[하반기 경제 전망] 침체 분위기 지속, 수익형 부동산도 빨간불

How to Invest in 2nd half of 2012 : 하반기 부동산 시장 전망

2012년을 맞으며 많은 투자자들은 총선과 정부의 지속적인 활성화 대책 등에 힘입어 부동산 시장이 살아나기를 기대했다. 그러나 다양한 정부의 활성화 대책에도 불구하고 부동산 시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다.
2012년 상반기를 보내며 하반기 부동산 시장을 전망해본다.

일반적으로 선거와 정부의 활성화 정책은 부동산 시장에 큰 호재로 작용한다. 그러나 지금은 이 같은 호재로 부동산 시장에 다시 불을 지피는 데 별 도움이 되지 않는 듯하다. 5·10 부동산 대책 발표 이후에도 부동산 시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 못하고 있는 가운데, 유로존 쇼크로 주가는 요동치고, 환율도 불안한 글로벌 경제 위기와 실물경제 위축이라는 악재까지 겹치며 하반기 부동산 시장 전망을 어둡게 하고 있다.

부동산 시장의 경기 체감 지표 중 하나는 거래량이다. 올 1분기 전국 아파트 거래량은 지난해 같은 기간에 비해 34.9%, 서울 46.8%, 경기도 42.2% 감소했고, 작년 4분기와 비교해도 서울 34%, 경기 40% 감소했다. 매매 거래 위축뿐만 아니라 전월세 거래량도 감소해 전년 동월 대비 수도권 10.3%, 지방 10.7% 줄어들었다.



전셋값 상승 부작용, 전세자금 대출 부담이 내 집 마련 수요 위축

아파트 매매 시장은 지난 3년간 전셋값이 30% 이상 오른 반면, 매매 가격은 떨어져 매매·전세 간 격차가 좁혀졌음에도 불구하고 과거와 같은 매매·전세 전환 수요가 일어나지 못하고 있다. 상당수 실수요자들은 가파른 전셋값 상승 때문에 진 전세자금 부채가, 매매 수요 전환의 발목을 잡고 있고, 투자자들은 향후 시세차익에 대한 기대감이 줄어들면서 구매 니즈가 감소해 하반기 매매 시장 회복 여력이 낮아 보인다.

임대차 시장도 경기 침체 영향으로 이사 비용, 중개 수수료 등 한 푼이라도 비용을 줄이기 위한 잔류 재계약이 늘어나며 이주 수요가 위축돼 거래량 감소로 이어질 것으로 예상된다. 올 하반기 전세 만기 예정자들은 2년 전 이미 전세금을 올려 지불했기 때문에 전세금 추가 상승 여력은 크지 않다. 오히려 신규 물량이 풍부한 지역에서는 임대료 하락 현상이 생길 가능성이 있다.



분양 시장이 기존 주택 시장 견인해줄까?

과거 집값 급등기에는 신규 분양가가 기존 주택 가격을 견인하는 역할을 톡톡히 했다. 올 하반기에는 상반기 경기 침체 영향으로 미뤄졌던 분양 물량의 공급이 개시되면서 청약 바람이 기존 주택 시장까지 불어주기를 기대해보지만, 공급 물량 부담 또한 적지 않다.

올 하반기 분양 물량의 대표주자는 동탄2지구, 위례신도시 등 2기 신도시다. 동탄2지구는 6월 말 시범 단지 5500호 공급을 시작으로 연내 1만 호가량 공급할 계획이고, 위례신도시 분양에도 관심이 집중되고 있다. 여기에 강남 자곡동, 세곡동, 하남 미사지구 등에 보금자리주택도 공급될 예정이다. 보금자리주택은 물론 2기 신도시에서 공급되는 아파트들도 경기를 반영해 과거에 비해 분양가가 저렴하게 공급될 가능성이 높다. 따라서 높은 분양가가 주변 시세를 견인하는 효과보다는 기존 주택 가격의 안정, 분양권 가격 하락으로 이어질 가능성도 있다.

