국토해양부에 따르면 작년 12월 신고된 아파트 실거래 건수가 총 6만3857건으로 전월보다 40.4% 증가했다. 이는 올해부터 달라지는 취득세 감면 혜택을 받기 위한 일시적 증가로 분석되고 있어 시장 회복 신호로 보기에는 한계가 있다.
회복을 낙관하기 어려운 2012년 부동산 시장은 선거 효과, 세계 경제 동향, 수급상황 변동이라는 3대 변수와 함께 불경기를 거치면서 달라진 투자자들의 투자 심리 변화가 시장을 움직이는 주요 변수가 될 것이다.
일반적으로 선거는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 끼친다고 알고 있다. 과거 경험으로 볼 때 선거를 앞두고 늘어난 통화량, 지역별 각종 개발 공약이 호재로 작용하면서 국지적으로 가격 상승을 견인한 것은 사실이다. 하지만 전국을 놓고 봤을 때 선거가 부동산 가격에 미치는 영향은 실제로는 그리 크지 않았다. 2012년 선거 공약은 최근의 정치권 흐름을 감안할 때 과거 개발과 성장 중심에서복지가 전면에 부상할 것으로 예상된다. 따라서 부동산 시장의 분위기를 반전시킬 빅 이슈가 나오기를 기대하는 것은 한계가 있다.
글로벌 경제 환경의 악화도 부동산의 독자적인 회복 가능성을 낮게 한다. 국내 경제 시장은 글로벌 환경 변화의 영향에 따른 변동성이 점점 커지고 있다.
유럽 금융위기로 촉발된 세계 경제 불안, 주가 하락과 기업들의 투자 심리 위축, 내수경기 침체는 투자 심리 위축으로 이어질 개연성이 크다. 불확실한 세계 경제 동향은 부동산 시장 회복의 긍정적인 영향보다는 회복을 더디게 만들 가능성이 높다. 특히 내수경기 침체가 심화될 경우 자영업이 위축되면서 상가 등 상업용 부동산 시장의 리스크가 커질 것으로 예상된다.
부동산 시장 내부적으로는 주택 공급 감소로 매매는 과거보다 적고, 전세난은 지속될 우려가 크다. 아파트 입주 물량이 올해 15만8646호로 작년에 비해 6만 호가량 감소한다. 특히 수도권은 서울이 1만6249호로 작년의 절반 이하로, 인천을 제외한 경기도는 작년보다 4000호가량 감소해 수도권 주택 시장의 불안 요인이 잠복해 있다.
2011년 12월 아파트 실거래 건수가 증가 했다고는 하지만 이는 일시적 증가로 시장 회복의 신호로 보기에는 한계가 있다.
그러나 전국의 주택 보급률은 이미 100%를 넘어섰고, 만성적인 주택 부족으로 집값 불안정성이 높은 서울지역도 인구 1000명당 주택수가 2005년 315.9호에서 2010년 347.1호로 크게 늘었다. 주택 공급 감소가 곧 시장 가격 상승으로 연결될 가능성은 높지 않다.
하지만 전세 시장, 특히 66~99㎡ 아파트는 입주 물량 감소로 가격 상승폭이 작년에 비해 둔화되더라고 매물 부족난은 심화될 것으로 보인다. 반면 신규 분양 물량이 감소하고 있지만 미분양 물량의 대부분을 차지하는 132㎡ 초과 대형 아파트는 올해도 물량 과잉에서 벗어나기 쉽지 않은 상황이다.
부동산 시장의 이 같은 침체를 우려해 정부는 2011년 한 해 동안 6차례의 주택·부동산 대책을 발표했다. 하지만 수도권 부동산 시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 매매 시장에서 현재 그나마 영향을 끼칠 요인은 월세 매물의 증가다. 전세 매물 부족과 월세 매물 증가에 따른 고가 임차 수요의 매매 전환 가능성이 지난해보다 높아졌다.
매매와 전세의 격차가 크지 않고 추가 자금 부담이 적은 지방 도시들의 전세 매매 전환이 보다 활발할 것으로 예상된다. 수도권은 전환자금 부담이 크지 않은 저가형 주택이거나 주거 환경이 우수한 랜드마크 단지를 중심으로 거래가 이뤄지는 양극화 현상이 예상된다.
투자 관점에서 주목할 점은 시세차익형에서 운영수익형으로 달라지고 있다는 점이다. 특히 베이비부머들은 은퇴를 앞두고 노후 자금을 위해 부동산 임대 운영 수익에 관심이 높다. 이에 따라 재개발, 재건축 등 전통적인 시세차익형 상품보다는 운영 수입이 가능한 부동산 상품으로 선호 쏠림 현상이 심화될 것으로 보인다.