정부가 세무조사와 세금인상이라는 칼을 쥐고 다주택자들에 대한 본격적인 압박에 나서고 있다. 아파트 등 주택을 재산증식의 수단으로 삼는 것 자체가 범죄행위라는 판단에 따른 것이다. 이 같은 인식의 옳고 그름을 떠나 정부의 정책은 곧장 시장에 영향을 미친다는 점에서 변화를 정확히 파악하는 것이 시장흐름을 이해하는 데 도움이 된다. 정부가 1가구3주택 이상 다주택자들을 대상으로 벌이는 각종 규제정책의 흐름을 파악해 본다.세무조사 팔 걷어붙인 국세청국세청은 현재 1가구 다주택자들을 대상으로 세무조사를 하고 있다. 주요 대상은 1가구 4주택 이상 소유자 가운데 세금탈루 혐의가 있는 사람이다. 대부분 강남 서초 송파 분당 용인 과천 등지의 아파트를 여러 채 갖고 있다는 게 공통점이다. 이번 조사는 어느 때보다 강도 높게 진행되고 있다. 국세청이 이들을 최근 강남 등 아파트가격 급등의 주범이라고 판단하고 있기 때문이다. 이례적으로 이주성 국세청장이 “세무조사를 통해 결과적으로 1가구 3주택 이상 다주택 소유자들이 집을 팔아 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있을 것”이라며 부연설명까지 할 정도다. 특히 국세청은 8월 말까지 1가구 3주택 미만이 되면 일제 세무조사 대상에서 제외해 주겠다고 밝혀 사실상 집을 팔라는 메시지를 시장에 보낸 셈이다.과연 국세청의 목적대로 이뤄질지는 의문이다. 아파트담보대출을 통해 집을 샀다면 자금출처가 분명할 것이고, 세금을 제대로 냈다면 세무조사도 별로 두려울 게 없는 다주택자들이 집을 팔겠느냐는 것이다. 재산형성 전 과정 조사국세청은 이런 우려에 대해 자신감을 나타내고 있다. 자금출처와 재산형성 과정의 조사를 통해 투기이익을 환수한다면 집을 갖고 있을 이유가 없게 될 것이라고 강조한다. 즉 조사 후 주택을 사고 판 후 덜 낸 세금을 내면 끝이 아니라는 점이다. 다주택자들은 대부분 자신은 물론 가족 명의로 집을 갖고 있다. 국세청이 벌이는 조사는 양도세 탈루뿐 아니라 이들의 재산형성 과정에 초점이 맞춰져 있다. 집을 살 때 돈을 어떻게 마련했는지를 조사한다는 얘기다. 미성년자나 소득이 없는 사람이 집을 샀다면 증여세를 물리고 아파트담보대출로 구입했다면 이자를 누가 내는지 캐면서 집중관리 대상(블랙리스트)으로 선정, 지속적인 관리를 하겠다는 것이다.또 기업주들이 집을 샀다면 관련 사업체에 대한 조사도 병행한다는 방침이다. 기업체에서 돈을 끌어다 집을 구입했다면 그 회사에 대해서는 법인세를 부과하고 법인에 대한 세무조사까지 실시하겠다는 방침이다. 여기에 검찰까지 나서 부동산투기범에 대해서는 세금탈루액의 다섯 배를 벌금으로 물리겠다고 한다. 가산세에 탈루액의 다섯 배인 벌금을 물게 된다면 사실상 투기이익은 거의 남지 않게 된다는 게 국세청의 판단이다.이런 조사를 받으면 온전히 견딜 수 있는 사람이 별로 없을 것이라고 국세청은 판단하고 있다. 실제 2003년 부동산 시장 불안 때도 이를 잡은 것은 국세청이라는 자신감이 깔려 있기도 하다. 이를 반영하듯 기준시가 인상도 일단 보류했다. 앞으로 떨어질 상황에서 지금 거품이 끼어 있는 가격은 별 의미가 없다는 얘기다.임대사업자에 대한 국세청의 입장도 완강해지고 있다. 