[special] “부동산 세금 폭탄, 1주택자도 안심은 금물”

Lecture4 증여를 활용한 부동산 세금 전략

[한경 머니=정리 공인호 기자 | 사진 김기남 기자 ] 부동산 시장 혼란기다. 정부의 강력한 규제로 주택 시장은 다소 안정세를 찾았지만, 유주택자로서는 달가울리 만무하다. 특히 9·13 부동산대책 이후 각종 세제 혜택이 사라지면서 절세에 대한 고민도 더욱 깊어지고 있다.

한경 머니가 지난 6월 26일 주최한 상속포럼 4강은 국내 부동산 시장의 대표 스타강사로 손꼽히는 원종훈 KB국민은행 WM투자자문부 세무팀장의 강의로 진행됐다. ‘상속·증여를 활용한 부동산 세금 절약’을 주제로 한 이날 강의는 지난해 ‘9·13 대책’ 이후 사례별 세부 절세 방안이 제시돼 참석자들로부터 큰 호응을 받았다. 원 팀장은 “요즘 고객들을 상담하다 보면 60~70% 비슷한 고민을 하고 있다”며 “다주택자에 대한 세금 이슈인데, 양도소득세와 종합부동산세에 대한 절세 방안으로 증여를 많이 고민하는 것 같다”고 말문을 열었다.

그는 우선 2주택자의 경우 조정대상지역 주택을 매각할 때 세무적으로 2가지 불이익을 받을 수 있는데, 첫째는 양도세 기본세율에 10%포인트가 가산되고, 둘째는 장기보유특별공제 혜택에서 배제된다고 설명했다. 3주택 이상의 경우에는 기본세율에 20%포인트가 가산된다.
양도소득세 기본세율이 6~42%라는 점을 감안하면 최저세율 26%, 최고세율 62%까지 적용받는데 여기에 지방소득세까지 포함하면 최대 70%에 가까운 세금이 붙는 셈이다.

원 세무팀장은 “이런 불이익을 줄이기 위해 나온 방안이 임대주택자 등록인데 지난 9·13 대책 이후 많은 변화가 생겼다”며 “일부 고객들은 그 대책 이후 세제상 혜택이 완전히 사라진 것으로 알고 있는데 이는 사실과 다르다”고 설명했다. 단, 주택의 공시가격이 ‘6억 원 이하’로 제한받는다는 점에서 강남권 주택의 경우 혜택을 보기 어렵다고 덧붙였다.

1주택 보유자, 복잡해진 셈법
정부의 부동산 정책이 다주택자들에게 초점이 맞춰졌지만, 고가주택 판단 기준인 ‘9억 원’ 이상 1주택자는 주의해야 할 부분이 많다. 원 세무팀장은 “고가 주택에 대한 양도세는 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 세금이 부과되는데 1주택자의 경우 세금 부담이 적은 것도 이 때문”이라며 “아울러 10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용받는다”고 설명했다.

다만 그는 “세법상 장기보유특별공제 요건이 내년부터 ‘2년 거주’로 바뀐다”며 “2년 이상 거주하지 않은 1세대 1주택자의 경우 혜택을 받으려면 올해까지 매각해야 한다”고 조언했다. 만약 거주하지 않은 상태로 내년 이후 주택을 매각하게 되면 공제 혜택은 매년 2%, 최대 30%까지만 받을 수 있으며, 이럴 경우 양도세 부담은 최대 10배 가까이 커질 수 있다.

더불어 주의해야 할 부분은 주택의 매입 시점이다. 지난 2017년 발표된 8·2 부동산대책과 지난해 9·13 대책 이후 1주택별 비과세 요건이 달라졌는데, 8·2 대책 이전에 구입한 주택은 거주하지 않아도 비과세가 가능하지만, 이후 조정대상지역 내에서는 2년을 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다.

