[한경 머니 = 배현정 기자 | 사진 이승재 기자]부동산 투자는 어렵다. 부동산 세금은 더 어렵다. 그 부동산 절세라는 어려운 주제를 친절하고 쉽게 풀어 주는 ‘세금 인플루언서’ 박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표를 만났다.
“세법을 잘 몰랐다는 이유로 세금을 3억 원 더 낸다고요? 얼마나 억울할까요.” 제네시스박이 출연한 직방의 <절세의 신> ‘1화-1주택자인데 이제 비과세가 아니라고?’(2019년 5월 방송)는 현재 120만 명이 넘는 폭발적인 조회 수를 기록 중이다. 1주택이라도 지역, 실거주, 가격에 따라 양도 시 세금 수억 원이 발생하는 사례를 담았다. 임대주택 등록 요건이나 오피스텔 중과 여부를 제대로 따지지 못해 수천에서 수억 원의 예상치 못한 세금 폭탄을 맞는 사례도 경고한다. 예명 ‘제네시스박’으로 널리 알려진 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “세법을 몰라 수억 원의 세금을 더 내야 하고, 임대주택을 잘못 등록해 중도 해지하면 과태료 3000만 원이 부과된다”며 부동산 세금의 과중한 무게를 우려했다. 그는 “부동산 규제를 모르면 남는 게 없다”며 “부동산 세금 문제에 관심이 커지고, 납세자들에게 더 많은 정보가 오픈되면 좋겠다”고 했다. 박 대표는 부동산 절세 분야의 일타강사(1등 스타강사)다. 네이버 블로그 ‘제네시스박의 부동산과 세금’, 유튜브 채널 ‘채널 제네시스박’을 운영하며, 다수의 유튜브 채널에 출연하고 있다. 예명 ‘제네시스’는 ‘창세기’라는 뜻을 담았다. 부동산을 통해 새로운 삶을 살겠다는 의미다.
예명만큼이나 이력도 독특하다. 현직 세무사도 그의 부동산 절세 강의를 찾는 것으로 알려져 있지만, 정작 그는 세무사도 아니다. 국내 굴지의 대기업에서 13년간 인사(HR) 업무를 맡았다. 재직 중 부동산 투자를 병행하며, 블로그에 부동산 절세에 관한 글을 꾸준히 올렸던 것이 계기가 됐다. 그의 무기는 ‘친절함’이다. 박 대표에게는 항상 ‘친절한’이라는 수식어가 따라붙는다. 세금의 어려운 용어와 공식을 친절하리만큼 쉽게 풀어 준다. 그는 세금 인플루언서로서 세무사와 일반인들을 ‘잇는’ 역할을 강조한다. 현재 세무사들의 상담료는 시간당 적게는 10만 원, 많게는 100만 원을 넘는 경우도 있다. 그런데 일반인들은 상담 전에 무엇을 준비해야 할지도 모르기 일쑤다.
박 대표는 “일반인들이 유튜브나 블로그를 통해 미리 공부함으로써 세무 상담료의 10배 이상 뽑을 수 있도록 돕는 것이 친절한 세금 해설가의 역할”이라고 말했다. 세무 전문가들이 접근하기 어려운 부동산 투자에 대한 안목을 갖췄다는 점도 박 대표의 차별점이다. 올 초에는 흙수저를 위한 ‘오르는 집 고르는 방법’과 절세 노하우를 담은 저서 <아파트 투자의 정석>을 펴내기도 했다. 그는 “부동산은 단순히 세금뿐 아니라 자산 가치도 동시에 살펴봐야 현명한 선택을 할 수 있다”고 강조한다. 다음은 박 대표와의 일문일답. ‘7·10 부동산 대책’과 ‘2020 세법 개정안’의 핵심을 짚어 주신다면.
