근린상가와 오피스텔 투자
상가를 수익형 부동산의 꽃이라고 한다. 주거용 부동산은 여전히 전세 개념이 많지만, 상가는 확실한 고정수익 상품으로 인식되고 있고 주택이 가구당 최대 150만 원 정도의 월세가 가능하다면 똘똘한 상가는 하나만 보유해도 200만~300만 원 이상의 월세가 가능하다. 특히 주거용 부동산 시장이 침체되고, 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 상가에 대한 관심은 커지고 있다.초보 투자자에게 상가 투자는 쉽지만은 않다. 입지에 따라, 층이나 위치에 따라 가격이 천차만별이어서 실제 점포를 운영해 본 적이 없는 일반 투자자들은 좋은 상가를 선택하기가 쉽지 않다.
투자 금액도 만만치 않다. 서울, 수도권의 33㎡ 규모의 목 좋은 상가는 5억 원 이상에도 구하기가 어렵다. 더구나 수익률이 높아도 임차인을 구하지 못하거나 임차인이 자주 바뀐다면 수익률이 기대에 못 미칠 수도 있다.
상가 구입에 대한 경험이나 투자에 자신이 없다면 상가 중에서도 비교적 안전한 상가를 선택해야 한다. 익숙한 지역의 근린상가나 개발계획이 확정된 신도시, 택지개발지구의 근린상가, 혹은 아파트 단지 내 상가가 적당하다.
근린상가는 생활권 내에 위치한 상가다. 소위 명동, 강남역처럼 사람들이 몰리는 상권은 아니지만 지역 거주자들의 생활 동선에서 자연스럽게 이용되는 상가들이다. 지하철이나 버스 같은 대중교통을 이용할 때 자연스럽게 만나게 되거나, 학원이나 식당처럼 주변 사람들이 모이는 상가들을 선택하는 것이 좋다.
거주 지역 인근이라면 어떤 수요가 어느 정도로 이용하는 상가인지 쉽게 알 수 있고, 관리도 편하기 때문에 경험이 없다면 잘 아는 곳을 선택하는 것도 방법이다. 또는 신흥 상권의 근린상가도 좋다. 기존 상권은 이미 수익 프리미엄이 매매 가격에 반영돼 있지만, 신흥 개발지역은 비교적 저렴하게 선점할 수 있다는 장점이 있다.
특히 광교 신도시나 판교 신도시, 동탄 신도시, 인천 청라지구처럼 대규모 아파트들이 들어서는 지역의 근린상가는 지역 발전과 함께 상권도 활성화될 가능성이 높다.
단지 내 상가 역시 인기다. 최근에는 LH공사에서 공급하는 단지 내 상가에 입찰자가 몰려서 예정가 대비 낙찰가율이 2~3배까지 치솟았다. 특히 LH공사에서 공급하는 상가는 주변 시세보다 낮게 책정하고 100가구당 1개 점포를 기준으로 공급하기 때문에 공급 과잉으로 인한 우려가 거의 없다. 하지만 낙찰가가 높아지면 수익성은 떨어지기 때문에 과잉 경쟁은 피하는 것이 좋다.
상가의 수익률은 보통 3~6%대 정도다. 강남이나 인기 지역처럼 3.3㎡당 1억 원을 넘어서는 상권에서는 투자 대비 수익률이 3~4% 수준이고, 역세권이거나 지역에서 활성화된 상권은 5~6%대의 수익을 올릴 수 있다.
LH공사에서 공급하는 단지 내 상가는 7%의 수익률이 나올 수 있도록 예정가나 점포 수를 배치한다. 담보대출을 잘 활용해서 초기 투자비용을 낮추면 1~2%의 수익률을 높일 수 있다.
소형 오피스텔 수익률 일산, 종로·중구, 강남 순
소형 오피스텔은 은퇴 인구 증가로 인해 가장 관심이 집중된 수익형 부동산이라고 해도 과언이 아니다. 일반 상가만큼 투자비용이 크지 않고, 기본적인 수요가 갖춰져 있지만 다가구나 연립보다는 집주인이 떠안아야 하는 관리 부담이 적다. 이 때문에 일반인들도 쉽게 투자하는 상품이다.
현재 전국의 오피스텔은 약 36만6000호, 이 중 82.4%가 수도권에 밀집돼 있다. 서울의 오피스텔 평균 세전 수익률은 2011년 6월 말 기준으로 5.7%, 경기도는 6.2%이다.
권역별로는 종로·중구가 5.7%로 서울에서는 다소 높은 편이고, 강남권, 마포·여의도권, 분당은 모두 5%대, 일산은 6.4%로 다른 지역보다 높은 편이다.
오피스텔의 수익률이 5~6%라면 은행금리 4%대와 비교해서는 높은 수준이지만, 세금 등 보유비용까지 고려한다면 크게 매력적인 수익률은 아니다. 최근에 수익형 부동산에 관심이 쏠리고, 소형 아파트 전세 가격이 오르면서 오피스텔의 분양 가격과 매매 가격도 동반 상승했기 때문이다.
2010년부터 2011년까지 분양한 오피스텔의 가격은 서울이 3.3㎡당 1200만~1300만 원, 경기도가 800만~900만 원 선이었다. 입주한 오피스텔 역시 서울의 도심이나 강남권 등 주요 지역은 평균 1000만 원을 넘어섰다.
66㎡ 이하의 소형 오피스텔도 1억5000만 원 이상 투자해야 하고 월세는 70만~80만 원 수준이다. 소형 오피스텔에 투자해서 받을 수 있는 월세의 최대는 100만~120만 원이라고 볼 때 노후를 준비하기 위해서는 4억~5억 원 정도를 투자해 2~3채 정도 구입해야 한다.
구로, 가산디지털단지 역시 젊은 임차 수요가 많다. 업무 중심지역으로 출퇴근이 용이한 주변 지역, 즉 강동구, 관악구, 광진구, 동작구의 역세권 소형 오피스텔도 투자 적격이다.
대학가 인근의 학생 수요가 많은 오피스텔은 투자 고려 대상이지만 직장인에 비해서는 방학, 졸업 등 변동이 심하다는 단점이 있다. 학생 이외의 일반 수요도 많은 지역인지 투자 전 사전점검이 필요하다.
가격상승 여부는 아직은 미지수다. 현재 오피스텔 시장은 호재와 악재가 공존하고 있다. 호재로는 인구 변화에 따라 1~2인 가구가 증가하고 있고, 특히 고소득 미혼이 증가하고 있어서 오피스텔 수요를 뒷받침하고 있다. 정부 정책도 호의적이다.
하반기에는 오피스텔의 바닥 난방, 욕실 설치 등을 허용하고 주거용 오피스텔에 대해 주택 임대사업 등록허용 및 세금혜택을 주는 방안을 추진하고 있어서 임차인을 구하거나 비용을 줄일 수 있기 때문이다.
악재도 적지 않다. 오피스텔과 유사한 도시형 생활주택의 공급이 급증하면서 임차 수요가 나뉠 가능성이 있기 때문이다. 보금자리주택 지구의 소형 임대물량 증가도 오피스텔 수요와 가격 상승에 걸림돌이 될 수 있다. 도시형 생활주택, 보금자리주택 내 소형 임대물량 등 다양한 소형 주택의 공급은 오피스텔 시장의 악재로 작용할 가능성이 높다.
김혜현 상담위원