증여·가업승계의 특별한 노하우
한국인의 자산 대부분은 부동산이 차지한다. 고액자산가들은 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 평균치를 웃돈다. 따라서 지금처럼 부동산 시장이 얼어붙었을 때는 고액자산가일수록 자산관리에 어려움을 겪는다. 전문가들은 이때가 자산 이전의 적기라고 말한다. 효과적인 부동산 증여를 위한 해법을 찾아본다.부동산을 증여할 때 반드시 알아야 할 것이 증여일이 속하는 달로부터 3개월 이내에 증여 신고를 해야 한다는 점이다. 증여는 매매와 달리 무상으로 이전되므로 그 가액을 어떻게 잡느냐가 증여세 부과의 관건이다. 세법에서는 부동산 증여 시 증여가액을 얼마로 할지에 대한 기준을 정하고 있다.
일반적인 증여가액 평가의 기준
부동산을 증여하게 되면 증여재산가액은 기본적으로 시가를 적용한다. 시가란 불특정다수인 사이에서 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 그러나 이러한 가액은 매우 주관적이어서 증여일 전후로 3개월 내에 매매가액도 시가로 인정받을 수 있다. 이러한 시가가 없을 경우에는 기준시가를 증여가액으로 한다.
기준시가의 기준은 증여일 전후로 아래와 같은 사항이 있다면 그 가액으로 한다. 해당 사항이 2개 이상일 때는 증여일과 가까운 가액을 시가로 잡는다.
① 증여한 부동산의 실제 매매가액
② 둘 이상의 감정기관에서 평가한 감정가액의 평균액
③ 증여 받은 부동산이 수용, 경매 받은 경우 그 가액
④ 증여한 부동산과 동일한 면적, 위취 등 유사한 부동산의 ①~③에 해당되는 경우 그 가액
만약 증여일로부터 3개월 전후에 ①~③에 해당되는 금액이 없다 하더라도 증여일 전 2년 내에 ①~③에 해당되는 금액이 있는지 확인해야 한다.
만약 위에 해당되는 시가가 없을 경우에는 증여일의 기준시가를 적용한다. 기준시가란 정부가 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 일정하게 평가해 고시하는 금액을 말한다.
토지는 지번별로 개별공시지가가 매년 5월 말까지 공시된다. 주택, 대형 상가, 오피스텔 등에 대해서는 국세청이 건물과 토지의 평가액을 합산해 기준시가를 고시한다. 기준시가는 증여세나 양도세를 낼 때도 기준이 된다. 원칙적으로는 시가로 계산해야 하지만 실제로 시가를 확인할 수 없는 경우가 빈번해 기준시가로 세금을 계산할 수 있도록 하고 있기 때문이다. 그러므로 부동산을 증여하거나 양도할 때는 기준시가 고시일을 반드시 기억해야 한다. 기준시가 고시일 전후로 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다.
일반적으로는 고시일 이전에 양도하거나 증여하는 게 유리하다. 주택이라면 4월 말에 고시되므로 4월 이내에, 토지라면 5월 말에 고시되므로 5월 내에 증여하는 것이 좋다. 다만, 실제 기준시가 상승 여부는 지역이나 부동산마다 다르므로 본인이 보유하고 있는 부동산의 특성을 함께 감안해야 한다.
증여재산가액에 포함되지 않는 경우의 증여
증여란 양도소득세와 같이 양도물건을 정해놓고 물건을 양도하는 경우에만 과세되는 것만은 아니다. 증여는 자산적·경제적 가치가 있는 모든 자산에 대해 과세하기 때문에 무상으로 이전 시 과세되는 것이 일반적이지만 일부 과세되지 않은 경우도 있다.
대표적인 게 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우다. 증여 후 당사자 간 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우 당초부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환 전에 정부의 세액 결정을 받았을 경우에는 과세 대상이다.
증여 받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우, 반환 또는 재증여할 때도 증여세를 과세하지 않는다.
사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서도 증여세를 과세하지 않는다. 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 산입하지 않지만, 이에 저촉될 때에는 증여세를 추징한다.