“이전 부동산 대책과는 분명히 다릅니다. 취득세, 보유세, 양도세 모두 크게 강화됐습니다. 7·10 대책은 6·17 대책 후 1개월도 안 돼 나왔죠. 굉장히 빨랐고, 규제도 셉니다. 규제는 예외나 구멍이 있을 수밖에 없는데, 곧바로 틈을 막았고, 매우 촘촘합니다. 이 상황에서 정부 정책과 맞설 필요가 있을까요. 소나기는 피해 가야 하지 않을까요. 대표적으로 법인은 정말 빨리 대책을 마련해야 한다고 봅니다.” 법인 투자자는 ‘빨리 팔라’고 하셨는데, 구체적으로 설명해 주신다면. “법인은 취득세, 양도세 모두 폭탄이지만, 보유세가 가장 압권입니다. 종합부동산세는 보유한 주택의 가격을 더해 6억 원까지 공제합니다. 그런데 앞으로 법인은 6억 원은커녕 1원도 공제해 주지 않습니다. 종부세는 원래 ‘부자세’ 개념인데, 법인은 지방의 1억 원 주택을 소유해도 예외가 없는 겁니다. 사실상 재산세 두 번이 생긴 거죠. 예를 들어 공시가격 3억 원, 4억 원, 5억 원의 주택이 있다고 쳐요. 그러면 법인은 종부세만 연 7200만 원이 나옵니다. 버티기가 어렵습니다. 2020년 말 추가 법인세(20%), 2021년 6월 1일 보유세 과세기준일 전에 미리 준비하는 것이 유리할 수 있습니다.” 최근 부동산 세금 중 특히 문의가 많은 분야는. “요즘 오피스텔 관련 문의가 정말 많습니다. 워낙 주택에 대한 규제가 심하니까 토지, 상가, 오피스텔 등에 관심을 갖는 거죠. 그중 토지는 어렵고 사기도 많고, 상가는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 많이 위축됐잖아요. 그래서 소액으로 오피스텔에 투자해 보자는 경우가 늘었습니다. 그런데 오피스텔이 세금 측면에선 상당히 까다롭습니다. 주거용이냐, 오피스냐에 따라 과세 체계가 완전 달라지기 때문에 조심해야 합니다. 오피스텔은 주거용으로 사용하면 취득세와 보유세는 큰 이슈가 없는데, 양도세에서 주택 수에 들어간다는 점을 주의해야 합니다. 예를 들어 20억 원의 고가주택과 1억 원의 소형 오피스텔이 있어요. 오피스텔은 업무용으로 임차를 준 뒤 고가주택을 팔았습니다. 그런데 임차인이 업무용으로 계약하곤 침대를 가져다 놓고 라면도 끓여 먹는 등 주거용으로 사용을 한 거죠. 이 경우 2주택에 해당돼 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 억울하지만 판례를 보면 어쩔 수 없어요. 특히 2020년 8월 11일 이후 취득하는 주거용 오피스텔은 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에도 포함됩니다. 이제 오피스텔은 단순히 소액 투자로 접근하면 안 됩니다. 공부하고 철저히 관리해야 합니다.” 특히 예기치 못한 ‘세금 폭탄’을 받는 사례를 꼽아 주신다면. “과거 ‘절세의 꽃’은 양도세였습니다. 이제 취득세가 그렇게 어려워졌습니다. 취득세는 이전에 1~3%, 4주택 이상 4%였습니다. 이게 어떻게 바뀌었냐면 조정지역 2주택은 8%, 3주택은 12%로 올라갑니다. 여기서 8월 12일 이후 입주권, 분양권을 사면 취득세 중과를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 8월 12일 이전에 산 분양권이라고 해도 몇 년 후 등기를 하게 되면 그땐 주택 수에 들어갑니다. 곳곳에 세금 폭탄이 있는 겁니다. 취득세도 양도세 못지않게 공부해야 합니다. 기존에는 법무사가 취득세를 처리할 때 거래금액에 따른 세율을 보고 바로 셈을 했습니다. 지금은 부동산중개업소에서 등본을 달라고 하고, 가족 구성원의 주택 수를 전부 확인합니다.” 임대사업자 논란도 많았는데요. “임대사업자 컨트롤타워는 국토교통부인데, 실질적인 세제 혜택은 국세청·기획재정부에 속합니다. 