재개발이나 리모델링 투자 바람직
값을 잡으려는 현 정부의 의지가 참으로 대단하다. 지난 2월17일 발표한 수도권 주택가격안정대책에서부터 5월4일과 5일 잇따라 발표한 부동산 종합대책 및 토지시장 안정대책에 이르기까지 수많은 대책들이 쏟아져 나오고 있다.부동산 투기(실상은 강남지역 재건축아파트와 부동산 부자)와의 전쟁을 선포한 정부의 의지를 그대로 보여주고 있는 듯하다.경매시장은 어떤가? 냉랭한 부동산시장과는 달리 요즘 경매시장은 제2의 전성기를 맞고 있다. 토지거래 허가구역 내 토지거래 허가 요건의 강화, 주택거래 신고지역 확대, 양도세 실거래가 확대 등 일반 부동산시장에 대한 규제를 강화할수록 규제가 덜한 경매시장으로 투자자들이 몰리는 것은 당연한 일이다.지난 4월 전국 아파트 평균 낙찰가율은 78.7%로 지난 해 4월 81.1% 이후 1년 만에 최고치를 기록했다. 토지도 평균 낙찰가율이 지난해 11월 80.1%를 기록한 이래 올해 3월과 4월 2개월 연속 80%를 넘어섰다. 낙찰률 역시 그간 줄곧 30%를 밑돌다 최근 3개월 연속(2~4월) 30%를 넘어섰으며, 특히 아파트(38.1%)나 토지(37.3%)는 40%에 이를 정도로 높아졌다. 뉴타운, 신도시, 행정복합도시, 택지개발, 경전철, 도로개설, 복선 전철화 등 개발호재가 있는 지역의 물건은 낙찰가율이나 낙찰률, 입찰경쟁률이 최고점에 이르고 있다. 이런 경향은 개발호재가 있는 지역의 토지를 중심으로 나타나고 있는데 이들 지역의 낙찰가율은 100%를 넘는 게 기본이고 200%를 넘는 것 역시 매우 많다. 경쟁 입찰자수도 20명은 예사고 물건에 따라 50명을 넘는 경우도 있다.아파트나 주택의 경우도 토지에는 미치지 못하지만 개발호재가 있는 물건이라면 여지없이 낙찰가율이 100%를 훌쩍 넘고 경쟁률도 20~30명 정도로 치열해진 것이 요즘의 경매시장 실태다.경매는 갈수록 대중화하고 있다. 경매가 대중화한다는 것은 처음으로 입찰에 참가하는 사람들이 많아진다는 얘기다. 그러다 보면 중소 규모의 물건에 투자하는 사람들이 많아져 필요 이상으로 낙찰가율이나 경쟁률이 치솟게 된다.난세에 영웅이 난다고 했던가? 이렇게 과열되고 혼탁해진 경매시장에서도 빛을 발하거나 발할 수 있는 두 부류가 있다. 하나는 경매전문가고, 다른 하나는 바로 이른바 부자(富者)들이다. 경매전문가는 일반 투자자들이 쉽게 대할 수 없는 물건을 접한다거나 외관상 볼품없는 물건도 자산가치 상승을 통해 수익을 실현시킬 수 있는 능력을 겸비했다는 점(모든 전문가가 다 그런 것은 아니지만)에서 그렇고, 부자는 이런 경매전문가가 의도하는 바를 가장 잘 이해하고 따를 수 있는 금전적, 시간적, 구조적 여유를 가지고 있기에 그렇다.이런 의미에서 나 자신이 부자(그 기준이 모호하지만 일단 현금 활용 한도가 최소 10억원 이상이라고 하자)라고 판단한다면, 그리고 경매를 통한 부동산 투자에 관심이 있다고 한다면 일반 투자자들과는 조금은 다른 ‘부자만의 특별한 투자전략’을 세울 필요가 있다. 바로 경매전문가적인 사고를 따라가는 것, 그것이 투자전략의 첫걸음이다.첫째, ‘나홀로’ 입찰보다는 공동입찰을 고려해 볼 일이다. 물론 공동입찰(또는 공동투자)은 부자가 아닌 소액투자자들도 할 수 있지만 투자자들이 많을수록 관리하거나 수익을 배분하기가 어렵다. 공동입찰은 3명에서 7명이 적정하다. 임대수익형 부동산의 경우 수익률이 가장 높게 나타나는 규모는 감정가 30억~70억원 정도.옛 민사소송법제 아래서는 공동입찰 시 집행관의 사전허가나 공동입찰자 상호간 특수한 신분 관계를 요하는 등 일반인들 사이의 공동입찰이 어려웠다. 그러나 민사집행법이 시행된 후에는 이런 제한이 없어져 공동입찰이 자유로워졌다. 