기획시리즈 Do it Yourself, Green Housing ? 낭패사례와 대책
전원생활을 한다는 것은 생각만큼 수월하지 않다. 당장 땅을 구할 때부터 발목을 잡는 일이 한두 가지가 아니다. 어느 용도에 목적을 두든 간에 입지 선택에 신중함이 요구된다. 특히 부지를 매입하는 절차와 서류를 확인하는 것이 상당히 어렵다. 그러다보니 결국 주변을 통해 부지를 알아보고 급하게 결정하기도 한다. 어림짐작의 말만 믿고 덜컥 토지를 매입하면 미처 체크하지 못한 수많은 변수가 노출된다. 그것이 단순히 금전적인 손해를 넘어 전원으로의 꿈을 한순간에 날려 버리게 할 수도 있다. 그래서 입지를 선택할 때부터 적지 않은 주의가 필요하다. 빈번하게 낭패를 보는 사례와 대비법을 모아 봤다.존의 전주가 있는 곳에서 200m를 벗어나면 사용자가 비용을 부담해야 한다. 1m를 초과할 때마다 부가가치세를 포함해 5만원 정도가 소요된다. 그나마 거리 공사비에 한정된 금액으로, 용량에 따라 계산되는 용량 공사비가 별도로 들기 때문에 추가 비용은 더욱 늘어나게 된다. 전화를 놓을 때는 전주 1본이 감당하는 70~80m까지만 기본 설치가 이루어지고, 이를 초과해 추가로 세워지는 전주 1본마다 11만원(부가세 포함)의 비용이 든다. 기존 시설에서 1km 정도 떨어진 임야에 집을 지을 경우 어림잡아도 수천만원의 추가 비용이 발생할 수 있는 것이다. 한편 사전에 식수원을 확보하는 것도 중요하다. 외진 곳인 경우 수맥을 찾지 못하거나 수질이 적당치 못해 이러지도 저러지도 못하는 곤란한 상황에 빠질 수 있다. 요즘 전원주택뿐만 아니라 펜션 부지로 각광받는 곳이 하천을 조망하거나 개천에 인접한 땅이다. 그러나 하천법은 개인의 소유 여부와 관계없이 하천정비계획선을 설정하고 있다. 때문에 인근에 하천이나 작은 구거(溝渠:인공적인 수로 또는 그 부지. 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울)가 있다면 하천정비계획 수립 여부 및 하천정비계획선을 반드시 확인해야 한다. 간혹 어떤 토지는 경계를 측량해 보면 하천부지에 포함되지 않은 하천의 점용부지가 많이 포함된 경우가 있다. 이때 하천정비계획선도 확인하지 않은 채 그 땅의 가치를 높게 보고 무조건 매입하는 경우가 있다. 하지만 자칫하면 하천 점용부지는 고사하고 자신이 매입한 필지마저 활용할 수 없게 될 수도 있다. 하천정비계획선 안에 포함된 모든 토지는 농사 이외의 이용이 법적으로 불가능하기 때문이다.선택한 부지가 논밭이라면 집을 짓기 위해서는 농지전용허가를 받아야 한다. 농지전용은 땅주인만 신청이 가능하기 때문에 매매계약 체결 때 원주인에게 토지사용승낙서를 받아둬야 신청이 가능하다. 현재 농지를 전용할 때는 조성원가를 기준으로 ㎡당 1만300원~2만1900원의 농지조성비를 내야 한다. 이외에 측량비, 복구예치금, 지역개발공채 등이 포함해 200평 정도를 형질 변경한다면 최대 1000만원이 소요돼 부담이 만만치 않다. 그런데 내년부터는 현행 제도가 폐지되고 개별 공시지가의 30%에 해당하는 ‘농지보전부담금’이 도입된다. 최근의 농지 시세에 비추어 30%를 적용한다면 부담금은 ㎡당 최저 10원에서 최고 210만원까지 든다. 반면 임야는 농지보다 훨씬 덜 까다로운 편이다. 경사도와 연접개발, 준공 등에 엄격한 규제가 있지만 농지보다는 개발이 수월하고 형질 변경 시 드는 비용도 적은 편이다. 다만 임야 대부분이 덩치가 큰 편이라 일반인들이 매입하기에는 무리가 따른다. 