부동산은 금융 상품과 달라 형태별, 상품별 위험도를 예측하기가 힘들다. 본인이 가진 유동성과 투자하고자 하는 상품의 규모, 유형, 입지 등의 상황에 따라 리스크와 수익률이 달라진다. 그러므로 이번 부동산 투자 파트에서는 주택, 상가, 토지 등 부동산 형태별로 나누어 시장을 전망하고 전략을 짜는 것이 적절한 접근법이다.
최근 부동산 시장은 침체 상황을 벗어나지 못하고 있다. 상대적으로 좋았던 지방 시장도 3년간의 상승 추세가 서서히 한계를 맞고 있다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 큰 영향을 받는다. 그만큼 새 정부의 부동산 정책에 관심이 모아지고 있다. 그리고 저금리 즉, 대출 금리의 하향 안정은 중요한 의미가 있다.
왜냐하면 대출 수요자의 이자 상환 여력이 늘어나 가장 큰 사회적 이슈인 가계 부채와 하우스푸어(내집빈곤층)에 대한 연착륙을 유도할 수 있기 때문이다. 또한 3%대의 대출 금리는 매수세로 연결돼 거래 활성화에 도움을 줄 수도 있다. 아울러 전 세계 지도자의 대폭 교체는 경제 부흥을 공통의 관심사로 만들었다. 그만큼 경제 회복에 대한 기대가 커지고 있다. 글로벌 경제와 내수경기가 어느 정도 활성화된다면 부동산 시장에도 긍정적으로 작용할 것이다.
과거처럼 아파트를 투자 대상으로 접근하면 기대치가 떨어질 수 있어 실수요자 입장에서 바라보는 것이 무방하다. 매도자의 경우에는 대안이 없다면 기다리는 것도 방법이다. 강남 갈아타기, 평수 늘리기 시도해볼 만
투자에 있어서 시기는 중요한 결정 사항이다. 호황기에 투자하는 것도 의미가 있지만, 침체기에는 미래 가치가 있는 물건을 다양하게 확보한다는 차원에서 매력적이다. 투자 유형에서는 부동산 상품별로 처해 있는 상황이 다르기 때문에 투자 전략도 달리 적용돼야 한다.
첫째는 일반 아파트 시장이다. 우리가 가장 흔하게 접하는 친근한 분야다. 하지만 요즘은 거래 정체로 살던 집을 파는 것이 쉽지 않은 상황이다. 반대로 매수자의 입장에서 보면 시기적으로 상반기를 활용하는 것은 무리가 없어 보인다. 시장이 실수요자 시장으로 재편되며 중형·대형 아파트의 하락폭이 크기 때문이다.
가격이 크게 하락한 상태에서 매매가 되지 않기에 시세의 의미가 없는 상태다. 그만큼 급매물을 찾아 나서면 충분히 매력적인 물건을 확보할 수 있다. 유의할 점은 과거처럼 아파트를 투자 대상으로 접근하면 기대치가 떨어질 수 있어 실수요자 입장에서 바라보는 것이 무방하다. 매도자의 경우에는 대안이 없다면 기다리는 것도 방법이다.
하지만 싸게 판 만큼 싸게 살 수 있다는 차원에서 강남 갈아타기 등을 시도해 볼 필요도 있다. 또한 실수요자 위주로는 평수 늘리기에도 관심을 가질 때다. 중상위층의 경우에 아파트 평형 중 인기 1순위인 전용면적 85㎡(옛 33평)에서 110㎡(옛 40평대) 전후로 갈아타는 것은 가격 편차가 크지 않아 충분히 유효한 전략이다.
둘째, 아파트 분양 시장이다. 작년에는 세종시를 비롯한 지방에서는 활황이었으나, 수도권에서는 강남 지역의 보금자리주택과 위례신도시, 동탄2신도시에서 성공을 거두었을 뿐, 일부 지역에서는 미분양이 속출하는 등 지역별 양극화 현상이 발생했다. 올해에도 위례신도시를 비롯한 인기 지역은 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.
하지만 과거처럼 분양을 받으면 곧바로 프리미엄이 형성되는 시대는 지났다. 분양은 새 아파트라는 장점은 있지만, 주변의 일반 아파트 가격이 상대적으로 많이 떨어져 가격 경쟁력을 갖지 못하고 있다. 재건축 아파트 등 미래 가치가 있는 것과 시세가 하락한 일반 아파트 등을 반드시 투자 관점에서 비교해 접근하는 것이 바람직하다.
셋째, 재건축 아파트다. 한때 재건축 아파트가 황금알을 낳는 거위처럼 일컬어지기도 했으나, 지금은 최고점 대비 35% 내외가 하락했다. 어떤 면에서는 가격 거품이 걷혔다고 할 수 있다. 개포 주공 같은 경우는 정비 계획이 통과되며 불확실성이 사라진 상태이므로 사업 진행 속도를 감안한 접근은 괜찮아 보인다.