정상적인 임대사업자는 대상에서 제외하지만 임대사업자로 등록돼 있다 하더라도 일정한 주기로 임대료를 받지 않고 있다면 투기적 가수요자로 보고 조사하겠다는 방침이다. 즉 급등지역 아파트를 사서 전세를 주고 있다면 모두 조사대상에 오를 가능성이 높다.국세청의 2차 조사는 더욱 폭넓게 진행된다. 1가구 3주택 이상 소유자에게까지 대상이 확대되고 지역도 평촌 산본 목동 등지로 넓힐 것으로 보인다.국세청이 제시한 시한은 8월 말이다. 8월 말까지 등기를 끝내 1가구 3주택 미만이면 조사대상에서 제외해 주겠다는 것이다. 8월 말을 시한으로 설정한 이유는 확대되는 2차 다주택자 조사 대상자 선정 기준일이 8월 말이기 때문이다.보유세 양도세 강화현재 다주택 소유자에 대한 세금의 대표적인 것은 양도소득세다. 3주택 이상 소유자들이 집을 팔 때 차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 미등기전매가 70%니 다음으로 가장 높은 것이다. 하지만 이것만으로는 부족하다는 게 정부와 여당의 판단이다.현재 강남 투기의 원인 중 하나는 10억원 주고 집을 사 5억원의 시세차익을 얻고, 세금 3억원을 내더라도 2억원이 남는다면 투자하겠다는 심리가 남아 있기 때문이다. 정부와 여당은 현재 1가구 3주택 이상 소유자들이 집을 팔면 양도세를 82.5%로 높이는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 사실상 양도차익은 거의 남지 않는다는 판단에 따른 것이다. 가수요를 차단할뿐 아니라 세금이 한 푼이라도 더 오르기 전에 집을 팔아야 하는 상황을 만들겠다는 의도가 담겨 있다. 아직 세율이 확정된 것은 아니지만 다주택자, 즉 가수요가 부동산 시장 불안의 진원이며 이를 사회적 범죄행위로 보고 있는 여권의 시각을 볼 때 당초 안대로 시행될 가능성이 높아 보인다. 일부에서는 양도세 부담으로 집을 팔고 싶어도 못 판다는 지적이 나오지만 별로 설득력이 없다는 쪽으로 가닥을 잡고 있는 것으로 분석된다.보유세 강화 움직임도 보이고 있다. 올해부터 종합부동산세가 신설돼 연말까지 기준시가 9억원 이상 주택 소유자들은 재산세 외에 추가로 세금을 내야 한다. 기준시가의 50%를 과세표준으로 1∼3%의 세율을 곱한 후 재산세와의 차액을 추가로 내야 한다. 그러나 세금 인상 상한선은 전년도의 50%로 정해져 있어 실제 세금증가액은 크지 않다. 따라서 이 정도 세금으로는 3주택 이상 소유자들의 주택보유 욕구를 잠재울 수 없다고 판단, 보유세를 강화하겠다는 구상이다. 종합부동산세 납부 대상자를 6억원 이상으로 확대하고 세율도 인상하는 방안이 집중 거론될 것으로 보인다.하지만 세금 인상은 법개정 사항이기 때문에 당장 시행하기는 어렵다. 따라서 양도세 인상은 이르면 내년 초에나 가능하고 종합부동산세는 내년 말에 가서야 그 위력을 발휘하게 된다.결국 정부의 이 같은 투기차단에 대한 의지와 공급부족이라는 시장요인이 맞서 어떤 쪽으로 결론이 날지 모르는 상황으로 치달으며 다주택 보유자들의 고민도 깊어가고 있다.☞ 정부·여당이 검토 중인 부동산 세제 변경안 : ☞ 세액증가 상한선 조정시 서울 주요 아파트 부동산 보유세 변화 :