오랜 기간 치밀한 준비가 필요한 분야 중 하나가 바로 자산의 이전이다. 로이 윌리엄스는 그의 저서 <상속을 준비하라>(Preparing Heirs)에서 전 세계 부자 중 단지 30%만 상속에 성공했다는 조사 결과를 내놓았다. 특히 우리나라처럼 상속세율이 최고 50%에 달하는 나라에서는 치밀하고 철저한 계획을 세우지 않으면 상속에서 성공하기 쉽지 않다.
최근 상속 문제로 고민하던 고객을 만났다. 5년 전 남편의 죽음 이후 과도한 상속세로 어려움을 겪었던 그녀는 같은 실수를 반복하지 않기 위해 필자를 찾았다. 그녀는 자신이 직접 작성한 자산 목록을 보여주며 부동산 자산이 70억 원대라고 말했다.
그중에는 개발이 진행 중인 서울 근교의 토지가 약 1000평 있었는데, 그녀는 이 토지 시세만도 20억 원 정도 된다고 설명했다. 그러나 그 토지의 공시지가는 3억 원 정도에 불과했다. 다만, 최근 택지개발지구 지정으로 시세가 많이 상승했고, 앞으로도 오를 가능성이 높았다.
이 고객의 경우 부동산 자산의 가치만 30억 원을 초과하기 때문에 상속이 개시됐을 때 최고 세율인 50%를 적용받을 수밖에 없는 상황이다. 또한 서울 근교에 있는 토지의 지가 상승을 고려할 때 상속세 부담은 더욱 커질 것이 자명했다.
우선 필자는 주변시세와 공시지가의 차이가 가장 크고, 향후 가격 상승 가능성이 높은 서울 근교의 토지를 두 자녀에게 50%씩 증여하자고 제안했다. 기존에 증여를 받은 사실이 없기에 두 자녀에게 공시지가 3억 원의 토지를 증여할 경우 자녀가 모두 성인이므로 3000만 원을 공제받아, 각각 1억2000만 원의 지분을 증여하게 된다. 이 구간 증여세율인 20%를 적용하면 1260만 원의 증여세 부담이 발생하게 된다(신고세액 공제 10% 포함).
물론 증여세법에서는 부동산을 증여받거나 상속받을 때 가장 우선적으로 시가를 적용한다고 돼 있다. 하지만 실제 매매가 이루어지지 않은 상황이라면 시가를 파악하는 것이 곤란하다. 고객의 토지는 서울 인근에 위치하고 있으며, 택지개발이 진행 중이고 토지에 도로를 확보해 놓은 상태였다.
토지 내에 약 100평 정도 대지가 있고, 임야와 전(田)으로 구성돼 있기 때문에 주변 매매 사례를 적용하기보다는 개별 공시지가를 적용해 증여 할 수 있을 것으로 판단했다. 또한 인근에 시세가 파악될 경우 시세대로 적용될 수 있음을 고객에게 인지시키고 증여를 진행했다.
현재 고객의 연세가 60대임을 감안하면 향후 10년 후 증여받은 자산을 매각할 때는 장기보유 특별공제 30%에 대한 양도세 절세가 가능하다. 뿐만 아니라 토지 양도금으로 상속세를 납부한다면 다른 자산을 상속받는데 현금이 부족해 어려움을 겪는 경우는 없을 것이다.
일반적으로 전과 답(畓)은 농지취득자격증을 관할시청 또는 구청에 발급받아야 등기가 가능하기 때문에 미성년자 증여가 거의 불가능하다. 미성년자가 농지취득자격증을 발급받기가 거의 불가능하기 때문이다. 반면 임야(林野)는 농지취득자격증이 필요하지 않기 때문에 미성년자에게 개발 인근지역 임야를 증여하는 것은 효과적인 자산 이전 전략이 될 수 있다.
시장에서 가장 잘못 알려진 내용이 바로 임야나 전답의 경우 가치가 그리 높지 않아 증여의 대상으로는 부적절하다는 것이다. 하지만 이는 보유 중인 토지에 대해서 정확한 평가를 하지 못하기 때문인 경우가 대부분이다. 보유 토지에 대한 정확한 진단을 받고 장기적인 플랜을 세우는 것이야말로 향후 성공적인 자산 이전을 도모하는 데 많은 도움이 될 것이다.
전·답·임야 증여의 Tip
1. 시가는 높되 공시지가는 낮은 지역의 토지를 우선 증여하라. 2. 창고용지 등 수익이 발생하는 토지를 먼저 증여하라. 3. 향후 시가가 상승할 가능성이 높은 토지를 먼저 증여하라. 4. 토지의 일정 지분 증여를 통해 보유 토지의 자산 통제권을 확보할 수 있다. 5. 취득을 위해 그 지역의 관공서 사람들과 친분을 유지해야 한다.