지난해 우리나라의 신생아 수는 43만6600만 명이었다. 그런데 교육과학기술부 자료에 의하면 2013년 말 현재 전문대학을 포함한 대학 입학 정원은 55만9036명이다. 태어난 아이들이 모두 건강하게 잘 자라서 대학에 진학해도 대학 정원은 턱없이 부족한 현실이 됐다. 인구구조의 변화는 교육뿐 아니라 주택 정책에도 변화를 요구하고 있다.
정부는 대학 정원을 올해부터 감축하고 있을 뿐만 아니라 주택 문제도 보급률이 100%를 넘기고 있는 상황에서 인구는 점점 줄어들기 때문에 정부 차원에서는 더 이상 신도시나 대규모 택지개발을 통한 주택 공급 정책은 쓰지 않기로 했다. 다만 집 없는 서민층을 위해 임대주택 공급에 치중할 것이며, 재고 주택을 어떻게 잘 관리하고 도심지 재생사업을 어떻게 잘 할 것인가를 고민하고 있다. 이에 박근혜 정부는 이전 정부와는 달리 부동산 정책은 부동산 시장 변화에 맞춰 국민들이 원하고, 서민들이 원하는 방향으로 바꿔 맞춤형 주택 공급을 하겠다고 발표했다.
재건축사업 정상화 본격적 진행 도시재생사업 역시 지금까지의 사업이 토지·건물 소유자 중심에서 개발됐다면 향후에는 입주자 중심으로 바꾸겠다는 것이다. 지금까지 수익성(서울·수도권 중심)을 바라고 도시재생사업이 추진됐다면 자력 기반 없이 공공의 지원이 필요한 쇠퇴 지역(지방 중·소도시 중심)을 중심으로 먼저 개발하겠다는 것이다. 그뿐만 아니라 시간의 경과에 따른 노후화 중심의 물리적 환경정비(주택 또는 기반시설)에서 이제는 종합적 기능 개선과 지역 경제 활성화(사회·경제·문화·물리적 차원 등) 차원의 도시 재생으로 변화시켜 사업을 추진하겠다는 것이 이번 정부의 도시재생사업 방향이다.
이를 구체적으로 살펴보면 먼저 부동산 시장의 버블기에 가장 많은 규제책이 있었던 재건축사업을 정상화시키는 작업이다. 첫째, 수도권 과밀억제권역에서만 적용되고 있는 재건축 용적률 인센티브를 과밀억제권역 이외 지역에도 확대, 적용해 지방 등 사업성이 낮은 지역 내 재건축사업을 가능하게 하며, 둘째, 소형 주택 공급 확대를 위해 정비사업 조합원에게 종전 가격 범위 내에서만 2주택 공급을 허용하던 것을 기존 주택의 전용면적 범위 내에서 2주택 공급을 허용하는 것이다. 물론 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급받고, 3년간 전매를 제한해 소형 주택 공급을 유도하는 정책이다.
셋째, 합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자 등에 대한 현금 청산 시기를 분양 신청 종료일 다음 날부터 150일 이내 해야 하는 것을 관리처분 인가일 다음 날부터 90일 이내로 연장하므로 조합의 부담을 덜어 사업 추진을 원활하게 한다는 것이다. 넷째, 부동산 가격 상승기에 도입된 규제책인 개발이익환수제를 1년간 완화해 정비사업 및 부동산 경기 활성화에 도움이 되도록 하고 다섯째, 서울·수도권 지역에서 재건축사업을 추진할 때 전체 가구 수의 일정 비율(서울 기준 20% 이상)을 소형 주택으로 짓도록 한 소형 주택 의무공급 비율도 폐지해 지역별 특성을 반영한 다양한 크기의 주택을 공급하도록 유도한다. 재건축 아파트값 상승으로 얻은 이익 중 10~50%를 부담금으로 납부해야 하는 초과이익환수제도 폐지한다. 이는 시장 원리에 따라 얻은 이익을 세금으로 가져가는 것은 부동산 시장 정상화라는 박근혜 정부의 정책 방향과 맞지 않는다는 판단에서다. 또한 도시정비사업 추진이 곤란한 공동주택의 경우에는 수직증축 리모델링 사업을 추진할 수 있도록 이미 ‘건축법’을 개정, 시행하고 있다.
그뿐만 아니라 도시정비사업을 위해 주택기금을 새로운 시장 환경에 맞춰 주택도시기금으로 개편하고, 출자, 투융자 등 새로운 기능 수행을 위해 보증 전문 기관이자 프로젝트파이낸싱(PF) 등 사업성 심사 역량을 갖춘 대한주택보증(주)을 전담 기관으로 지정할 계획이다. 또한 시장 상황을 반영해 분양가상한제는 신축, 운영하는 방안을 지속적으로 추진하며 사업시행자에게 공공이 무상으로 양도할 수 있는 기반시설 범위에 현황도로(공유지) 등 도시계획시설과 유사하게 이용되는 시설을 추가한다. 그리고 토지 등 소유자가 동의할 경우 지방자치단체가 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 개선함은 물론 정비구역 내 세입자에게는 주택기금에서 전세자금 저리 융자를 추진한다.
