부동산 시장 핫이슈
정부의 종합부동산대책이 어떻게 가닥을 잡을지 귀추가 주목된다. 판교발 아파트 값 열풍이 분당을 지나 수도권 전 지역으로 확산될 조짐을 보이자 정부는 부랴부랴 특단의 조치를 마련하겠다고 선언하고 나섰다. 자칫 방관하거나 타이밍이 늦어질 경우 시장이 걷잡을 수 없을 지경에 이를 수 있다는 우려에서다. ‘공급 확대’와 ‘규제 강화’를 놓고 시장의 전망은 제 각각이지만 청와대를 비롯한 여권의 기류는 강경하다.이에 따라 정부 대응 역시 일단 ‘전방위 압박’으로 모아지고 있다. 정권의 명운을 걸고 서라도 집값만큼은 반드시 잡겠다는 결연한 의지가 엿보인다. 금감원은 주택담보대출 비율을 낮추라고 은행들에 지시했고 공정거래위원회는 집값 담합의 공정거래 위반 행위를 주시하겠다고 수차례 밝혔다. 이와 함께 국세청은 기준시가 상향 조정을 조심스럽게 검토하고 있고, 검찰은 기획부동산 등 시장 불안을 부채질하는 투기세력을 발본색원하겠다며 일전을 벼르고 있다. 이에 따라 당연히 그동안 천정부지로 치솟던 집값도 잠시 소강상태를 보이고 있다. 어떤 정책이 나올지 정부 당국의 행보를 예의 주시하고 있는 상태다. 실제로 건설교통부가 부동산정책 전면 재검토를 발표한 후 서울 강남 서초 송파 강동과 경기 분당 용인 등 6개 지역을 긴급 점검한 결과 매도 문의 건수는 6월28일 평균 81건에서 7월5일 현재 173건으로 114%나 급증한 것으로 나타났다. 강남 분당 등 9개 주택거래신고지역의 거래 건수도 6월 셋째주(13~18일) 970건에서 마지막주(20~25건) 584건으로 40%가량 감소했다. 이는 부동산 정보제공업체 등 민간이 조사한 자료와도 별 차이를 보이지 않는다. 일단 정부의 강력한 의지가 거래량 감소라는 단기적인 효과는 거둔 셈이다. 문제는 이제부터다. 수차례 나온 부동산대책들이 모두 발표 직후에는 매물 증가와 거래 위축을 불러 왔지만 한 달이 채 못가 약발이 떨어졌기 때문이다.그러나 정부와 업계에서는 이번만큼은 분위기가 다르다는 데 공감한다. 정권의 권위에 도전하려는 투기세력을 이대로 방관할 경우 심각한 민심 이반으로 이어질지 모른다는 우려가 제기되고 있기 때문이다. 현재로선 2년 전 발표된 10·29대책 이상의 고강도 대책이 나올 것이라는 게 대체적인 전망이다. 추병직 건설교통부 장관도 지난 7월에 가진 기자간담회에서 “앞으로 집이나 땅을 소유한 사람들은 가격이 오르는 만큼 부담을 늘리는 방향으로 종합대책을 마련하고 있다”고 밝혔다. 현재 가장 유력한 것은 주택거래허가제로 단기 급등 지역을 주택거래신고지역으로 지정해 거래를 원천적으로 차단한다는 게 주된 골자다. 지난 10·29대책 때 시행할 예정이었지만 향후 시장의 대응을 봐가며 남겨둔 것이어서 이번 대책에 포함될 가능성이 높다. 이와 함께 최근 집값 폭등의 원인으로 지목되는 판교는 공영개발로 가닥이 잡혀가고 있다. 당초 과잉 규제라며 제도 도입에 부정적인 입장을 보였으나 ‘판교를 방치하면 집값 폭등이 걷잡을 수 없다’의 위기감 때문에 분위기가 180도 바뀌었다. 이와 함께 종합부동산세 개정 등 보유세를 대폭 강화해 세금 부담을 크게 늘리며 개발이익환수제도를 대대적으로 손보는 것도 조심스럽게 검토되고 있다. 문제는 이 같은 제도적 장치가 얼마나 실효를 거둘지다. 