결국 양쪽을 다 알아야 합니다. 그래서 임대사업자에 대해 잘 모르고, 요건이 안 되면 등록하지 않는 것이 차라리 낫다고 말씀드렸습니다. 현재 등록 임대주택이 전국에 160만 채가 있습니다. 그런데 이 중 제대로 세제 혜택을 받을 수 있는 주택이 얼마나 될지는 가늠이 되지 않습니다. 임대사업 등록만 하면 혜택을 받는 게 아니라 조건이 있습니다. 대표적인 것이 공시가 6억 원 이하의 주택이어야 합니다. 그런데 2020년 1분기 신규 임대사업자 등록 현황을 보면, 공시가 6억 원 초과 주택이 13%입니다. 1분기에만 5000호가 넘어요. 이 경우 혜택을 받지 못합니다. 종부세 고지서는 12월에 나옵니다. 올 1분기 잘못 등록한 사람들은 연말에 가서 이의를 제기하겠죠. 그렇지만 ‘종부세 혜택이 없다면 해지해 달라’고 하면 과태료(3000만 원)가 부과됩니다. 다음과 같은 임대주택 혜택 조건을 꼭 확인해 주세요. 먼저 지방자치단체와 세무서 두 곳 모두 등록해야 하며 ,등록 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원)여야 하고 , 5년 이상 임대(2018년 4월 이후 등록 시 8년)해야 합니다. 또한 임대 기간 중 5% 이내 임대료 인상 조건을 지켜야 합니다. 단, 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택이라면 임대주택으로 등록을 하더라도 종부세 합산배제, 양도세 중과배제와 같은 혜택은 불가합니다.”
가장 위험한 사람은 아이러니하게도 1주택자라는 말씀도 하셨습니다. “그동안 1주택 실수요자는 보호한다고 했는데 2018년 9·13 대책 이후부터 달라졌어요. 1주택자도 불리해질 수 있는 정책이 나오기 시작했습니다. 사실 1주택자는 세금에 별 관심이 없었습니다. ‘나는 1주택자야. 나는 어차피 비과세야’ 생각하죠. 그런데 예를 하나 볼까요. 서울에 집이 있는데 사정이 있어서 1년 6개월 살다가 지방으로 가요. 그리고 지방에서 전세를 오래 살아요. 서울이어도 오래전(2017년 8월 2일 이전)에 산 집이라면 2년 실제 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받습니다. 문제는 9억 원 초과분입니다. 9억 원 초과분은 2년 거주해야 장기보유특별공제(이하 장특공)를 최대 80% 받을 수 있는데, 2021년 이후엔 또 바뀌어요. 보유만 하면 40%, 10년간 거주해야 나머지 40% 혜택이 주어집니다. 양도세 절감을 극대화하려면 앞의 지방에 내려간 사례는 다시 서울로 올라와서 10년을 채워야 하는 거죠. 만약 양도차익 10억 원이 발생했다고 가정하면, 이전엔 2500만 원 정도만 세금을 낼 수도 있었는데, 자칫 장특공 혜택을 못 받으면 최고 6.4배인 1억6000만 원까지 세금이 올라갈 수 있습니다. 양도세는 취득일 기준이 아니라 양도일 기준입니다. 만일 2년 거주 후 장특공 혜택을 최대로 받으려면 올해 안에 파는 게 낫습니다.” 다주택자 출구전략은. “다주택자가 최종적으로 웃을지, 아닐지는 우선 세금을 감당할 수 있느냐가 중요합니다. 매년 내는 보유세를 버틸 수 있느냐를 체크해야죠. 만약 보유세를 낼 여력이 충분하다면 급하게 매도할 이유는 적습니다. 이때 보유세는 현재 내는 보유세의 1.5~2배로 계산해야 합니다. 앞으로 집값이 올라가지 않더라도 보유세는 계속 상승할 겁니다. 보유세를 감당하기 어렵다면, 매도하거나 증여를 고려해야 합니다. 증여 시 부담부증여나 세대분리도 살펴봅니다. 일반적으로 부담부증여는 증여보다 부담이 적습니다. 하지만 조정대상지역의 경우 중과로 인한 부담을 비교해 봐야 합니다. 