그러나 청약 시장의 관심은 5·10 부동산 대책으로, 수도권 공공 택지 안의 전용면적 85㎡ 이하 주택 전매 제한이 3년에서 1년으로 줄어들게 돼 상반기보다 하반기에 증가할 것으로 예상된다.



하반기 부동산 시장은 여러 악재로 분위기 반전을 꾀하기 쉽지 않지만 2008년 금융 위기 때처럼 가격 조정이 이뤄지면 거래 시장이 회복될 가능성도 잠재돼 있다.



수익형 부동산 공급량 급증, 높은 분양가 경고 주의보

투자자들의 주목을 받던 도시형 생활주택, 오피스텔 시장도 과열 분위기가 다소 진정될 것으로 보인다. 단기간 급증한 공급량이 부담으로 작용. 서울의 오피스텔은 2011년 연간 1만 실 이상 분양됐고, 올 1만여 가구 분양 예정 물량 중 강남구에서만 연말까지 총 3517실이 분양될 계획이다. 도시형 생활주택도 2010년 2만529세대, 2011년 8만3859세대, 올해도 4월 말 현재까지 3만4074호가 공급됐다. 과거 2003~2005년 사이 오피스텔 공급이 급증하면서 오피스텔 공실률 증가와 임대료 하락으로 이어졌던 상황을 감안해 보면 최근 단기간 급증한 공급량은 수익률 하락으로 위험성이 높아지고 있다.

서울 아파트값이 지난 2년 반 동안 6%가량 하락한 반면 오피스텔 분양가는 8%가량 상승했다. 인기에 힘입어 가파르게 상승한 도시형 생활주택과 오피스텔 분양가로 인해 투자금 부담이 커진 반면, 임대료 상승에는 제동이 걸리고 있어 투자 수익률 하락으로 이어질 것으로 예상된다.


오피스 임대 시장 공실 증가 우려

세계적 부동산 지수 전문업체인 영국 IPD의 발표에 따르면 한국은 지난 몇 년간 다른 국가와는 달리 극적인 가격 조정을 보이지 않았고, 2008~2010년까지 보합세를 유지하다가 2011년에 들어 다시 높은 수익률을 기록했다고 한다.

국토해양부 1분기 상업용 투자 수익률 조사 결과에서도 빌딩의 자산 가치를 나타내는 자본 수익률은 오피스 빌딩과 매장용 빌딩이 각각 0.38%, 0.36%로 전분기 대비 0.22%포인트, 0.17%포인트 올랐다. 반면 임대료를 통한 수입 등 소득 수익률은 오피스 빌딩의 경우는 상승했지만 매장용 빌딩은 전분기보다 하락했다.

지난 몇 년간 오피스 공급 과잉에 대한 우려에도 불구하고 서울 지역의 오피스 수익률은 안정된 수익률을 보였다. 주거용에 비해 안정세를 보이고 있는 오피스빌딩도 유럽 발 글로벌 경제 위기 등 경제 환경 변화에 민감도가 높은 기업들의 경기 변화에 따라 공실률이 증가할 가능성도 있다. 또 올해 오피스빌딩은 지난해에 비해 24% 증가한 135만9732㎡가 준공 예정으로 있어 신규 오피스 준공 지역을 중심으로 공실 증가 또한 예상된다.

반면 도심권은 호텔 수요 증가에 따라 중고 오피스빌딩의 리모델링을 통한 호텔 전환 사례가 늘면서 투자자들의 관심이 집중될 것으로 예상된다.

하반기 부동산 시장은 글로벌 경제 위기와 부동산 시장의 패러다임 변화, 구매 수요 위축이라는 악재에 둘러싸여 있어 분위기 반전을 꾀하기 쉽지 않은 상황이지만, 2008년 금융 위기 때처럼 가격 조정이 본격적으로 이뤄지면 다시 한 번 거래 시장이 회복될 가능성도 잠재돼 있다. 금융시장이 불안정해지면서 임대수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심은 하반기에도 지속되겠지만 묻지마 투자보다는 수익률에 투자자들의 반응이 민감해질 것으로 예상된다.



일러스트 허라미
김희선 알투코리아 전무이사