[한경 머니 기고=이용 파트너·조현진 회계사 삼일회계법인 상속세 및 증여세 전담팀] 최근 정부 부동산 대책의 영향으로 다주택자의 양도소득세 및 보유세 부담이 증가하면서 다주택자가 보유한 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 증가하고 있다. 주택 증여 시 발생하는 부대비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 증여세인 만큼, 이를 고려해 증여 계획을 수립하는 것이 증여세 부담을 최소화할 수 있는 길이다.
주택 증여세액은 결국 증여재산인 주택이 얼마로 평가되는지에 따라 결정되는데, ‘상속세 및 증여세법’에서는 부동산의 평가 기준을 구체적으로 열거해 이에 따라 증여재산가액을 신고하도록 정하고 있다.
증여일 현재 시가를 우선 적용 주택 평가 시 가장 우선적으로 적용되는 기준은 증여일 현재의 시가다. 시가로 인정되는 가액은 증여일 전후 3개월 이내의 매매 사례가액, 둘 이상의 감정평가 평균액, 경매·공매가액이며, 이러한 시가가 여러 개 존재할 경우에는 평가기준일에서 가장 가까운 날의 시가를 적용하게 된다.
이때 주의할 점은 해당 증여 주택의 시가가 있는 경우 그 가액을 우선적으로 적용하되, 해당 주택의 시가가 없는 경우에는 유사 재산의 시가를 적용하도록 정하고 있다는 것이다. 과거에는 유사 재산의 범위가 명확하지 않아 같은 아파트 단지 내 다른 동·호수의 거래가액을 시가로 인정할 것인가와 관련해 많은 조세 불복 사례가 있었다.
그러나 2017년 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령 개정으로 인해 아파트와 관련한 유사 재산의 범위를 명시한 규정이 신설돼 동일 아파트 단지 내 전용면적 차이가 5% 이내이고, 국토교통부 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내인 주택의 매매 사례가가 있을 경우 이를 적용하도록 했다.
따라서 아파트 증여를 계획하고 있을 경우 국토교통부에서 공개하는 아파트 실거래가 내역을 조회해 본인이 증여하고자 하는 아파트의 단지 내 유사 면적 거래가액을 반드시 확인해야 예상치 못한 가산세 부과를 막을 수 있다.
시가가 없을 경우 공동주택 공시가격 적용 증여재산 또는 유사 재산에 대한 시가가 없을 경우에는 국토교통부에서 공시하는 공동주택 가격이 적용되는데, 아파트 공시가격은 실제 거래가격에 비해 낮은 것이 일반적이므로 공시가격으로 증여세 신고 시 세 부담을 줄일 수 있다.
그러나 ‘상속세 및 증여세법’에서는 앞서 언급한 평가기준일 전후 3개월 이내의 시가가 없더라도 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 전 2년 내의 매매 사례가를 사용할 수 있는 규정을 마련하고 있어, 공시가격으로 신고할 경우 이 규정이 적용될 가능성도 염두에 두어야 한다.
재건축 아파트, 증여 시점 따라 가액 결정 달라져 재건축 예정인 아파트를 증여할 경우에는 한 가지를 더 고려해야 하는데, 바로 재건축 아파트를 주택으로 볼 것인지, 조합원 입주권으로 볼 것인지 여부다. 시가를 우선적으로 적용하는 것은 주택과 조합원 입주권이 동일하나 시가가 없을 경우에 적용 방법이 달라진다. 주택에 해당한다면 시가가 없을 경우에는 앞서 언급한 바와 같이 국토교통부 공시가격을 사용하지만 조합원 입주권에 해당한다면 입주권의 프리미엄을 반영해 가액을 평가하도록 정하고 있는데, 통상적으로는 조합원의 권리가액을 평가액으로 사용한다.
주택과 조합원 입주권의 구분은 현재까지의 해석 사례에 따르면 관리처분계획 인가일을 기준으로 해 인가 전에는 주택으로, 인가 후에는 입주권으로 판단하고 있으므로 재건축 대상 주택의 거래 시세 및 감정가액과 입주권 권리가격을 미리 파악해 최적의 증여 시점을 결정하는 것이 세 부담 감소에 도움이 될 것이다.
부동산은 정부 정책의 개입이 많고 증여 사례가 가장 많은 재산이므로 평가 방법도 복잡하고 관련 분쟁도 많다. 거래가 활발해 시세가 형성돼 있는 아파트는 거래 시가를 기준으로 증여세를 신고하면 되나, 그렇지 않고 평가 방법에 따라 납부할 증여세가 크게 달라지는 경우에는 평가 규정을 꼼꼼히 살피고 전문가와 상담하는 것이 예기치 못한 가산세 위험을 덜고 절세를 하는 방법이 될 수 있다.