더구나 최근 종합부동산세 도입 및 정부의 보유세제 강화 방침 등으로 공동입찰 필요성이 더욱 절실해졌다. 공동입찰을 통해 취득한 부동산을 직접 관리할 필요는 없다. 자산관리회사나 부동산투자자문회사를 통해 관리나 처분을 일괄 위탁하면 된다.둘째, 간접투자기구를 적극 활용하자. 지난 2003년 10월 제정된 간접투자자산운용업법이 2004년 10월 개정되면서 부동산에 간접 투자할 수 있는 길이 폭넓게 열렸다. 최근 출범한 ‘현대경매펀드 1호’나 ‘GBwm경매펀드 1호’가 바로 이 간접투자자산운용업법을 근거로 탄생한 부동산 실물펀드다. 이들은 모두 공모로 설립된 간접투자기구이지만 사모에 따른 간접투자기구를 설립하는 것도 가능하다. 즉 30명 이하의 투자자들이 최소 100억원 이상(법인의 경우 500억원 이상)을 출자해 펀드(사모형 부동산 간접투자기구)를 설립한 뒤 이 사모펀드가 경매부동산에 투자해 운용수익을 배당하는 구조다. 펀드 운용은 자산운용사가 맡는다. 투자자 입장에서는 어떤 물건에 투자할지, 어떻게 관리 또는 처분할지를 고민할 필요가 없다. 자산운용에 따른 수익은 물론 펀드 설정기간이 끝난 뒤 취득한 부동산을 처분함으로써 발생하는 수익을 배당받는다.간접투자기구에 의한 경매펀드의 예상 운용수익률은 연 8~12% 정도다.셋째, 하자 있는 물건에 관심을 갖자. 하자 있는 물건이라 함은 유치권이 신고돼 있거나 유치권을 주장할 가능성이 있는 물건, 법정 지상권이 성립하거나 성립할 여지가 있는 물건, 기타 권리관계상 결함이 있는 물건을 말한다. 이런 물건은 다른 입찰자들이 입찰을 꺼리게 되고 결국 감정가의 20~30%까지 값이 떨어지는 경우가 많다. 공사가 중단된 건물이 있는 토지가 경매에 부쳐지는 것이 대표적인 예다.그러나 전문가적인 견해에서 볼 때에는 하자가 있더라도 바깥으로 드러난 비용의 극히 일부만을 부담하고도 결함을 고칠 수 있는 물건들이 상당수 있다. 위험이 클수록 수익도 크다고 했다. 이런 의미에서 하자 있는 물건은 하자 치유 후의 온전한 소유권 취득이라는 구조적 개선이 이미 예견돼 있는 물건으로, 취득 당시의 자산가치에 비해 상당한 차익을 실현할 수 있다는 장점을 갖고 있다.특히 하자 있는 물건 또는 하자가 있어 보이는 물건은 금전적, 시간적 여유를 가진 부자들에게 고수익 창출을 위한 물건으로서 더욱 효용가치가 있다. 물론 여기에는 전문가의 정확한 판단과 의견이 곁들여져야 하고 전문가의 의견을 믿고 따르는 부자의 인내심을 필요로 한다.넷째, 개발 또는 리모델링을 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건에 투자하자. 경매부동산 중에는 현재 가치보다는 향후 개발이나 리모델링을 통해 미래의 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건이 상당수 있다. 건물을 헐고 개발할 수 있는 노후주택, 개·보수를 통해 임대수익 가치를 높이거나 리모델링을 통해 다른 용도로 변경해 수익률을 높이는 형태의 임대수익용 부동산 등이 그 예다.끝으로, 땅을 볼 때에도 무언가 특별해야 한다. 땅, 즉 토지는 도로가 접해 있는지 여부가 그 토지의 가치를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 도로가 있는 반듯한 토지는 누가 봐도 쉽게 발견할 수 있기 때문에 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 한없이 올라가게 돼 취득하기가 만만치 않다. 반면 주변이 다른 토지로 둘러싸여 있거나 하천이 있어 차량 접근이 어려운 토지(일명 ‘맹지’)는 일반인들이 그 가치를 발견하기가 쉽지 않기 때문에 낙찰가율이나 경쟁률이 낮다.