이미 수차례 공언한 정부 정책에 대해 시장이 어떤 반응을 보일지 관심거리다. 그동안 발표된 정부의 정책은 대부분 강남 시장을 타깃으로 했지만 이는 되레 비 강남권에만 타격을 줬기 때문이다. 고강도 대책이 나올수록 환금성과 투자가치가 좋은 강남권 물량은 여전히 수요에 비해 공급이 달리기 때문이다. 최근 부동산정보 제공업체인 스피드뱅크가 조사한 자료에 따르면 노원(54%), 도봉(52%), 강북(46%) 등 서울 강북권 아파트의 경우 평균 50% 이상이 10·29대책 이전 시세를 회복하지 못한 데 비해 송파(14%), 서초(15%), 강남(22%) 등 강남권은 대체로 10·29대책 이전 시세를 회복한 것으로 나타났다. 닥터아파트 조사에서도 올 상반기 중 투기지역의 아파트가 비 투기지역 아파트보다 매매값이 4배 이상 오른 것으로 조사됐다. 결국 정부의 강력한 부동산대책이 강남보다는 강북에 직격탄으로 작용했다는 것을 의미한다. 김종필 세무사는 “강력한 정부 정책이 예고되고 있지만 소위 돈 되는 강남권 매물은 양도나 증여 등을 통해 여전히 보유하려는 경향이 뚜렷하다”면서 “세금으로만은 한계가 있는 만큼 공급 확대책도 병행해야 할 때”라고 말했다. 하지만 더 시급한 것은 정부 정책에 대한 시장의 신뢰가 바닥을 기고 있는 것. 그리고 이 같은 불신을 정부 스스로 만든 결과라는 것이 문제다. 삐걱거리는 당ㆍ정ㆍ청 간 정책 조율은 시장 불신만 커지게 할 뿐이다. 실제로 얼마 전까지만 해도 여당 일각에서는 중대형 평형의 공급 확대를 조심스럽게 검토했지만 청와대가 강력하게 반발한 데다 정부 역시 부정적인 의견을 피력해 수면 아래로 가라앉았다는 후문이다. 판교 공영개발 역시 정부와 여당에서는 부정적인 입장을 펴고 있는 데 비해 청와대가 강력하게 추진하고 있다는 분석이다. 흡사 정책이 ‘2인3각’으로 뒤뚱거리는 모습이다. 지난 2004년 노벨경제학상을 수상한 경제학자 키들랜드(스웨덴)와 프레스콧(미국)의 ‘정부 정책에 대한 신뢰도가 정책효과를 결정한다’는 이론은 잘 새겨볼 필요가 있다. 정부 정책의 신뢰도가 떨어지면 인플레이션에 대한 기대심리가 강해져 정책실패로 이어진다는 것이다. 따라서 다소 손해를 보더라도 장기적 일관성을 유지하는 것이 중요하다. 또 지금의 주택시장이 투기세력만을 탓해야 하는지도 생각해 볼 필요가 있다. 얼마 전 건설교통부가 내놓은 ‘올 상반기 국민주택기금 집행 실적’을 보면 지난 상반기 서민주택구입자금 대출은 1조1880억원으로 책정된 예산 1조2000억원을 99%나 소진한 것으로 나타났다. 이는 서민들조차 최근의 집값 상승에 편승하려는 기조가 뚜렷해졌다는 것을 의미한다. 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “물량이 절대 부족한 것은 아니기 때문에 거래 적체를 해소하면서 공급이 늘도록 하는 방안이 필요하다”고 언급했다. 가령 1주택자의 양도세를 완화해 매물이 나올 수 있도록 유도해야 한다는 지적이다. 향후 대책을 지켜봐야 하겠지만 지금으로선 매수, 매도가 어렵다는 게 대체적인 평가다. 다만 각 연구기관마다 부동산 시장에 거품이 끼었다고 평가하고 있어 성급한 매도는 피해야 한다.☞ 서울지역 아파트값 변동 : ☞ 서울ㆍ수도권 매매값 변동률 : ☞ 상반기 매매가 변동률 :