개발호재 인접한 단독주택지 경매 실전재테크
번 호에서는 투자가 적합한 단독주택 경매 물건을 살펴보기로 한다. 단독주택은 환금성이 가장 낮은 상품이지만 주변에 개발 호재만 있다면 충분한 수익을 거둘 수도 있다. 대상 물건은 서울 동대문구 답십리동 465의90에 있는 지하 1층, 지상 2층 단독주택이다. 3개 층 모두 주거용으로 사용하고 있으며, 지상 1층 방 4, 지상 2층 방 3으로 구성돼 있다. 건축물관리대장상 건물 면적은 총 164.54㎡(49.77평)이며, 대지 면적은 199.3㎡(60.29평)이다. 도시계획상 용도지역이 현재 2종 일반주거지역으로 지정돼 있으나, 3종 일반주거지역으로 입안돼 있는 등 향후 자산가치의 상승이 예상된다. 인근에 준공된 지 27년 된 태양아파트가 재건축 중이며 뒤편으로 전농·답십리 뉴타운이 자리 잡고 있다. 당초 이곳은 전농·답십리 뉴타운에 속해 있었지만 지역주민들의 요청으로 현재 뉴타운에서 제외된 상태다. 대신 단독주택지와 연립을 묶어 재건축을 추진하고 있다. 태양아파트 조합은 본 물건을 포함해 2만6362㎡(7974.51평)를 재건축할 계획이다. 용적률 240%를 적용해 530가구가 들어선다. 시공사로는 현대건설이 내정돼 있는 상태다. 인근에 동대문구청, 삼성홈플러스, 청량리 롯데백화점 등이 있고 신답초등학교와 숭인중학교가 있다. 2호선 신답역과 불과 150m 떨어져 있을 정도로 교통여건이 편리하다. 5호선 답십리역, 마장역과는 600m 거리에 있다. 사건번호는 2005타경31002호이며, 서울북부지방법원 경매4계에서 열린다. 가압류 채권자인 개인이 지난해 10월11일 경매를 신청했다. 입찰보증금으로 최저매각가의 10%인 약 3285만원을 준비하면 된다. 등기부등본에 기재돼 있는 권리 관계를 살펴보니 기업은행 근저당 1건을 비롯해 개인 간에 설정된 근저당 1건, 가압류 4건, 압류 1건 등 모두 7건의 권리가 기록돼 있다. 이중 2000년 4월22일 설정된 기업은행이 최초 근저당으로서 말소 기준권리가 되므로 이보다 후순위에 있는 권리는 낙찰 후 모두 말소된다. 임차인은 총 5세대가 전입해 있는 것으로 신고됐으나, 실제로 현장을 조사해 보니 전입신고 및 임차인으로 권리 신고가 돼 있는 지하층 전입자만이 진짜 임차인으로 추정된다. 나머지는 소유자 내지는 지하층 임차인의 동거인일 가능성이 높다. 지하층 임차인의 경우 전입신고 및 확정일자가 모두 최초 근저당보다 빨라 선순위의 대항력 있는 임차인에 해당된다. 이 임차인은 현재 배당 요구를 해 보증금 4500만원을 모두 배당받을 수 있다. 다만 전입 세대 중 최초 근저당보다 앞선 전입자가 하나 더 있으나 권리 신고를 하지 않아 보증금이나 임대차 관계의 진정성 여부는 아직 미지수다. 가장 임차인일 가능성이 많으나 현장 조사를 통해 좀 더 자세히 점유상황을 파악한 뒤 결정해야 한다. 만약 그래도 의심이 된다면 이를 선순위 임차인으로 가정하고 주변 평균 시세에 해당하는 전세보증금을 인수금액으로 해 입찰 예정가 산정에 이를 반영하는 것이 좋다. 관할 동사무소에서 주소별 세대 열람을 통해 세대별 전입자 및 세대합가 여부를 확인하는 것도 잊어서는 안 된다. 아울러 지하층 건물 면적이 건축물관리대장상 약 3평으로 기재돼 있으나 실제는 33.2평이기 때문에 위반건축물 여부도 확인해야 한다. 전반적으로 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있는데 비해 뉴타운 재개발, 재건축 등 개발 호재가 있는 지역은 여전히 물건을 내놓기가 무섭게 팔려나간다. 현재 재건축을 추진 중인 태양아파트의 매매가는 평당 800만원에서 850만원으로 아직까지는 시세가 낮게 형성돼 있는 것으로 조사됐다. 일대 단독주택의 매매 시세는 대지 기준 평당 1000만원 정도로 추산된다. 따라서 현 시세대로 단순 계산해 보면 본건 토지가 60.29평이므로 평당 1000만원을 곱하면 시세는 약 6억원이다. 본 물건은 단독주택으로 임대수익을 기대하기는 어렵다. 따라서 처분을 통해 시세차익을 거두는 쪽이 낫다. 직접 거주하지 않고 전세임대를 통해 일부 투자금액을 조기에 회수하는 것을 가정해 봤다. 권리분석 및 임대차분석을 통해 드러난 권리 신고하지 않은 선순위 전입자의 가상보증금을 5000만원을 예비비로 책정했고 낙찰 후 전세임대를 위해 주택 개·보수 비용도 2400만원을 남겨뒀다. 약 800만원은 명도(협의)비용으로 책정했다. 또한 대출을 일으키지 않고 전액 보유자금으로 본건을 취득한다고 가정한다. 비록 현재 이 주택은 2회까지 유찰돼 감정가의 64%까지 떨어졌으나 재건축 추진 및 인근 지역 뉴타운 개발이라는 개발 호재가 있어 낙찰가격이 종전 최저 매각 가격인 4억1000만원을 초과할 가능성이 높다. 다만 다른 물건과 달리 제세공과금 외에 인수 비용, 개·보수 비용 등의 과외 비용이 과다하게 소요되는 물건이기 때문에 종전 최저 매각가에서 제세공과금, 컨설팅 수수료 및 명도비용 9% 정도를 뺀 3억6990만원을 입찰 예상가로 정하고 투자수익률을 분석해 보기로 하자. 이 같은 가정 아래 계산하면 취득에 따른 총 부대비용으로 약 1억749만원이 들며, 낙찰가를 포함한 총 취득비용은 4억7739만원이 된다. 임대를 통해 1억5900만원 정도의 전세보증금이 들어올 수 있으므로 실투자금액은 3억1856만원이다. 시세 조사 결과 취득 후 6억원에 되팔 수 있으므로 재매각가에서 전세보증금을 빼고 실투자금액을 뺀 후의 매각차익은 약 1억1783만원이다. 물론 매각차익에는 처분 시 발생하게 되는 중개 수수료 등의 처분 비용도 뺐다. 이 매각차익을 실투자금액으로 나누면 처분수익률은 36.99%다. 물론 장기 투자를 고려해 양도소득세를 고려하지 않았지만 주변 지역 여건을 감안하면 단기 매매도 가능하다. 만약 입찰에 참여해 최고가 매수인으로 선정됐다면 곧장 법원 경매계로 가 집행기록을 열람한 뒤 권리 신고를 하지 않은 선순위 임차인의 인적사항과 임대차 관계 여부를 파악해야 한다. 임대차 관계가 분명하고 인수 보증금이 있으며 보증금 규모가 예상했던 것보다 크다면 즉시 매각불허가를 신청하는 것이 좋다.