주택 임대인의 계약갱신 거절과 손해배상책임[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

실거주 사유로 계약갱신을 거절한 주택 임대인이 실거주하지 않았더라도 손해배상책임을 지지 않을 수 있는 정당한 사유는 무엇일까.

주택 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)은 해당 주택에 실제 거주하겠다는 의사표시를 해 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

한편 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’이 만료되기 전에 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

주택임대차보호법이 임차인에게 2년의 임대차 기간을 보장한다는 취지의 규정을 두고 있고, 실제 체결되는 주택임대차계약의 기간이 2년인 경우가 대부분이므로 특별한 사정이 없는 이상 위에서 말하는 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’은 2년으로 봐야 할 것이다.

따라서 계약갱신 요구를 거절한 임대인으로서는 ‘정당한 사유’가 없는 한 임차인이 퇴거한 후 2년 동안 해당 주택에 실거주를 해야 손해배상책임을 지지 않게 된다.

위에서 말하는 ‘정당한 사유’란 ‘갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유’로 해석할 수 있을 것인데, 그렇다면 어떤 경우들이 정당한 사유에 해당할까.

아직까지 위 ‘정당한 사유’의 해석에 관해 확정된 대법원 판결은 없다. 하지만 하급심 판결 및 현재까지 나타난 여러 논의들에 비춰보면 정당한 사유는 대략 이렇다.

인근의 특정 병원에서 치료가 필요한 가족을 위해 목적 주택에 거주가 필요했으나 그 가족이 사망하거나 실거주를 하려던 사람이 사망하는 사정이 발생한 경우다.

또 갑작스럽게 해외 주재원으로 파견되게 된 경우, 목적 주택 근처로 인사발령이 예정돼 있었으나 임대인 측의 책임이 아닌 사유로 인사발령이 나지 않게 된 경우도 정당한 사유가 될 수 있다.

이 밖에 인근의 특정 고등학교 진학이 예정돼 있었으나 임대인 측의 책임이 아닌 사유로 무산된 경우 등의 사유가 정당한 사유에 해당할 수 있을 것으로 보인다.

물론 위에서 제시한 정당한 사유가 쟁점이 된 소송들이 현재 진행되고 있으므로 향후 대법원의 판단이 나오면 정당한 사유가 무엇인지 보다 명확해질 것으로 기대된다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사