국토해양부는 지난 4월 주택 미분양 해소대책을 발표하면서 여러 대책 가운데 하나로 리츠·펀드 활성화를 제시했다.
리츠·펀드 활성화의 관건인 미분양 매입확약(청산 시) 규모를 5000억 원에서 1조 원 수준으로 확대하고, 매입 미분양주택의 경우 취·등록세와 재산세 감면 기한 3년 연장 등세제 혜택도 함께 제시하는 등 특단의 대책을 제시했지만, 시장에서는 이러한 정책의 효율성에 대해 부정적인 반응이다.
매입 대상부터 문제다. LH의 미분양 매입확약 조건은 149㎡ 이하만 가능하다는 점과 현재 준공 후 미분양 물량 대다수가 대형 평형이라는 점, 매입확약 대상의 펀드의 경우 투자는 안정적이지만 수익성이 불투명해 투자 유치가 쉽지 않다는 점 등 리츠 및 펀드를 이용한 미분양 해소의 실효성에 문제가 있다고 지적되고 있다.
또한 건설사 입장에서는 미분양 펀드나 리츠에 미분양 물량을 편입시킬 경우 분양가의 50% 수준에서 넘겨야 하는데, 그 결과 건설사로서는 엄청난 적자를 떠안을 수밖에 없다.
분양 시장 상황이 지난해 글로벌 금융위기 당시에 비해 나아졌다는 점에서 건설사들이 미분양 펀드나 리츠에 적극적으로 부응할지 미지수다.
시기도 문제다. 리츠 및 펀드가 조성되는 데에는 대개 5개월 이상이 걸리며, 이에 따라 건설사에 유동성이 공급되는 시점은 연말이 된다. 건설업 6월 위기설이 나오고 있는 상황에서 도입 효과가 나타나는 시점이 너무 늦다.
또한 1분기 경제성장률이 8%에 육박하면서 비롯된 출구전략에 대한 기대감이 커지는 상황에서 금리가 인상돼 펀드수익률 대비 금리수익률이 높을 경우 부동산 펀드의 시장 역시 축소될 우려가 있다.
부동산 펀드를 이용한 미분양 물량의 해소가 과연 필요한 유동성을 얼마나 조달할 수 있을지가 지적되고 있다. 부동산 산업의 특성상 투자 구조의 변경 상황이 발생할 가능성이 높음에도 단위형, 폐쇄형으로 설정되는 등 투자구조를 초기에 고정함으로써 다른 금융권 대비 투자금 상환 및 연장, 매입 부동산의 청산 등에 대해 유연성이 부족하다.
중도환매 및 수익증권 거래가 불가능한 부동산 펀드의 특성과 함께, 다른 펀드에 비해 엄격한 감독당국의 지도와 운용 제한으로 부동산 공모펀드의 비율은 점점 낮아지고 있다.
투자 회사 재산의 70% 미만으로 부동산에 투자하는 회사형 부동산 펀드 설립의 규제를 완화해야 할 필요가 있다. 이로 인해 시장의 선호와는 달리 불가피하게 대부분의 신탁형으로 설정돼 일반 투자자의 접근이 제약되는 것이 현실이며, 해당 부동산보다 더 많은 자금을 조달해야 함에 따라 투자수익률의 하락으로 인해 투자자들은 공모형 부동산 투자를 기피해왔다.
규제 완화를 통해 투자 회사 재산의 100%까지 설립이 가능하다면, 투자자의 확대와 다양한 상품 개발로 인해 장기적으로 미분양 펀드와 연계된 다양한 펀드 상품을 통해 유동성 해소에 효과적으로 대응이 가능할 것이라 예상된다.
부동산 사모 단독펀드의 설립을 불허(2인 이상)하는 것도 문제다. 이에 따라 단기간 내에 투자 성향이 맞는 공동투자자 확보가 어려워 자금 확보에 어려움이 있었다.
또한 대부분의 펀드가 환매제한형으로 한정적인 요건 하에서만 신주 발행이 가능해 성장성 및 확장성 측면에서 불리한 점이 있었다. 따라서 사모 단독펀드의 설립 규제 완화와 만기 해지를 전제로 하지 않는 진행형 펀드를 도입하는 등 제도적 기반의 도입이 필요하다.