들어 주택담보대출이 급증하자 이 같은 대출증가가 부동산가격 상승의 배경이 된다는 점에서 우려의 시각이 있었다. 정부도 7월 1일자로 수도권지역의 담보인정비율(LTV, Loan to Value)을 60%에서 50%로 낮추는 대출 규제를 실시했다. 이에 따라 대출 증가 속도가 떨어지고, 수도권 내에서 가격상승세도 주춤하고 있다.담보대출증가가 느는 것은 경기회복의 자연스러운 과정이지만 그 증가 속도가 빨라지고, 이에 따라 부동산가격이 경기회복 속도보다 빠르게 오르는 것은 경계해야 된다. 왜 그런지를 대출을 하는 가계 처지에서 보자.우선 부동산가격이 소득수준에 비해 높은 상태에서 필요 이상의 대출을 이용해서 주택을 구입하게 되면 이로 인한 높은 이자 부담으로 가처분소득이 크게 감소하게 된다. 이와 같은 가처분 소득의 감소는 결과적으로 가계의 소비와 저축의 감소로 이어지게 된다. 이는 거시적으로는 경제 전체의 소비 성향과 저축률 감소로 나타나 경제 활력을 떨어뜨리는 요소가 된다.물론 부동산가격이 상승하는 경우에는 여기서 발생하는 가격차익과 이로 인한 부의 효과(wealth effect)에 의해 소비가 증가할 수도 있다. 그렇지만 이러한 형태의 소비증가는 원하는 시점에 소득으로 현실화되기가 어렵기 때문에 부동산 가격 하락 등이 나타나면 심각한 후유증을 낳을 수 있다. 더욱이 우리나라처럼 대출이자를 단기간의 변동금리로 조달하는 경우 금리상승기에 급증하는 이자 부담을 견디기가 어렵게 된다.그런데 우리나라의 경우 LTV가 실제적으로 주택가격의 절반 이하에서 이루어져 왔기 때문에 상대적으로 이상과 같은 경제적 부담이 덜할 것으로 생각할 수도 있다. 그렇지만 절대적인 주택가격이 지난 몇 년간 급속히 높아졌기 때문에 상대적으로 LTV 비율이 낮다는 점만 고려해서는 안 된다.예컨대 서울지역의 경우 아파트 평당 평균가가 1800만 원 정도 되는데, 이를 적용해 보면 30평형대 아파트가 5억 원에서 7억 원 사이가 된다. 이 경우 LTV 60%까지 대출을 하게 되면 대출금은 2억4000만 원에서 4억2000만 원 수준이고, 이자율이 5%라면 1200만 원에서 2100만 원의 이자를 부담해야 하는데 이는 일반 가계들이 부담하기 상당히 버거운 수준이다.그리고 만약 경기가 지속적으로 회복되어 금리가 상승하기 시작하면 이러한 대출자들은 상환금이 증가하게 되고, 단기상환이 일반적이기 때문에 조만간 원금까지 포함할 경우 그 부담은 가계가 감당할 수 있는 수준을 넘어갈 수 있다. 그래서 최악의 경우 이로 인해 집을 급하게 처분해야 되는 상황에 직면할 수도 있다. 특히 현재의 낮은 금리라는 것은 특별한 위기정책 하의 금리 상황이기 때문에 이러한 저금리 국면이 지속될 것으로 기대하고 주택대출을 받는 것은 위험한 결과를 초래할 수 있다.이런 점에서 LTV 규제는 투기억제에도 유용한 방식이지만 가계에도 과도한 대출에 대해 확실하게 위험신호를 보낼 수 있다는 점에서 바람직하다. 2007년 이전까지는 부동산가격 규제정책이 세제와 분양관련 규제 등을 통해 이루어졌으나 상대적으로 효과적이지 못했다. 2007년 초에 LTV와 총부채상환비율(DTI, Debt to Income)규제가 도입되고, 이후 이러한 규제책이 상당한 효과를 발휘했다. 250조 원 수준에 이르는 주택담보대출은 대출로 인해 여러 가지 위험에 노출되어 있는 가계를 위해서도 적절하게 조정할 필요가 있다.부동산114 사장서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원