개발유망지역 단독주택 경매 가이드
독주택은 아파트나 토지처럼 낙찰가, 낙찰가율이 높지 않다. 그렇지만 근린이나 숙박시설처럼 투자자들이 기피하지도 않고 공장이나 오피스텔처럼 정부 정책에 따라 희비가 엇갈리지도 않는 상품이다. 경매에 나오는 단독주택은 대개 70~200평 정도의 대지에 감정가를 기준으로 5억~20억원짜리 매물이 주를 이루고 있다. 경매에 나오는 단독주택은 월평균 3500여 건으로 낙찰가율은 평균 71.43%다. 아파트(79.77%)보다는 낮고 연립ㆍ다세대(67.53%)보다는 다소 높다. 낙찰률은 28.59%로 아파트(32.49%), 연립ㆍ다세대(30.93%)보다 상당히 낮았으며, 입찰 경쟁률 역시 2.51 대 1로 아파트(3.91대 1), 연립ㆍ다세대(4.1 대 1)보다 낮았다. 단독주택은 주거 목적뿐만 아니라 토지를 개발한다는 이점 때문에 각종 부동산 규제정책에도 불구하고 꾸준한 인기를 누려 왔다. 아파트나 연립ㆍ다세대 등 다른 주거용 부동산보다 대지 지분이 크기 때문에 재개발, 뉴타운 등 개발 호재로 인한 시세 차익이나 보상에 있어 경쟁력이 높은 편이다. 낡았거나 주거환경이 열악한 지역에 있어 리모델링과 신축 등을 통해 임대나 분양용으로 활용할 수 있다. 대지면적이 작거나 인접도로 여건이 열악할 경우에는 공동개발로도 활용할 수 있다. 이 밖에 단독주택은 수익형으로 이용할 수 있다. 도심에 소재한 대부분 단독주택은 대개 3가구 이상이 거주하는 다가구형 단독주택이 주를 이루고 있어 임대사업용으로 사용하는 게 일반적이다. 따라서 보증부 월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 수익을 거둘 수 있고 투자자금을 조기 회수해 재투자도 가능하다. 그렇지만 물건을 선택하거나 투자할 경우에는 살펴봐야 할 부분도 많다. 다수의 임차인이 거주하고 있어 증ㆍ개축에 따른 권리 관계가 복잡하다는 게 가장 큰 문제다. 경매로 낙찰받아도 임차인의 보증금, 대항력 유무, 배당 유무 등에 대한 정확한 조사가 선행되지 않으면 투자 실패로 이어질 수 있다. 보증금을 배당받지 못한 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경우 그 임차인의 보증금은 낙찰자가 부담해야 한다. 허위임차인의 경우 취득 후 명도 과정에서 명도 거부나 명도 지연 등으로 문제를 일으킬 가능성이 많으므로 신고된 임대차 내역과 실제 임대차 관계나 점유 관계 등이 일치하는지를 반드시 조사해야 한다. 임차인이 경매개시결정등기가 되기 직전에 전입했고, 소액보증금, 최우선변제액 범위 내에서 전입이 신고됐다면 십중팔구는 허위임차인이다. 단독주택은 신축 후 필요에 따라 증ㆍ개축이 많이 이뤄지는 물건이다. 증ㆍ개축된 부분이 감정평가되지 않고 경매에 나왔다면 법정지상권이 성립되거나 취득 후 이들 건물에 대한 철거, 매입비용이 추가로 발생할 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 경매 정보 또는 감정평가서상의 감정평가 내역을 통해 제시 외 건물에 대한 감정평가 여부를 반드시 확인해야 한다. 건물이용 현황과 건축물관리대장상의 각 층별 용도가 일치하지 않는 경우에도 문제가 발생할 소지가 있다. 예컨대 건축물관리대장상의 용도가 전층 주거용인 단독주택인데 현황은 1층을 근린으로 용도 변경해 사용하는 경우에는 위반건축물일 가능성이 높다. 위반건축물로 판명나면 상황에 따라서는 수천만원에 달하는 이행강제금이 부과된다. 소유권이 이전되기 전까지의 이행강제금은 전 소유자의 부담이지만 낙찰자로서도 소유권이전 후의 이행강제금 부담이나 위반건축물 상태를 해소해야 하는 부담이 따른다. 위반 건축의 형태는 위와 같은 불법 용도변경뿐만 아니라 미사용승인, 무허가 증ㆍ개축 등 다양하므로 입찰 전 반드시 건축물관리대장 발급이나 시ㆍ군ㆍ구청 건축(허가)과의 문의를 통해 위반건축물 여부를 확인해야 한다. 단독주택은 양도세 중과 및 종합부동산세 부담이 만만치 않다. 지난해 발표된 8ㆍ31대책에 따르면 내년부터 1가구 2주택에 대해 양도세를 중과하고 종합부동산세 과세대상을 기준시가 9억원에서 6억원으로 낮추도록 하고 있다. 또 단독주택은 그 노후화 정도, 취득목적 등에 따라 토지와 함께 감정평가돼 있는 건물가격이 제대로 평가받지 않는 경우도 있다. 노후주택으로서 최초 감정가액이 토지와 건물가격의 최초 감정가가 5억원(이중 건물가격이 1억원이고, 땅값이 시세 감정을 기준으로 했다고 가정)이라고 한다면 일반 매매가는 건물 가를 제외한 4억원이다. 경매를 위한 감정가격과 시세 조사한 가격 사이에 1억원은 상당한 부담으로 작용한다. 이런 차이는 입찰 시점과도 결부되는 문제이므로 건물 상태, 취득 후의 활용 목적, 토지가격만을 기준으로 하는지, 건물가격을 포함해 거래하는지에 대한 인근 거래관행 등을 종합적으로 판단해 시세를 조사해야 한다. 만약 해당 단독주택이 전원주택으로 활용되고 있다면 부과되는 세금도 확연하게 달라진다. 본인이 주거용으로 이용하거나 임대용으로 쓰지 않고 주말용이나 피서, 휴양 등 별장으로 사용하는 경우에는 사치성 재산으로 분류돼 취득세가 5배나 중과된다. 임대하는 경우에도 그 임차인이 상시 거주하지 않고 별장으로 이용한다면 마찬가지로 사치성 재산으로 분류된다. 예컨대 3억원에 전원주택을 경매로 취득하는 경우 취득세는 600만원(낙찰가의 2%)이지만, 사치성 재산으로 분류되는 경우에는 취득세가 3000만원(5배 중과)이나 된다. 위와 같이 단독주택의 경우 실 주거, 임대, 개발 및 개발 호재로 인한 자산가치 상승 등 투자 이점을 두루 갖추고 있지만 그만큼 유의해야 할 사항도 많다. 올해 공인중개사의 입찰대리 허용과 일반 부동산 시장의 규제 강화에 따른 경매시장 관심의 증대 등으로 그동안 약세를 유지했던 낙찰가율이 다시금 상승할 가능성이 있다. 다만 투자자의 이목이 아파트나 토지에 집중돼 있어 단독주택 낙찰가율이나 입찰경쟁률 상승은 소폭에 그치고, 물량 또한 예년 수준을 유지할 것으로 보이기 때문에 단독주택에 대한 투자 전망은 여전히 밝다.