저금리 시대를 맞아 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 점차 고조되고 있다. 그동안 수익형 부동산이라고 하면 상가와 오피스텔 등이 주류를 이루었다.
상업용 부동산에 대한 높은 관심 덕에 아파트 분양 시장이 위축된 상황에서도 오피스텔만큼은 청약 열풍을 일으키며 많은 관심을 모으고 있다. 이러한 상황에서 새로운 형태의 수익형 부동산인 도시형 생활주택이 등장하고 있어 VIP 고객들의 관심을 모으고 있다.
도시형 생활주택은 2009년 2월 3일에 개정된 주택법에 근거해 같은 해 5월 4일부터 시행됐다. 늘어나는 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이다.
이 주거 형태는‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시 지역에서만 건축할 수 있고 기반시설이 부족해 난개발이 우려되는 비도시 지역은 해당되지 않으며, 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모의 20세대 이상 150세대 미만으로 구성된다.
도시형 생활주택 사업을 하려면 우선 평형을 수요자의 요구에 맞게 구성해야 한다. 수요자 요구에 맞는 세대 구성은 도시형 생활주택의 경쟁력을 결정짓는 중요한 요인이다. 일반적으로 대학가 주변 학생 수요는 전용면적 4~5평, 오피스 지역 직장인 수요는 5~6평 정도다. 전반적으로 전용면적 6평 이하 범위에서 주 수요층의 특성에 맞게 평형을 구성하면 임대할 때 유리하다.
도시형 생활주택의 특성상 풀 옵션을 갖추는 것 또한 간과해서는 안 된다. 풀 옵션을 갖춰 ‘몸만 들어가면 거주가 가능한 공간’을 제공하는 것이 좋다. 일반적으로 세대당 150만~200만 원 선이면 풀 옵션을 갖출 수 있다. 이 정도 선에서 풀 옵션을 갖추면 임대 마케팅뿐 아니라 수익성 측면에서 경쟁력이 있다.
화장실과 욕실 공간의 차별화 부분 또한 매우 신경 써야 할 부분이다. 1인 주거공간이라는 특성상 두 공간에 각각의 출입구를 설치, 기능을 분리하고 따로 이용할 수 있도록 설계한다면 여러 명이 함께 생활해도 불편하지 않을 것이다. 일본의 경우 주거공간에서 대부분화장실과 욕실을 구분하고 있음을 이해할 필요성이 있다.
보안부문에 특별히 신경을 써야 한다. 1인 거주자는 위험에 노출되기 쉬우므로 보안문제에 철저히 신경 써서 안심할 수 있도록 계획해야 한다. 무인경비화 및 거주자의 얼굴 인식이 가능한 출입통제 시스템 등 첨단 안전 시스템을 갖춰야 한다. 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려도 필요하다.
도시형 생활주택은 주로 젊은 층이 거주하는 경향이 강하기 때문에 신세대의 감각을 반영해 공간 활용을 극대화할 수 있는 방향으로 계획하는 것이 중요하다. 디자인이 좋으면서 좁은 공간을 효율적으로 이용할 수 있는 가구의 선택 및 배치에 관한 부분에 신경을 써야 한다. 디자인이 중요한 만큼 설계비는 아끼지 않는 것이 좋다.
이 같은 부분만 고려한다면 도시형 생활주택 사업은 수익성이 상당히 높은 효자상품이다. 다만 입주자의 거주기간이 짧아 관리상 어려움이 따른다. 따라서 도시형 생활주택에 밝지 않은 사업자라면 전문 관리업체를 지정해 입·퇴실 관리, 임대료 및 관리비 수납, 시설관리, 보안, 입주자 불만 대응 등의 업무를 체계적으로 해결하는 것도 방법이다.
세대 수가 많은 경우 레지던스나 게스트하우스 개념으로 운영하는 것도 차별화된 운영 전략이라고 할 수 있다. 마지막으로 투자만큼이나 어렵고 중요한 부분이 관리다. 예전의 기술적인(시설) 관리에서 벗어난 전문적인 자산관리가 필수적이다.
임대 관리, 시설 관리, 법률, 세무 등 관리할 부분이 한둘이 아니다. 수많은 건물들과 경쟁력을 유지하기 위해서는 건물의 특성과 용도에 맞는 전문적인 맞춤 관리가 필수적이다.