토지 시장을 가늠할 주요 잣대로 정부의 개발사업과 규제 완화에 대한 기대를 들 수 있다. 2012년 주요 개발 재료를 보면 보금자리주택 개발 기대감, 동계 올림픽, 개통 예정인 철도와 도로, 경제자유구역 등의 산업단지, 관광산업단지 등을 들 수 있다. 개발 호재가 있는 지역의 토지 시장은 침체기에도 매수자뿐만 아니라 상대적으로 매도 의뢰도 꾸준하다.
토지 시장 원동력은 수십조 원에 달하는 토지보상금으로 보금자리주택과 택지개발 사업, 산업단지 등으로 4대강 보상비와 그린벨트 해제 비용까지 합치면 40조 원 이상의 천문학적인 토지보상금이 시중에 풀려 있다.
토지보상금이 토지 시장에 미치는 영향에 대해 국토해양부의 조사 결과에 따르면 29조가 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비 중 약 40~50% 정도는 인근 토지에 재유입됐던 걸로 나타났다. 올해도 주택 시장 침체, 각종 개발 계획 기대감, 대선 부동산 경기 부양책 기대감 등을 종합적으로 고려할 때 땅 투자의 기대감은 항상 남아 있다. 최근 농·산지 관련 지역·지구 해제 절차가 간소화됐기 때문에 개발이 가능한 지역도 관심사다.
하반기 토지 시장 전망과 투자 전략 역시 정부의 개발사업과 경기활성화에 따른 토지 규제가 완화되는 곳이 관심 지역이다. 하지만 무엇보다도 단순 보유 차익보다는 이용·운영 가치 이익에 비중을 두고 자발적으로 개발, 관리할 수 있는 투자 물건이야말로 침체기에 성공할 수 있다.
개발 허가 후 지목 변경도 가장 확실한 운영·이용 가치의 투자 방법이다. 개발 지역에서 필요한 근린상가, 숙박시설 등이 부족해 임대수익사업으로 가능하며 허가 후 지목 변경에 따른 토지 가격 상승도 있기 때문에 입지가 좋은 곳은 일석이조의 효과를 얻을 수 있다. 토지를 구입한 후 개발도 고려해볼 만하다. 농지보전 부담금이나 산림자원 조성비를 납부하고 지목 변경을 하게 되면 비용을 제외하더라도 최소한 땅값이 2배 이상 상승하게 된다. 투기를 방지하기 위해 목적물 준공 이후 건축이나 개발 행위가 종료되는 시점에 지목이 바뀐다. 농지는 농지보전 부담금, 임야는 대체 산림자원 조성비를 내야 한다.
글로벌 위기의 장기화로 부동산 구매심리가 꽁꽁 얼어붙어 2012년 부동산 시장은 상승과 하락 요인이 뒤섞여 예측이 쉽지 않지만 거래 관망과 가격 조정이 당분간 이어질 것이다.
토지는 어떤 지역에 위치해 있느냐에 따라 입지 가치가 다르고 주거 입지, 상업 입지, 공장 입지 조건 등이 각각 상이하기 때문에 입지도 중요하다. 하지만 본인이 직접 개발할 때는 국토종합계획과 도시기본계획상 용도, 그리고 개별법인 농지법, 산지관리법, 건축법 등 각종 규제도 중첩돼 토지 가치를 세분화, 차별화하게 만든다. 한마디로 용도, 활용 방법 등에 따라 수익성이 천차만별이라고 할 수 있다. 따라서 개발 호재가 있는 지역의 입지가 아무리 좋아도 이용, 개발이 안 되는 토지라면 아무리 오랜 시간이 흘러도 가격이 제자리를 면치 못하는 경우가 많다.
따라서 성공적인 투자를 위해선 개발 지역에 아무리 좋은 재료가 있어도 공법적 규제와 지방행정관청의 조례, 그리고 토지 개발에 따른 소요 비용 등을 파악해야 한다. 상승하는 지역의 가치(내재·희소·미래가치) 있는 소위, 알짜 토지를 찾아내려는 노력이 필요하다.
세계적인 주식투자의 귀재 워런 버핏의 멘토(조언자)로 알려진 벤저민 그레이엄은 “투자는 철저한 분석하에 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이고, 이러한 조건을 충족하지 못하는 행위는 투기”라고 했다.
투기는 부동산을 이용하고 관리할 의사 없이 필요량 이상 부동산을 취득, 보유하고 개발 붐의 가격 상승에 따른 단순 양도 차익 목적의 가수요 행위로 매매 차익인 토지 불로소득을 노리는 것이다. 반면 투자는 생산 활동을 통한 이윤 획득이나 사용가치 획득 목적으로 합리성·안전성 원금 회수 등 경제 활동이 수반되는 실수요자 행위로 고용과 경제 활동에 도움이 된다.