[How to Invest in 2nd half of 2010] 용적률 상향 조정 단지 역세권 재개발 ‘주목’

재건축·재개발

기존 아파트 시장에서 나타나고 있는 거래 부진과 가격 하락 현상은 재건축·재개발 시장에서도 그대로 반영되고 있다. 재건축·재개발 사업이 종전 노후 주택을 철거하고 아파트를 건립하는 부동산 개발 사업이기 때문에 기존 아파트 시장의 침체는 재건축·재개발 사업의 개발 이익을 축소시키는 것으로 귀결된다.

현재 서울과 수도권 지역 아파트 시장에서 나타나고 있는 현상이 전반적인 대세 하락 국면으로 이어질지에 대해서는 논란의 여지가 있지만 부동산 시장에서 나타나고 있는 현상이 이전과 다른 양상을 가지고 있는 것은 의심의 여지가 없다.

기존 아파트 시장에서 나타나고 있는 거래 부진과 가격 하락 현상은 재건축·재개발 시장에서도 그대로 반영되고 있다. 재건축·재개발 사업이 종전 노후 주택을 철거하고 아파트를 건립하는 부동산 개발 사업이기 때문에 기존 아파트 시장의 침체는 재건축·재개발 사업의 개발 이익을 축소시키는 것으로 귀결된다.

2000년 이후 강남 재건축 아파트는 강남 지역에 신규로 공급되는 아파트 성격을 가지고 있었으며 기존 아파트 시장에 선행해 움직이는 특징을 보여 왔다.

2009년 V자 형태로 반등했던 강남 재건축 아파트는 2009년 9월 이전 고점을 회복한 상태에서 상승을 멈추고 2010년 1월 이후 하락세로 반전됐다. 이러한 재건축 아파트의 가격 하락은 강남 지역 아파트 가격 변화와 맞물려 있다고 볼 수 있다.

또한 강남 재건축 아파트는 강남 지역의 중대형 아파트를 대표하는 상품으로 재건축 사업을 통해 발생하는 개발 이익을 내포하고 있기 때문에 기존 아파트 시장과 비교해 가격 변화가 선행되고 가격 변동 폭이 큰 특징을 가지고 있다.

2010년 강남 재건축 시장은 전반적으로 상반기에 형성됐던 거래 부진과 가격 하락 현상에서 벗어나기는 어려울 것으로 예측된다. 시장에서 새로운 수요를 만들어낼 요인은 찾기 어려운 반면 하반기로 예상되는 금리 인상 등의 요인은 부동산 시장에서는 악재로 작용할 가능성이 높기 때문이다.

강북 재개발 시장도 전체적으로 재건축 시장과 다르지 않은 모습이 예상된다. 현재 부동산 경기 침체의 문제는 지역적인 문제가 아니라 수도권 전반의 가격 재조정 국면의 특징을 가지고 있기 때문이다.

2000년 이후 서울의 재건축과 재개발 상품은 놀라운 수익률로 국내 부동산 시장을 대표하는 투자 상품으로 각광받아 왔다. 하지만 부동산 시장이 2000년 중반까지 대세 상승 국면을 마무리하고 새로운 시장 구조를 형성하고 있는 시점에서 재건축·재개발 시장이 과거와 같은 영광을 재현하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

부동산 시장 전반에 약세 국면이 만들어지고 있는 상황에서 재건축·재개발 사업이 나 홀로 가격 상승을 만들어내기는 어려울 것이다.

전반적인 부동산 경기의 침체에도 불구하고 개별적인 재건축·재개발 사업에서는 새로운 현상이 만들어지고 하고 있다. 재건축·재개발 사업의 용적률 상향 정책에 따라 개별 단지의 사업 조건의 개선과 이에 따른 가격 강세 현상을 예상할 수 있다.

지난 5월 고덕주공 6단지의 재건축 시공사 선정을 위한 총회에서 제시된 174%의 무상 지분율은 재건축 용적률 상향의 효과를 반영하고 있는 것으로 볼 수 있다.

또한 역세권 주변 지역에서 적용되는 재개발·재건축 사업은 시프트(Shift) 주택 적용을 전제로 용적률을 500%로 상향할 수 있어 그 대상 지역에 대한 관심은 높아지고 있다.

또한 2010년 전면 확대 시행되는 재건축·재개발 공공관리자 제도에 따라 재건축·재개발 사업의 투명성이 제고되고 빠른 사업 속도를 기대할 수 있게 됐다.

부동산 시장이 침체에 접어들고 가격이 하락하고 있는 상황에서도 많은 투자자들은 재건축·재개발 상품에 대한 관심을 여전히 유지하고 있다. 그 이유는 재건축·재개발 사업이 서울에서 신규로 아파트를 공급할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 서울 강남 지역은 시장에 만성적인 초과 수요가 존재하고 있으며, 신규 주택 공급은 기존 아파트의 재건축 이외에 다른 방법이 없는 상황이다.

시장의 불확실성이 커지면 시장 참여자들은 안전한 자산을 선호하게 된다. 국내 부동산 시장에서 가장 안전한 상품은 강남 지역 아파트이며, 강남 재건축 아파트는 강남 지역에 신규로 공급되는 아파트를 대표하고 있는 상품이다.

시장의 불확실성에도 불구하고 우리가 강남 재건축 아파트를 주목하고 있는 이유가 재건축 아파트의 가치를 상징적으로 보여주고 있다.

권순형 J&K 부동산투자연구소 소장 avatar84@empal.com