과거 탄핵과 현재의 탄핵, 그리고 부동산 시장[권대중의 경제 돋보기]

탄핵보다 경기·정책이 부동산 시장 변수
무주택 대출 완화 등 초당적 협력 통해 공급부족 막아야

권대중 서강대 일반대학원 교수

12월 3일 윤석열 대통령의 비상계엄 선포는 세상 사람들을 놀라게 했다. 이유가 어찌 되었든 국회에서 탄핵이 가결된 이후에도 국내적으로는 정치적 불확실성이 고조되고 있으며 내수경제에 부정적인 영향을 미치고 있다. 부동산 시장에 이번 사태는 엎친 데 덮친 꼴이 되었다. 그렇지 않아도 가계부채 증가를 막기 위해 정부는 지난 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 시행하고 제1금융권을 비롯해 대부분 금융권에서 주택담보대출과 전세금 대출을 중단한 상태이다. 이 영향으로 거래가 줄면서 시장이 위축되고 있다.

과거 탄핵사태를 거울 삼아 불안했던 당시를 뒤돌아보면 이번 탄핵으로 인한 시장 불안은 그렇게 길게 가지 않을 것이다. SBS-biz 방송에 보도된 자료를 보면 2004년 3월부터 5월까지 진행되었던 노무현 전 대통령의 탄핵 추진 당시 전국의 부동산 가격이 0.12% 상승했으며 서울은 0.39% 상승했었다. 물론 대통령은 탄핵되지 않았으며 당시 부동산 시장은 대출이나 분양권 전매 등에 대한 규제가 없었다. 이후 노무현 전 대통령은 8·31 대책 등을 발표하면서 부동산 시장을 대폭 규제하기 시작했다.

2008년에는 글로벌 금융위기가 왔다. 부동산R114의 아파트 가격 자료를 분석해 보면 금융위기 이후인 2010년 전국 아파트 가격 변동률은 -1.01%, 2012년 -3.27%, 2013년 -0.29% 등 하락 추세를 이어가다 2014년 2.72%로 반등한 뒤 2021년까지 상승세가 이어졌다. 2010년부터 2013년까지는 탄핵보다도 경제위기로 가격이 하락했다.

2016년 11월에는 박근혜 전 대통령의 탄핵이 가결되었으며 헌법재판소의 탄핵 결정은 다음 해인 2017년 3월에 이뤄졌다. 2016년 11월부터 2017년 3월까지 부동산 가격은 전국이 –0.33%, 서울은 -0.6% 하락했다. 그러나 연간 기준으로 보면 2016년 전국 아파트 가격은 4.22%, 2017년에는 5.33% 각각 상승했다. 박근혜 정부는 2013년 대통령에 취임한 이후 부동산 시장을 살리기 위해 주택시장 정상화 대책을 내놓은 상태였다. 2015년 여야 합의로 추진되었던 부동산 3법(분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 2017년 말까지 연기, 같은 단지에서 3주택까지 분양권 인정)이 시행되면서 강남권을 중심으로 재건축사업장의 주택가격이 상승하는 국면이었다.

그러나 지금 윤석열 정부는 수요억제 정책을 쓰고 있다. 즉 기준금리가 내려가면 주택가격이 상승하고 가계부채가 증가할 텐데 가계부채 증가도 막고 주택시장도 안정시키고자 대출 규제를 하고 있는 것이다. 그 결과 거래는 감소하고 매물은 증가하는 환경이 됐다.

부동산은 정책적인 힘을 받아야 속도를 낼 수 있는데, 정부의 주택공급 정책의 동력도 사라질 수 있다. 윤석열 정부는 그동안 주택공급 270만 가구를 공급 목표로 추진해 왔지만 인허가 물량은 목표의 절반도 달성하지 못했다. 기준금리가 상승하면서 주택 인허가 물량이 대폭 줄었기에 착공 물량은 물론 준공 물량도, 입주 물량도 감소해 향후 주택공급 부족 현상이 나타날 것이 분명하다. 탄핵사태로 여야 대치가 길어지면 이미 발의된 부동산 관련 법안들도 국회 법안심사 소위를 통과하지 못할 가능성도 높다. 그 결과 다가오는 주택시장은 지역별 차별화와 양극화가 더 심해지는 구조 속에 불안해질 가능성이 크다.

정부는 지금의 대출 규제를 경제가 어려운 상황에서 지속해야 할지 아니면 완화할 필요가 있는지 면밀하게 검토해야 한다. 특히 일률적으로 대출을 제한하기보다는 주택공급을 위한 대출과 무주택자들을 위한 지역별, 물건별 규제를 완화하는 방안이 강구돼야 한다. 이를 통해 매수심리와 거래량을 회복시켜야 한다. 물론 투명한 시장 운영과 제도적 보완이 필수적이며 장기적 관점에서 투자를 할 수 있도록 유도해야 한다. 정부는 정국이 어떻게 변하더라도 주택공급을 늘리는 정책은 변함없이 추진해야 한다. 부동산 시장은 국민 생활과 직결된 만큼 여야 모두 민생을 위해서는 이념도 대치도 없이 머리를 맞대야 한다.


권대중 서강대 일반대학원 교수