원 세무팀장은 “1주택자의 경우는 그나마 상황이 나은 편인데 2주택 이상인 경우 막대한 세금 탓에 주택을 팔지 못하는 상황에 부닥칠 수 있다”며 “또 일부 고객은 자신이 보유한 주택의 성격을 제대로 파악하지 못해 세금 폭탄을 맞는 경우도 더러 있다”고 소개했다.
이를테면 주택으로 인식하지 못한 시골 건물이나 옥탑방, 일부 건물에 대한 소수 지분, 주거용으로 쓰이는 오피스텔이 그 대상이다. 한 고객의 경우 오피스텔 2채 취득 이후 일반과세자 사업자로 등록해 업무용으로 임대했지만, 세입자가 주민등록 이전을 통해 주거용으로 사용하면서 3주택자로 분류돼 양도세 역시 20배 가까이 뛰게 됐다.

“절세 위한 공동명의, 신중해야”
다주택자의 경우 이런 불이익을 막기 위해 임대주택 등록을 많이 활용했지만 이 역시 많은 변화가 생겼다. 일단 다주택자가 임대사업자로 등록하면 2주택, 3주택에 대한 중과세를 배제해주고 일반세율로 적용받을 수 있다. 또 장기보유특별공제도 일반공제보다 많은 혜택을 주기도 한다. 무엇보다 임대주택으로 등록되지 않은 일반주택을 매각할 경우 1세대 1주택으로 간주돼 비과세 혜택까지 받을 수 있다.

그는 다만 “다양한 세제 혜택 덕분에 임대주택 등록이 몰렸는데 9·13 대책 이후 상황이 바뀌었다”며 “단기(4년, 세법 5년) 임대주택(공시가 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하)의 경우 지난해 3월까지 등록한 주택에 한해서만 종부세 면제 및 양도세 중과세를 배제해준다”고 설명했다. 이어 “장기 임대주택 역시 9·13 대책 이후에 새롭게 취득한 주택은 혜택이 없다”며 “또 하나 유의해야 할 점은 주택 증여 후 임대주택에 등록하더라도 9·13 대책 이후 취득한 건에 대해서는 세제 혜택이 거의 없다는 점이다”라고 강조했다.

임대주택 외에 거주주택 역시 혜택이 줄었다. 지난해까지만 해도 3주택의 경우 의무 임대 기간을 지키면 차례로 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 세법이 개정되면서 임대주택 외의 일반주택은 평생 1채에 대해서만 비과세가 가능해졌다. 종부세 역시 올해 많은 변화가 예고되면서 주택의 명의 변경을 둘러싼 문의 역시 증가하고 있다. 원 세무팀장은 “올해 종부세는 공정시장가액 비율 인상 등 총 4가지 요인으로 큰 폭으로 늘어날 수 있다”며 “이로 인해 주택을 부부 공동명의로 바꾸려는 수요가 있는데 따져봐야 할 문제가 많다”고 말했다.

그는 “주택 1채(공시가 6억 원, 1세대 1주택 9억 원)를 단독명의로 갖고 있으면 보유자의 나이와 보유 기간에 따라 최대 70% 세액공제를 받을 수 있지만 공동명의로 바꾸면 종부세 세액공제는 사라진다”며 “당장은 세금이 줄어들겠지만 매년 공시가 상승분을 반영하면 큰 의미를 두기 어렵다. 따라서 새 주택 구입 시 고민하는 게 더 바람직하다”고 조언했다.

Profile 원종훈 세무팀장은…
국민대 대학원 법학 석사과정을 거친 후 세무사 자격을 취득했다. 이후 한국세무사고시회 이사 및 세무회계사무소를 운영했으며, 현재는 KB국민은행에서 WM투자자문부 수석전문위원(겸 KB증권 투자솔루션 부장), 한국금융연수원 자문 교수로 활동하고 있다. 주요 저서로는 <은행원을 위한 실전 세금 설계>, <부자들만의 세금 덜 내는 기술>, <실전에서 써먹는 부동산 절세 지식 200문 200답> 등이 있다.

[본 기사는 한경머니 제 171호(2019년 08월) 기사입니다.]