저밀도 아파트와 달리 압구정과 반포 지역 같은 중층·중대형 재건축 단지 또한 2012년 5·10 부동산 대책으로 1대1 재건축에 대한 제도가 완화됨에 따라 단지별로 사업성을 검토해 볼 필요가 있다. 이런 지역들은 사업 기간을 10년 정도로 보는 것이 일반적인 시각이므로 투자의 장기성에 유의해야 한다.
부동산은 호황기에 투자하는 것도 의미가 있지만, 침체기에는 미래 가치가 있는 물건을 다양하게 확보한다는 차원에서 매력적이다. 주택보다 토지 시장 매력적…개발 전제 매입해야
넷째, 재개발 시장이다. 서울시 뉴타운·재개발사업은 실태 조사를 통한 진퇴의 갈림길에 놓여 있다. 물론 경기와 인천 등의 지역도 예외는 아니다. 재개발은 시장 침체가 직격탄이 돼 사업성을 확보하기 어려운 상황이 전개되고 있다. 문제는 그동안의 사업비용인 매몰 비용의 부담을 놓고 정부와 시공사, 추진 주체 간 혼선이 커지고 있다는 것이다.
가격은 이러지도 저러지도 못하는 상황이 지속되며 속절없이 하락하고 있어 매매 자체가 쉽지 않다. 한편 투자자 입장에서는 옥석 가리기가 시작된 만큼 도심지 위주로 살아남을 구역에 관심을 가져야 한다. 오히려 남은 단지는 정부 등의 지원을 받아 사업 속도가 빨라질 것이기 때문이다.
다섯째, 도시형 생활주택이다. 주로 원룸 위주로 공급이 집중된 결과 지금은 포화상태를 맞고 있다. 이런 공급 과잉은 2~3년간 국민주택기금 대출의 저금리 지원에 힘입은바 크다. 문제는 일반 단독주택 지역뿐만 아니라 신도시 등 단독주택 용지의 가격까지 급등했다는 것이다. 지금부터는 단독주택을 보유한 상태에서 개발을 추진하는 경우를 제외하고는 신중한 접근이 필요하다.
여섯째, 오피스텔이다. 오피스텔은 소형 주택의 대체재로서 저금리로 인한 소액 투자처로 각광을 받아왔다. 하지만 단기간의 공급 과잉과 고분양가에 따른 수익률 악화, 도시형 생활주택과의 경쟁 등으로 한계를 맞을 것으로 예상된다. 그만큼 투자는 철저하게 수익률을 기준으로 판단해야 하고 입지와 주차시설 등 경쟁력을 확보한 곳 위주로 이루어져야 한다.
일곱째, 상가 분양이다. 상가 분양은 안정적인 임차인과 수익성이 확보된 경우를 제외하고는 활성화를 기대하기는 쉽지 않을 전망이다. 별 어려움 없이 임대료를 지불할 수 있는 세입자를 골라야 하고, 수익률은 세금을 공제한 세후 개념으로 판단해야 한다.
여덟째, 상가 건물이다. 상가 건물은 자산가와 토지보상자 등 신흥 부자의 등장으로 여전히 관심을 받고 있다. 물론 대형 아파트가 투자 대상에서 멀어짐에 따라 상대적으로 부각되기도 했다. 특히 가격은 연예인 등 부자들의 관심 집중으로 5~6년 전 대비 2배 가까이 올랐다.
이제는 가격 급등에 따른 후유증으로 투자 차익 실현에 한계가 발생하고, 경기 침체로 임대 수익률이 하락하고 있어 투자 매력이 반감되고 있다. 투자자 입장에서는 리모델링이나 재건축을 통한 개발 이익, 임대수익률 확보 등 철저한 사업성 검토가 우선돼야 할 시점이다.
아홉째, 토지 시장이다. 토지 분야는 수도권 개발호재지역과 보금자리주택 등 토지 보상 지역 주변을 중심으로 지속적인 강보합세가 예상된다. 지방은 도로와 철도, 산업단지 등 개발호재지역 중심으로 상승세를 보일 것이다. 투자자 입장에서는 주택보다 상대적으로 투자성이 있을 수 있다. 하지만 환금성의 제약으로 팔린 후에야 가격을 알 수 있다는 단점이 있다. 또한 예전처럼 맨 땅을 사서 맨 땅으로 파는 시대는 지난 만큼 철저하게 개발을 전제로 매입해야 한다.
열째, 경매 시장이다. 경매는 시장 불황기에 각광을 받는 분야다. 아파트, 상가, 토지, 아파트형 공장 등 그 종류는 부동산 유형을 총망라한다. 항상 그렇듯이 경매는 좋은 알짜 물건이 별로 없다는 데서 출발해야 한다. 흙 속에 진주를 발견하는 일이므로 부단히 찾아 나서야 하고 철저한 권리분석을 통해 실수를 없애야 한다. 최근 들어 재건축과 일부 중대형 아파트는 가격 하락폭이 큰 상태이므로 간혹 경쟁력 있는 물건도 보인다.