사업 추진이 어려운 지역은 지자체 등과 함께 시공사 등이 보유한 채권의 손금 처리를 유도해 사업 취소 과정에서 주민과의 갈등을 최소화하고, 해제 이후에는 주거환경관리사업 등 소규모·수복형 사업 추진을 지원하고, 주민의 주택 개량을 유도(주택기금에서 개량 자금 융자)할 계획이며 아울러, 수도권 민간 택지의 주택 전매 제한 기간도 단축한다.
전국적으로 노후·불량 주택 단지는 점점 증가하고 있으며 도시 슬럼화는 물론 지역 경제 침체로 이어진다. 따라서 도시 재생은 자력 기반이 없어 공공 지원이 필요한 쇠퇴 도시의 물리적 환경을 개선할 뿐 아니라 주민이 주체가 되는 지역 공동체를 활성화함으로써 경제적·사회적 동반 성장을 도모하고 있다. 지역 경제 회복지원 사업을 강화하고 주민 체감형 도시재생사업을 본격적으로 추진하기 위해 11개 내외의 선도 지역 사업(경제 기반 2·근린 재생 9)을 추진하며 추진 과정에 다양한 유형의 도시재생사업을 창출하고, 그 성과를 토대로 전국적으로 지원을 확대하며 도시 활력 증진 개발사업은 지역별로 특화된 사업을 추진할 수 있도록 유도함으로써 주민들의 체감도를 높여 나갈 예정이라고 한다. 또한 노후화된 산업단지 재생사업을 추진해 근무 환경이나 산업 환경을 개선해 나아갈 예정이며 개발제한구역 내 주민지원사업도 활성화해 생활밀착형 소득증대사업(주말농장 등)과 복지증진사업(커뮤니티 센터 등) 등에 중점(소득증대·복지증진사업)을 두고 모두가 함께 잘 사는 행복한 도시재생사업을 추진한다는 방침이다.
도시재생사업으로 도시 활력과 매력 창출 결론적으로 박근혜 정부의 사업 방향은 대규모 정비사업(뉴타운·도촉지구 등)에서 소규모 정비사업(주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업 등)을 통한 주거환경 개선과 더불어 임대주택 공급에 역점을 두는 것으로 바뀌었다고 봐야 한다. 이를 위해 첫째, 노후된 도시는 환경 재생으로 도시재생사업을 한다. 즉, 건축물과 도시기반시설이 노후된 도시를 토지의 고도 이용과 건축물 및 도시기반시설 정비 등의 사업을 추진해 도시 기능을 회복, 전환하고 기반시설 및 건축물의 입체화 사업을 통해 도시재생사업을 추진한다는 것이다.
둘째, 지역 경제가 침체된 지역에서는 경제 재생을 통해 도시재생사업을 한다. 즉, 도시 슬럼화로 인해 지역 경제가 침체된 경우 신산업 및 일자리 창출과 기존 경제활동의 재활성화, 지역 상권 확대와 재창출을 통한 도시 커뮤니티의 부활(복합도시개발), 그리고 주거·문화·사업·업무 활성화로 도시재생사업을 추진한다는 것이다.
셋째, 낙후된 도시는 생활 재생을 통해 도시 활력과 매력을 창출해 도시재생사업을 추진한다. 즉, 슬럼화로 낙후 도시가 된 지역은 문화·복지·교육환경 개선, 지속 가능한 커뮤니티 조성과 주민 참여 활성화 등을 통한 기존 건축물 및 도시기반시설 리노베이션으로 도시 활력과 매력을 창출하는 도시재생사업을 추진한다는 것이다.
지금까지의 도시 재생 방식인 전면 철거 방식의 도시재생사업에서 벗어나 기존을 유지하면서 삶의 질을 높이기 위한 환경 재생, 경제 재생, 생활 재생으로 도시재생사업을 추진한다는 박근혜 정부의 도시재생사업 추진 방향은 인구 감소나 주택 공급 과잉 등 미래를 위한 준비성 측면에서는 시의 적절하고 매우 바람직한 도시 재생 계획이 아닌가 한다. 하지만 사업 추진 과정에서도 서민들이나 소외계층의 차별 없는 참여가 요구되며 특히, 소유자 중심에서 거주자 중심으로 바뀌는 진정한 도시재생사업이 꼭 실현되기를 바라는 바다.