다주택자의 조정대상지역·공시가격 3억 원 초과 주택 증여 시 취득세율은 12%로 무겁습니다. 세대분리는 자녀가 30세 미만, 미혼이라도 소득(중위소득의 40% 이상)이 있다면 가능합니다. 다만 자녀가 없거나 유아처럼 어린 경우라면 증여가 어려울 수 있습니다. 부동산 증여는 증여세만 내면 끝나는 게 아니라 매년 보유세를 내야 하기에 미성년 증여는 쉽지 않습니다. 다주택자 출구전략도 임대사업인지, 법인인지, 개인인지에 따라 달라질 수 있습니다. 다주택자인데 사업자가 아닌 경우 보유세를 따져 보고, 합산과세를 활용해 미리 매각하거나 ‘똘똘한 한 채’ 갈아타기 전략도 고려해 볼 수 있습니다. 임대사업자인 다주택자라면 먼저 임대주택 세제 요건을 충족하는지 확인하고, 잘못 등록 시 조기 매각도 방법이 될 수 있습니다. 이를테면 투자 가치가 적고 임대주택 혜택 요건을 갖췄을 경우 2분의 1 이상 임대 시 종부세 추징 면제와 양도세 중과배제, 과태료 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 법인사업자인 다주택자라면 상당한 보유세 부담은 각오해야 합니다. 매도 물량이 집중될 수 있는 2021년 6월 1일 보유세 과세기준일 이전에 미리 준비하는 것이 필요합니다.” 부동산 세금 상담 잘 받으려면. “무조건 계약서를 쓰기 전에 세무 상담을 받으셔야 합니다. 잔금까지 치르고 나면 절세 방법이 없습니다. 주택 수는 꼭 세대 기준으로 확인하셔야 합니다. 또한 임대주택이나 오피스텔 등을 보유한 경우 빠짐없이 알려야 합니다. 취득일, 전용면적, 실거래가, 명의 등 기본적인 정보를 제공하면 그다음은 세무사들이 판단하는 겁니다. ‘제가 일시적 2주택인데요.’ 이렇게 상담하는 경우가 있는데 그건 개인적인 착각일 수 있습니다. ‘오피스텔은 주택이 아니니까 1주택이야’, ‘임대등록 했으니 비과세야’ 이런 경우가 많습니다. 세무사 상담을 받는 경우에도 가급적이면 2명 이상 상담받기를 추천합니다. 세무 상담료는 적게는 시간당 10만 원에서 많게는 100만 원 수준인데, 양도 시 경비 처리도 됩니다. 마지막으로 블로그 등에 댓글로 문의하는 경우가 많은데, 반드시 세무 상담을 통해 개별 물건을 확인하고 부동산 거래를 진행하는 것이 리스크를 줄이는 길입니다.” 부동산 세금과 투자(가치)는 같이 고려해야 한다고 하셨습니다. 향후 전망은. “가격이 안정되려면 시장에 매물이 나와야 합니다. 그런데 서울은 내년 신규 공급 물량이 수요에 비해 많이 부족합니다. 그럼 기존 매물은 누가 갖고 있을까요. 1주택자, 다주택자, 법인들이죠. 이 가운데 법인이 선제적으로 매도에 나설 가능성이 높습니다. 그렇다면 과연 법인이 ‘강남’을 던질까요. 취득세가 올라가 앞으로는 새로 취득하기도 어렵습니다. 소위 ‘못난이’라 불리는 선호도가 낮은 물건부터 나올 겁니다. 지방이나 수도권 외곽의 매물이 나올 가능성이 크죠. 그럼 무주택자라면 평소 사고 싶은 곳이 있었다면, 가격 조정을 기회로 매수를 고려해 볼 수 있겠죠. 대한민국 사람이라면 모두가 부동산계약서를 씁니다. 계속 임차인으로만 지내겠다는 것이 아니라면, 올해 말에서 내년 상반기가 매수 기회가 될 수 있습니다. 다만 선호도가 떨어지는 매물이 먼저 나올 수 있다는 점에서 옥석 고르기가 필요합니다. 앞으로 부동산 양극화는 더욱 심화할 것입니다.” 박민수 대표는… 연세대 경영학과 졸업 후 LG전자, CJ, 만도에서 근무했다. 현재는 부동산 세금 전문 ‘채널 제네시스박’의 유튜버로 부동산 절세 강의를 하며, 부동산 투자를 병행하고 있다. 저서로는 <친절한 제네시스박의 부동산 절세>, <부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?>, <아파트 투자의 정석> 등이 있다.