장애인이 증여 받은 재산 또한 비과세 대상이다. 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여 받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁해 그 신탁의 이익 전부를 그 장애인이 지급받을 때에는 5억 원까지 증여세가 부과되지 않는다.
부동산 증여 시 절세 방안
부동산을 증여할 때 절세비법으로 많이 소개되는 것 중 하나가 부담부증여다. 부담부증여란 증여재산에 담보된 채무가 수증자에게 함께 증여된 경우를 말하며, 부담부증여를 하면 증여가액에서 인수한 채무액을 차감해 증여세를 부담하므로 증여세가 절세된다.
다만 증여자는 채무를 유상으로 인도한 것이 돼 양도소득세를 부담해야 한다. 따라서 증여세 측면에서만 보면 절세가 가능하지만 증여자가 양도소득세를 부담하고 기타 다른 제반 상황에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 불리할 수도 있으므로 유의해야 한다.
예를 들어 1세대1주택 비과세 대상 주택을 부담부증여한다면, 채무인수 금액을 제외한 금액에 대해서만 증여세가 과세되고 채무부분만큼에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않아 절세효과가 크다.
부담부증여 시 과세가액에서 차감하는 채무액은 증여재산에 담보된 채무와 그 재산을 임대한 경우의 임대보증금 등이 채무액으로 인정된다. 따라서 일반 채무는 별도의 채무 부담 약정을 했어도 부담부증여의 채무로 인정받지 못한다.
또한 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하며, 다만 국가 및 지방자치단체에 대한 채무, 임대보증금, 금융기관의 채무 등 객관적으로 입증되는 경우에는 부담부증여로 본다.
부동산을 부담부증여할 경우 증여세와 양도소득세뿐만 아니라 취득세, 등록세, 법무사 비용 등도 고려해야 한다. 오히려 부담부증여 시 부담한 증여세와 양도소득세보다 부담하게 되는 취득세와 등록세가 더 큰 경우도 있기 때문이다.
일반적으로 부담부증여 방식으로 증여하면 절세가 가능하다. 그러나 증여자가 다주택자이거나 증여재산이 비사업용 토지라면 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제가 배제되므로 일반 증여보다 부담부증여가 더 많은 세금을 내는 경우도 있다. 다만 2012년 세법개정안에 비사업용 토지 및 다주택자에 대해서도 중과제도를 폐지하는 개정안에 있어 개정 후에는 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
또한 2012년 세법개정안과 관련해 부담부증여에 대한 양도세 부과체적기간의 연장 규정이 포함됐다. 이는 과세관청에서 무신고나 과소 신고된 세액에 대해 부과할 수 있는 권리의 기간으로 채무부담분에 대한 양도소득세 부과체적기간을 증여세제척기간(일반 10년, 15년 무신고나 부정행위)으로 일치시켜 부담부증여 재산을 세무조사 등을 통해 확인하는 경우 증여세뿐만 아니라 양도소득세도 부과될 수 있도록 했다.
또 하나의 증여세 절세 방안으로 연부연납을 이용하는 것이다. 연부연납이란 일시에 거액의 세금을 금전으로 납부하기 어려운 경우 수회에 걸쳐 분할해 연납하도록 함으로써 기한의 편의를 제공하는 제도다.
이 제도를 이용해 절세할 수 있는 경우는 자녀에게 증여하는 경우로 자녀가 증여세를 부담할 여력이 없다면 세법상 증여세 또한 증여재산가액에 포함돼 증여세가 높아지게 되는 구조를 가지고 있다. 이러한 세 부담을 줄이기 위해 수익형 부동산의 증여로 임대료 수익 등의 범위만큼은 향후 연부연납하는 시점까지 발생될 수증자의 소득이 되므로 수증자는 증여세를 부담할 여력이 생기게 된다.
이러한 부담부증여나 연부연납제도를 이용해 부동산 등의 증여 시 잘 이용하고 준비한다면 최대한의 절세효과를 얻을 수 있을 것이다.
오승국 세무팀장