정부의 주택공급·규제완화 정책, 국회 통과 필요해
위기의 금융·건설업 지원하려면 야당 적극 설득해야
이번 22대 총선 결과 생각보다 너무 큰 차이로 여소야대 상태가 됐다. 이에 따라 그동안 추진해오던 윤석열 정부의 부동산 정책은 계획대로 추진되기가 어려워졌다. 특히 주택공급 확대와 규제완화 등을 골자로 한 정책들은 대폭 수정되거나 포기해야 하는 상황까지 갈 가능성이 있다. 올해 1월 4일 발표한 ‘경제정책 방향’과 1월 10일 발표한 ‘국민주거안정을 위한 주택 공급 확대 방안’, 3월 19일 발표한 ‘도시공간·거주·품격 혁신방안’, 그리고 3월 28일 발표한 ‘건설경기 회복 지원 방안’ 등 대부분 정책이 입법이나 기존 법률 개정이 필요한데 이를 위한 여야 합의 과정에서 난항이 예상된다. 여야 협상에 따라 대폭 수정되거나 폐기될 가능성도 있다.
현재 국토교통부가 집계한 부동산 관련 법안은 무려 20여 개에 달한다. 그중 국회에서 법률 개정이 필요한 몇 가지에 대해 예상해 보자. 첫째, 다주택자 규제완화다. 이는 부동산세제와 관련된 내용으로 소득세법, 종합부동산세법, 조세제한특례법, 지방세특례제한법 등 세제개편이 필요하다. 정부는 지방의 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 구입하는 경우 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 제외하고 1가구 1주택 특례를 유지하는 방안을 발표했다. 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시 취득세를 감면해 준다. 이는 어려움을 겪고 있는 건설사들과 무주택자를 지원하는 정책이지만 여소야대 상황에서 여야 합의는 어려울 것 같다.
둘째, 공시가격 현실화 폐지다. 이는 부동산공시법과 지방세법 개정이 필요한데 야당을 설득하기 어려울 수 있다. 야당은 이번 총선 과정에서 공시가 현실화 로드맵 법제화를 약속했기 때문이다. 셋째, 임대차 2법 폐지다. 계약갱신청구권과 전월세상한제을 폐지하려면 주택임대차보호법을 개정해야 하므로 처음부터 반대했던 야당이 스스로 물러나 폐지하지는 않을 가능성이 크다. 오히려 야당은 전세사기 사건으로 어려움을 겪는 세입자들의 권리보호에 더 치중할 것이다. 넷째, 분양가상한제 지역에서 실거주 의무 폐지다. 이 역시 여당은 주택법 개정을 통해 3년 거주 조건을 폐지하고자 하지만 야당은 주택법 개정안 자체를 반대하고 있어 결국 지역규제를 해제하기 전에는 실거주 의무를 없애기 어렵다고 봐야 한다.
다섯째, 재건축 패스트트랙 제도 도입이다. 재건축 추진 단지가 패스트트랙은 사업시행인가 전까지만 안전진단을 통과하도록 하고 정비구역 지정과 함께 조합설립도 가능하게 하는 제도다. 이 역시 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요한 상태로 일부 야당 의원이 총선에서 찬성한 바 있지만 여당은 주택 공급을 위해 더 적극적으로 야당을 설득할 필요가 있다. 법 개정을 해야 하므로 정부의 의지만으로는 할 수 없다.
문제는 고금리가 지속되면서 미분양이 증가하고 금융권의 PF 위기가 고조되고 있으며, 고유가로 인한 고물가는 원자재 가격상승 등으로 이어져 건설사 위기로 확산되고 있다는 것이다. 엎친 데 덮친 꼴로 재건축초과이익환수제의 본격 시행 등으로 재건축 수익성은 악화할 수밖에 없다. 이제 저층아파트가 아닌 곳에서 기존과 동일한 평형을 분양받으려면 조합원들은 추가부담금을 수억원씩 부담해야 할지도 모른다. 그래서 최근 재건축을 원치 않는 단지들이 점차 늘어나고 있으며 정부가 야심 차게 시작한 1기 신도시특별법(노후계획도시특별법)에 의한 사업도 미래가 불투명해졌다.
재개발시장은 그나마 선거 결과에 크게 영향을 받지는 않을 것으로 보인다. 특히 서울시의 강북권 개발 구상안까지 나온 상태라서 소액으로 내 집 마련이 가능한 강북권 초기 재개발사업에 관한 수요가 늘어날 것으로 보인다. 다만 주택공급을 늘리고 가격을 안정시키기 위해서라도 정부는 세제와 정비사업 등 지방 건설경기 회복 관련 규제를 완화하기 위해 야당을 적극적으로 설득하고 상생할 수 있는 방안을 모색한다.
권대중 서강대 일반대학원 교수