금리가 낮을 때 높은 전세가율을 이용한 갭투자 수요가 상당했던 서울시 다세대·연립주택은 지난해 역전세와 전세사기 우려가 집중되며 관련 전세 거래 건수가 감소했다.
다세대·연립주택에 비해 전세가율이 상대적으로 낮은 아파트로 전세수요가 이동하거나 순수 전세 대신 임차보증금 비율을 낮출 수 있는 보증부 월세를 선호하는 임차인의 움직임 때문이다.
3일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 실거래가공개시스템을 통해 본 서울시 다세대·연립주택의 분기별 전세거래량은 2022년 1분기 2만4786건을 기록한 이후 2023년 1분기 1만8771건으로 감소했다. 올해 1분기 현재 1만4594건으로 전년 동기대비 22% 급감했다.
반면 담보권 실행을 목적으로 한 임의경매 건 수는 증가추세다. 임의경매란 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사해 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 채권을 회수하는 강제집행 절차를 말한다.
부채나 이자를 감당하지 못했거나 전세금 반환에 실패한 다세대·연립주택 임대인의 물건이 경매에 붙여지고 있는 것이다.
서울지방법원에 따르면 서울시 다세대·연립주택 임의경매 건수는 2022년 667건에서 2023년 818건으로 22.6% 상승한데 이어 2024년 2월 현재 192건을 기록 중이다. 월평균으로 환산해 보면 2022년 월 55.6건에서 2023년 월 68.2건으로 증가했고 올해는 월 96건으로 급증했다.
특히 빌라가 밀집한 서울 강서구의 다세대·연립주택 임의경매 건수는 2023년 140건으로 서울시 25개구내 가장 높은 경매 건수를 기록했다. 올해 2월 현재 누적 건수는 39건을 나타냈다. 지난해 월평균 경매 건수 11.7건보다 올해는 19.5건으로 평균 경매 건수는 더 늘었다.
지난해는 강서(140건)에 이어 관악(92건), 양천(65건), 동작(64건), 은평(63건), 금천(59건), 강북(39건), 도봉(34건), 구로(31건) 등지에 다세대·연립주택 경매 건수가 밀집했다. 영등포(7건), 용산(6건), 성동(3건), 중구(2건) 등지는 10건 이하에 머물렀다.
올해는 2월 누적 수치로 강서(39건), 관악(23건), 양천(16건), 동작(14건), 금천(13건) 등지에 다세대·연립주택 경매가 집중됐다.
특히 강서(11.7건→19.5건), 관악(7.7건→11.5건), 양천(5.4건→8건), 동작(5.3건→7건), 금천(4.9건→6.5건), 성북(1.3건→4.5건) 등 서울 총 18개 지역구는 지난해에 비해 올해 다세대·연립주택 월평균 경매 건수가 대폭 늘었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전년 대비 서울 입주물량 감소에 따른 전세가격 오름세와 저가 급매물에 대한 매입 수요가 일부 유입되고 있는 아파트 시장과 달리 다세대·연립주택 시장은 수요회복에 고전을 면치 못하고 있다"며 "당분간 전세가율이 높고 매입수요 유입이 더딘 지역 위주로 다세대·연립주택의 경매진행 건 수는 좀 더 늘어날 전망"이라고 말했다.
이어 "경매 건수가 늘고 있는 지역의 다세대·연립주택 신규 임차인은 선순위 저당권 유무와 매매가 대비 전세가율의 적성정을 살피되 전세가율이 너무 높다면 일부는 월세이율을 계산해 보증부월세를 선택하는 것이 현명해 보인다"고 설명했다.
정유진 기자 jinjin@hankyung.com