빌라 등 非아파트 시장 정상화 대책, 실효성 있나[권대중의 경제 돋보기]

권대중 서강대학교 일반대학원 교수

정부는 8월 8일 ‘국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 서울·수도권 위주로 주택가격 상승세가 지속되고 매수심리도 회복세를 보여 향후 금리인하가 단행되면 주택시장 불안감이 더 고조될 것이 이번 대책이 나온 배경이다. 특히 서울은 선호단지·저가매물 위주로 매매가 이뤄지면서 매도 희망 가격이 상승하는 등의 모습을 보이고 있다. 몇 년 전부터 전세사기 사건으로 비(非)아파트 부분의 인기가 시들해져 그 수요가 아파트 시장으로 몰리는 것도 원인이다. 이에 따라 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고 비아파트·지방 주택 매매시장은 침체하는 차별화 양상이 나타나고 있다. 장단기적으로 지역별·유형별 맞춤형 대응이 필요한 시기라고 판단한 정부는 부동산 시장이 더 불안해지기 전에 주택공급 확대 방안을 시의적절하게 내놓았다.

이번 대책 중 정부의 비아파트 시장 공급 확대를 살펴보면 공공 신축매입 주택을 2년간 11만호+ɑ를 공급하되, 서울지역의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고 공급물량 중 5만 호는 분양전환형으로 신축 매입하여 공급하는 방안이 있다. 특히 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득할 경우 기본세율 적용 대상을 확대한다. 또 HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다. 건설원가 상승 등을 고려해 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부 지원 단가도 현실화하고 기금 지원도 추진한다.

이번 정부의 대책에서 눈여겨볼 만한 것은 위축된 비아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 전반적인 맞춤형 지원을 한다는 것이다. 구체적 내용으로는 첫째, 소규모 건설업자의 주택공급 활성화를 위해 취득세 중과세를 완화하고 둘째, 등록임대사업자의 세제 혜택 일몰 연장 및 대상 범위를 확대한다. 즉 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)를 도모한다. 특히 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 등의 일몰 기한을 2027년 12월까지 연장한다. 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용하는 일몰 기한도 동일하게 연장한다. 등록임대 유형으로 지난 2023년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택) 또한 취득세·재산세 감면 대상에 신규로 포함시킨다.

셋째, 임대인 수요를 정상화한다. 신축 소형주택인 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 수도권은 6억원, 지방은 3억원(취득가격) 이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 확대한다. 뿐만 아니라 기축 소형주택 역시 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다. 넷째, 생애 최초로 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택 등 소형주택을 구입한 자는 취득세 감면 한도를 현재 200만원에서 300만원까지 늘리고 12억원 이하의 소형주택이 아닌 경우에는 감면 한도를 200만원으로 유지한다.

다섯째, 빌라 등 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 범위를 확대한다. 즉 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택 등 비아파트를 구매할 때 청약 시 무주택으로 인정받는 범위를 현재의 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하에서 전용 면적 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억원, 지방 3억원 이하로 넓힌다.

여섯째, 임차인 비아파트 정보 제공을 강화한다. 일곱째, 뉴:빌리지 선도사업으로 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책지원을 병행해 2029년까지 주택 5만 호 공급을 추진한다. 여덟째, 기축 임대주택 1.6만 호 추가 공급한다. 신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택으로 1.6만 호를 추가 공급한다.

이번에 정부가 발표한 비아파트 시장 정상화 대책은 공급 확대와 더불어 수요 진작책으로서 많은 고민을 통해 나왔을 것으로 보인다. 대부분은 시장에서 긍정적인 반응을 보일 것이나 단기적으로 주택시장을 안정시키는 데는 역부족일 수 있다. 이번 대책으로 오히려 서울의 노후주택이 많은 지역 빌라는 향후 소규모정비사업이 추진될 수 있어 인기 상품이 될 수 있다. 또 무조건 임대주택으로 등록을 해야만 정부의 여러 혜택을 볼 수 있어 수요에 한계가 있을 수 있다. 비아파트를 일정 면적 이하로 구입할 시 취득세 면제나 양도세 한시 면제 등 완화가 필요했고, 임대등록 주택에 대해서도 주택보유 기간을 꼭 6년이 아니라 임대기간을 감안해 2년부터 4년, 6년, 8년, 10년 등으로 구분하고 임대 기간에 따라 세제 혜택을 차등화하는 방안도 고려됐다면 일반 소비자들이 비아파트 부분에 대한 관심도가 높아졌을 것이란 아쉬움이 있다.


권 대 중 서강대 일반대학원 교수