공인중개사가 주의의무를 다하지 못해 해당 계약의 효력이 부정되거나 계약 당사자에게 손해가 발생하는 경우가 종종 있다. 이처럼 공인중개사의 과실로 계약 당사자에게 손해가 발생함으로써 공인중개사가 부담하는 손해배상책임을 보증하는 제도가 중개업무 공제제도다.
매매계약서에 부수해 한국공인중개사협회(이하 협회)의 공제증서가 첨부된 것을 흔히 볼 수 있다.
그런데 공인중개사가 협회와 공제계약을 체결한 경우 공인중개사의 과실로 보여지는 행위 전부에 대해 협회에 공제금 지급 의무가 발생하는 것은 아니다. 공인중개사의 업무 범위 내의 행위에 관하여 과실이 있는 경우에만 협회의 공제금 지급 의무가 발생하므로 실제 분쟁 상황에서는 공인중개사의 업무 범위를 규명하는 것이 중요하다.
이와 관련해 최근 대법원은 공인중개사의 업무 범위에 부동산 매수인이 인수하는 매도인의 기존 채무의 법적 성격에 관한 조사·확인·설명이 포함되는지, 즉 매수인에게 인수되는 채무의 법적 성격을 공인중개사가 조사·확인·설명할 주의의무가 있는지에 관한 의미 있는 판결을 선고했다. 그 사실관계는 아래와 같다.
2018년 11월 갑은 자신이 소유한 아파트에 대해 법인인 한국에너지공단과 임대보증금 2억원으로 임대차계약을 체결했다. 협회와 공제계약을 체결한 상태이던 공인중개사 병의 중개로 갑은 2020년 5월 위 아파트를 을에게 2억8000만원으로 매도하는데, 기존 2억원의 임대보증금 반환채무는 매수인 을이 인수하면서 매매대금에서 공제하기로 매매계약을 체결했다. 계약대로 을은 갑에게 8000만원을 지급하였고 갑은 을에게 소유권이전등기를 경료했다.
그런데 주택 임차인이 사람인 경우에는 주민등록(전입신고)과 인도(점유)라는 두 요건만 갖추면 대항력이 생겨 이후 매매계약으로 소유자가 달라지더라도 신 소유자(매수인)에게 여전히 임차인임을 주장할 수 있다.
이에 신 소유자는 임차인에 대한 임대보증금 반환 의무를 부담하는 반면, 주택 임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항 및 제3항에 따라 반드시 그 법인이 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(예 한국토지주택공사)이거나 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인(통상 영세한 중소기업)인 경우만 대항력을 갖출 수 있다.
그러나 위 사안에서 한국에너지공단은 그 어느 경우에도 해당하지 않는 법인이기에 대항력이 없었다. 따라서 매매계약 당사자인 갑을 사이의 ‘갑은 임대보증금 반환채무를 면하고 오직 을만이 반환채무를 부담한다’는 면책적 채무 인수는 임대보증금 반환채권자인 공단의 동의 없이 이루어진 것으로 공단에는 효력이 없었다.
공단에 대한 보증금 반환채무는 여전히 갑이 부담하는데 억울함을 호소하는 갑이 보증금을 반환하지 않자 결국 공단은 전세금보장신용보험 보험자인 서울보증보험으로부터 보증금 2억원을 돌려받았다.
이후 서울보증보험이 갑에게 2억원 구상금 청구 소송을 제기하여 전액 승소하자 갑은 매매계약 시 채무 인수의 법적 성격을 공인중개사인 병이 제대로 확인하거나 설명하지 않은 과실로 자신이 2억원의 손해를 입었다면서 병과 협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다.
이에 대해 대법원은 2024년 9월 위 사건에 대한 판결을 했다. 대법원은 “공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없으면 채무 인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다”면서 갑의 청구를 기각했다.
비록 갑이 억울해 보이는 정황은 있으나 공인중개사의 중개행위는 매매 등이 용이하게 성립하도록 돕는 사실행위일 뿐 변호사가 행하는 법률 사무와는 구별된다는 점에서 임차인이 법인인 경우 주택 매도인의 보다 세심한 주의가 필요하다.