재건축사업 구역 내에 지목 및 현황이 도로인 토지를 소유하고 있는 현금청산자의 경우 과연 어느 정도의 매매대금을 책정받을까. 사업시행자가 매도 청구권을 행사하며 토지의 매매가격인 시가 감정평가액을 지급해야 하는데 과연 도로의 시가가 얼마일 것인가를 따져봐야 할 문제다.
일반적인 부동산시장에서 현황이 도로라면 정상적인 대지에 비해 현저히 낮은 교환가치를 갖게 마련이다. 일반적으로 도로에 대해 시가 평가액 또는 보상액을 산정하는 경우 도로는 인근 대지 가격의 3분의 1 이내로 감정평가한다.
그러나 도로가 재건축사업 구역 내에 있고 현금청산금 감정평가를 통해 산정한다면 일반적인 감정평가 시 또는 일반적인 부동산시장에서의 매매가격과 완전히 다른 가치를 갖는다. 대법원 판례는 주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도 청구권을 행사하는 경우 토지의 매매가격이 되는 시가의 의미에 대해 이렇게 규정한다.
토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서 대법원은 “시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다”고 판시한 바 있다.
그렇다면 먼저 인근 대지의 시가를 산정해야 할 텐데, 이때의 시가는 매도 청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다는 것이 판례의 입장이다.
이때 대지의 시가를 결정하는 것은 절대적으로 해당 토지를 평가하는 법원 감정인의 영역이다. 그렇다면 감액 부분은 어떨까. 역시 법원 감정인의 재량이다.
일반적으로 도로로 활용되고 있는 토지는 건물 등이 존재하는 대지에 비해 땅의 모양 자체가 길쭉하거나, 폭이 너무 좁거나, 구불구불한 경우 등 형태나 면적으로 인해 단독적으로 활용할 수 있는 효용도가 떨어진다.
이처럼 가치가 떨어지는 부분을 감액해야 할 텐데 감액률이 어느 정도인가에 따라 매매대금이 결정되므로 법원 감정 시 내 도로의 현상과 유사한 매도 청구소송 감정평가 사례를 조사 및 수집하여 제출하는 것이 도움이 된다.
나아가 대법원은 지역주택조합이 주택법 제22조에 따라 을이 소유한 부정형 토지에 대하여 매도 청구권을 행사했는데, 지목이 구거이고 현황이 도로인 위 토지의 시가 산정 방법이 문제 된 사안에서 이렇게 판시했다.
대법원은 “토지의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 갑 조합이 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고 다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액 평가할 수 있을 뿐인데도 이와 달리 본 원심 판단에 법리 오해의 잘못이 있다”고 했다.
대법원 판례의 결론이나 판시 내용을 살펴보면 현황평가라는 감정평가의 대원칙이 매도 청구소송 감정평가에 있어서는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있다. 매도 청구소송 감정평가 시 현황이 도로이고 지목이 구거라고 하더라도 그 상태대로 평가하는 것이 아니라 공동주택 부지의 일부가 될 토지라는 것을 염두에 둔 시가를 산정, 즉 일종의 조건부 평가를 통해 시가를 산정해야 한다.
다만 인근 대지의 시가 부분이나 감액률을 산정하는 부분이 모두 법원 감정인의 결정 사항이므로 개별 토지소유자 각자 토지의 상황에 맞는 적절한 주장을 통해 손해 없는 현금청산금을 산정받도록 노력해야 할 것이다.