가를 의뢰한다.
투자자나 조합원이 비례율에 관심을 갖는 이유는 비례율을 통해 ‘권리가액’을 계산하기 때문이다. 종전자산에 비례율을 적용해 권리가액이 결정된다. 이는 새로 신청하는 아파트의 조합원 분양가격과 비교하여 추가분담금이 얼마로 결정되는지와 관련이 있다.
구체적으로 비례율은 다음과 같이 활용된다. A재건축사업의 조합원 김 씨의 종전자산평가액이 5억원인 경우를 가정해보자. 만약 해당 재건축사업의 비례율이 110%라면, 김 씨의 권리가액은 5억원에 110%가 적용된 5억5000만원이 된다.
그러나 비례율이 90%라면, 김 씨의 권리가액은 5억원의 90%인 4억5000만원이 된다.
김 씨가 소유한 종전자산의 가치는 5억원인데 비례율이 얼마인가에 따라 해당 사업장 내에서 갖는 가치, 즉 조합원 권리가액이 변동하게 된다.
이렇기 때문에 자연히 조합원이나 투자자는 재개발·재건축사업에서 종전자산가액과 비례율이 얼마로 계산될 것인가에 대해 많은 관심을 갖게 된다.
다만 비례율 공식에서 분자는 해당 사업장의 이윤이고, 분모는 해당 사업장의 종전부동산의 가치이므로, 비례율이 100%가 넘으면 사업성이 있다고 판단하는 경우가 많은데 재개발·재건축사업에서는 비례율과 권리가액은 변동할 가능성이 있다는 것을 아는 것이 중요하다.
정책적인 문제로 조합에서 예정했던 분양가보다 낮춰서 분양해야 하는 일도 있고, 종후자산 계획을 변경하는 경우도 있다. 예상치 못했던 변수로 사업이 지연되거나 원자재 값이 폭등하면서 사업비가 늘어나기도 한다. 어떤 사유로든 비례율을 산정하는 구성인자의 값이 변동해버리면 비례율과 권리가액이 변할 수 있다.
재개발·재건축사업에서 의사결정을 할 때, 비례율이 고정불변의 값이 아닐 수도 있다는 것을 염두에 두고 종전자산가액과 함께 다각도로 검토하는 것이 중요하다.