또 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서도 떨어져 있고 경사가 심한 경우 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입 전 충분한 검토가 필요하다. 전원주택지로 유명한 가평 양평 여주 광주 남양주 용인 등의 많은 지역은 팔당상수원 수질보전특별대책지역1권역에 속해 토지의 개발행위에 많은 제약이 따른다. 1권역 안에서는 주택 이외의 용도를 위한 개발 행위는 실질적으로 불가능하다. 1권역에 전원주택을 건립하려면 가구주를 포함한 전 가구원이 6개월 이상 해당지역에 거주해야만 한다. 또 연면적에 제한사항이 있어 배우자, 직계존비속, 미혼의 형제자매가 인접한 필지에서 연면적 800㎡ 이상의 건물을 짓지 못한다. 만약 부지로의 진입로를 확보하지 못하면 땅의 형질 변경은 물론 건축도 할 수 없다. 추가로 땅을 매입해 도로를 내거나 인근 땅의 토지 주인에게 ‘토지사용승낙서’를 받아 해결할 수도 있으나, 그리 호락호락한 일이 아니다. 진입로를 내주게 되는 땅 주인은 일종의 ‘지상권’과 같은 실질적인 자신의 권리를 포기하게 되는 셈이기 때문에 이를 쉽게 내줄 리 만무하다. 일반적으로 국도, 지방도, 군도에 필지가 접해 있더라도 전원주택 건축을 위해서는 개발행위 허가 이외에 도로 점용허가도 받아야 한다. 인근에 필지 소유자가 사전에 도로를 점용하고 있는 지, 또는 도로 점용에 의해 기존 도로에 심각한 피해를 줄 수 있는 지(만일 그러하다면 점용을 얻을 수 없다)를 살펴봐야 한다. 또한 도로와 필지 사이가 경사지라면 도로 점용에 따른 공사비도 매입에 중요한 결정 요소가 될 수 있다.사실 부지를 선정하고 집을 신축하는 과정은 복잡하고 먼 길이다. 절차상으로나 비용 면에서 가장 효율적인 전원주택 마련 법은 버려진 농가를 매입해 리모델링하는 것이다. 일정 조건만 갖추면 과세에 대한 부담이 작고, 이미 주택의 형태를 갖추었기 때문에 각종 인·허가 관계도 까다롭지 않다. 구조적으로 안정성을 장담할 수 있고, 평당 100만원을 넘지 않는 선에서 개·보수가 가능하다면 채산성이 있는 농가로 볼 수 있다. 농촌주택을 선택할 때는 특히 대지와 주택의 소유주가 일치하는지도 확인해야 한다. 땅 주인과 주택 소유주가 별개인 경우 난데없이 집주인이 나타나 지상권을 주장하면 해결하기가 녹록지 않다. 이를 예방하려면 마찬가지로 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장 등을 꼼꼼하게 확인해 보는 길밖에 없다. 일단 전원주택에 전세를 살아 보는 적응기간을 두는 것도 현명한 생각이다. 최근 젊은층에서 선호하는 방법이다. 도심에서 아파트나 일반주택의 전세를 구하는 것은 비교적 손쉽지만, 전원주택 전세는 사정이 다르다. 물건도 드물고 이를 전문으로 취급하는 공인중개사도 좀처럼 찾기 힘들기 때문이다. 직접 발품을 팔아가며 부동산 업소에 수소문하는 수밖에 없다. 전원주택의 전세 시세는 그야말로 천차만별인데, 주로 건물의 상태와 집주인과의 협의에 따라 상당히 큰 폭으로 금액 조정이 가능한 경우도 있다. 도심에서도 종종 일어나는 일이지만 전세 계약기간이 끝나고도 다음 세입자가 없을 경우를 감안해 전세금 반환에 대한 조건을 별도로 제시해야 한다. 또한 주택에 하자가 생길 경우에 대비해 계약 시 비용 부담자를 명확히 하는 것이 좋다.☞ 팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역 :